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Um novo ciclo de crescimento do mercado imobiliário

5 MIN READJuly 03, 2019

Pedro Carraz*

No 1º trimestre de 2019, o Instituto Brasileiro de Geografia Estatística (IBGE) divulgou o crescimento de 1,1% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil em 2018. Greve dos caminhoneiros, indefinição da sucessão presidencial e incerteza quanto à articulação política necessária à promulgação de medidas para o reequilíbrio das contas públicas majoraram a volatilidade expectacional dos agentes econômicos no ano passado. Somam-se a isso a desaceleração do crescimento mundial e a queda dos preços internacionais das commodities. Todos esses fatores impactaram a formação bruta de capital fixo em um cenário de elevada capacidade ociosa da indústria, assim como a decisão de consumo das famílias diante do avanço da informalidade e da subsequente fragilização do sistema empregatício nacional. Em linhas gerais, esse cenário trouxe entraves ao aumento do ritmo de recuperação da atividade econômica.

No entanto, com a vitória de Jair Bolsonaro na corrida presidencial e a nomeação de Paulo Guedes como ministro da Economia, fortaleceu-se a política econômica em prol de uma trajetória fiscal saudável. A aprovação de uma robusta reforma da Previdência foi elencada como prioridade número um para manutenção do teto constitucional de gastos. Além disso, em um ambiente com inflação situada abaixo do centro da meta, com taxa básica de juros mantida em patamares reduzidos e com menor inclinação da curva de juros futuros, a emenda constitucional da previdência social, caso aprovada – no segundo semestre deste ano –, representaria o lastro fiscal necessário à elevação de estímulos monetários pelo Banco Central para acelerar a redução do hiato negativo do PIB e, por conseguinte, retomar de forma consistente a atividade econômica.

A reversão cíclica, ainda que em ritmo mais lento do que o esperado, revigorou os ânimos do mercado imobiliário. Além disso, o achatamento da disparidade entre as curvas de oferta e demanda, mais evidente desde 2017, sinaliza que o setor ruma novamente em direção ao equilíbrio, trazendo novos estímulos à indústria de fundos de investimento imobiliário. Termômetros do sentimento do investidor e do consumidor, o município de São Paulo e o território paulista serão utilizados para corroborar essa tese.

Em linha com os dados divulgados pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP sobre o segmento residencial na cidade de São Paulo, as quantidades de moradias tanto ofertadas quanto absorvidas pelo mercado em 2018 superaram aquelas apresentadas em 2012 e se aproximaram dos patamares praticados no cenário pré-crise. Essa tendência também se aplica ao indicador Vendas sobre Oferta (VSO) de 12 meses, que aumentou de 44,9% em 2017 para 54,7% em 2018, ultrapassando a média de 44,4% do período de 2014-2017. A fundamentação desse crescimento do VSO decorre da assimetria entre o volume de unidades habitacionais lançadas em 2018 (32,8 mil), que apresentou variação positiva de apenas 4,5% em relação ao ano anterior (31,4 mil), e de habitações comercializadas, que cresceram 26,7% nesse mesmo ínterim, saltando de 23,6 mil em 2017 para 29,9 mil no fechamento de 2018. Os imóveis compactos com área útil de até 45 m², dois dormitórios e tíquete de até R$ 240 mil permaneceram como os preferidos na ótica da oferta e da demanda.

Sobre o mercado de lajes corporativas de alto padrão (A+ e A) na capital paulista, e de acordo com a leitura de informações reveladas pela Cushman&Wakefield (C&W), a confluência entre o grande volume de entregas (1.826,0 mil m²) realizadas no intervalo de 2012-2016 e o revés macroeconômico que reduziu a procura natural por esse produto aprofundaram a discrepância entre oferta e demanda e, com vistas ao reequilíbrio mercadológico, aumentaram a pressão baixista sobre os aluguéis pedidos. A situação compeliu os proprietários à adoção de postura mais flexível nas negociações locatícias a fim de conceder celeridade à absorção dos espaços vagos e minimizar os custos da vacância.

Os edifícios A+ e A recém-entregues se tornaram, então, pólo de atração não somente de ocupantes de prédios dessa mesma classe, como também de lajes classe B, que almejavam o barateamento dos aluguéis, ocupações modernas e mais eficientes e/ou localizações mais privilegiadas. Assim, intensificaram-se as transações flight-to-price e flight-to-quality, que foram majoritariamente responsáveis pela absorção líquida de 946,0 mil m² de escritórios A+ e A, em contrapartida ao aumento real da ocupação de lajes B de apenas 18,0 mil m² no mesmo período.

Já entre 2017-2018, a queda de quase dois terços do volume médio de novo inventário A+ e A (135,5 mil m²/ano), se comparada à média de 2012-2016 (365,2 mil m²/ano), e o ligeiro aumento da absorção líquida na mesma base de confrontação (média 2017-2018 de 203,5 mil m² versus média 2012-2016 de 189,2 mil m²) interromperam a escalada da vacância, reduzida de 27,7% em 2016 para 23,6% em 2018. Com a perspectiva de entrega exígua de lajes de alto padrão no curto e no médio prazos (média de 111,7 mil m² nos próximos quatro anos), caracterizando a oferta e a recuperação econômica do País subsidiando o incremento da demanda, é possível conjecturar, com certa confiança, em benefício da majoração do poder de barganha dos proprietários e do arrefecimento dos fenômenos mencionados acima.

Com relação ao setor de galpões logísticos e industriais A+ e A no Estado de São Paulo, o material disponibilizado pela C&W revelou crescimento expressivo da absorção líquida no paralelo entre 2018 e 2017, saltando de 166 mil m² para 518 mil m² (+212,0%) e se equiparando ao montante apresentado em 2012 (515,0 mil m²). O preço médio pedido manteve-se praticamente estável no mesmo período, diminuindo de R$ 19,6/m² para R$ 19,1/m² – apenas 7,1% inferior à média praticada antes da crise (2012/2013). Investimentos custeados pelos inquilinos, custos de desimobilização, contratos de longo prazo e atípicos (Art. 54-A da Lei nº 8.245/91), ausência de espaços vagos com área e/ou situados em localização equivalente ou melhor do que a almejada, entre outros aspectos, suportam a estabilidade de preços desse segmento.

Já o novo inventário (221,0 mil m²) permaneceu em patamar consideravelmente inferior à média observada nos cinco anos anteriores (831,8 mil m²/ano) e foi o segundo menor do horizonte de pesquisa (iniciado em 2012), perdendo apenas para 2017 (184,0 mil m²). Em razão disso, a relação entre estoque disponível e total reduziu 3,4 pontos percentuais e culminou em 22,6% no final de 2018. Importante salientar que, nos últimos meses, já foram veiculadas notícias de grandes empresas buscando investir no Brasil em 2019, e algumas delas procurando imóveis nas proximidades de grandes centros urbanos para construção de seus centros de armazenamento, de distribuição e de cunho industrial.

A reboque da retomada do mercado imobiliário, o prognóstico da indústria de fundos de investimento imobiliário tende a ser positivo. O controle inflacionário, a perspectiva de continuidade da taxa básica de juros em níveis baixos – até menores que os atuais –, a suavização da curva de juros futuros e a expectativa de remediação do quadro fiscal contribuem para a criação de um ambiente benéfico à expansão da demanda ampliada e à formação bruta de capital fixo, agregando valor aos ativos reais, como aqueles pertencentes ao segmento imobiliário.

No mais, as benesses usufruídas pelas pessoas físicas na alocação de seus recursos nesses veículos de investimento (isenção fiscal na distribuição de rendimentos, gestão profissional, maior liquidez se comparada à aquisição da propriedade direta e tíquetes acessíveis, entre outros) e, sobretudo, o pagamento de dividendos com prêmio sobre a taxa livre de risco aumentaram a atratividade dos fundos de investimento imobiliário. Isso pode ser ilustrado tanto pelo comportamento do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que já acumulou alta de 11,67% até o final do primeiro semestre de 2019, após crescimento de 5,64% em 2018, quanto pela própria expansão da indústria, que concluiu com êxito o processo de oferta de 61 novos fundos e elevou seu patrimônio em R$ 13,7 bilhões no ano passado. O setor finalizou, então, o último exercício com 372 fundos e patrimônio líquido de R$ 81,4 bilhões (em moeda constante de janeiro de 2019, deflacionado pelo IGP-DI), segundo dados divulgados pela Anbima. Com essa tendência de aumento na demanda, seja para diluição de risco e/ou como aposta no desdobramento favorável do setor, o fundo de investimento imobiliário ganha cada vez mais relevância no rol de propulsores do desenvolvimento imobiliário no Brasil.

Partindo da premissa de que o governo conseguirá viabilizar a aprovação da reforma da Previdência em termos favoráveis e que isso respaldará maior liberdade no exercício de política monetária, será possível evidenciar o aumento na velocidade do crescimento econômico do País, impulsionando a relação entre oferta e demanda de ativos imobiliários em direção ao equilíbrio e pavimentando, por fim, as vias para um novo ciclo de crescimento do setor e da indústria de fundos imobiliários.

Pedro Carraz é sócio e gestor de Fundos Imobiliários da XP Asset Management e membro do comitê de Fundos Imobiliários do GRI Club Real Estate.

 

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Este artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião do GRI Hub.
 

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