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CBRE aponta para retomada de preço e investimento em galpões

5 MIN READJune 10, 2019

Recuperação da demanda, oferta bem controlada, vacância em queda e perspectiva de retomada de preços e investimentos. Nesta entrevista, Fernando Terra, diretor de Industrial & Logística da CBRE para América Latina, traça um retrato favorável do mercado de galpões particularmente em São Paulo, mas extensível em certa medida a outras regiões do País. Acompanhe a conversa, que aconteceu durante do GRI Industrial & Logística Brasil 2019:



Você moderou uma sala de discussão no GRI Industrial & Logística Brasil 2019 e apresentou uma pesquisa que mostra um retrato do cenário de parques industriais e logísticos no Brasil. O que você destacaria a respeito desses dados?
O mercado tem se recuperado do ponto de vista de demanda. A partir de 2017, mas mais fortemente em 2018 e agora no primeiro trimestre de 2019, tivemos índices bem interessantes de absorção. Medimos absorção líquida, o quanto cresce a ocupação no mercado trimestre a trimestre, e isso tem sido bastante positivo – quase com a mesma atividade vista antes de 2013, no auge do mercado. No outro lado, há a questão da oferta, que está bem controlada. Viemos de um ciclo de bastante desenvolvimento a partir de 2011/ 2012 e que se manteve forte até 2016, com mais de 1 milhão de metros quadrados entregues por ano. Falo do mercado de São Paulo como um exemplo, mas essa fotografia serve para outros mercados no Brasil também. Nos últimos dois anos, desde 2017, a oferta se enxugou muito. Estamos com médias abaixo de 300 mil metros [quadrados] por ano, ou seja, menos de um terço do que era entregue [antes]. Então, por um lado, tem-se a oferta controlada; por outro, uma retomada da demanda e isso está trazendo os índices de vacância para baixo. Saímos do pico da vacância no final de 2016, com índices por volta de 28%, e agora estamos falando em 21%, considerando o mercado em geral. Quando analisamos mercados mais específicos – por exemplo, o mais próximo de São Paulo, que vai a até 30 km [de distância da capital], já falamos de uma vacância de 15%. Se avançamos um pouco mais com relação à qualidade, [olhando para] classe A, a até 30 km [de São Paulo], já estamos em 12%, um índice praticamente de equilíbrio do mercado.

Falamos, portanto, de uma tendência de equalização de oferta e demanda. Com isso, se pode esperar uma retomada de preços já para o segundo semestre e olhando para o horizonte de 2020?
É no que acreditamos. Justamente quando se começa a chegar próximo da vacância de equilíbrio, uma relação sadia entre oferta e demanda, quando se tem um patamar de preços descontados, que é o que vemos hoje – o preço caiu 20%, 30%, [e até] 40%, dependendo na região –, cria-se um ambiente para a retomada. Imaginamos que essa retomada deva começar nos próximos trimestres, ainda neste ano, provavelmente a partir do mercado a até 30 km [de distância de São Paulo] – por exemplo, Cajamar, Embu e Guarulhos. Entretanto, isso influencia o mercado como um todo. Então, mesmo o segundo mercado, caso de Jundiaí, também vai se beneficiar dessa retomada.

Com isso, podemos pensar em recuperação também de investimentos?
Exatamente. O que realmente freou o desenvolvimento foi a viabilidade econômica dos empreendimentos. Na conta do investidor, para se atingir uma mínima taxa de retorno esperada, os aluguéis precisam subir. É nisso que alguns players já estão apostando. Alguns deles não pararam de comprar terrenos nos últimos dois ou três anos, mas estavam esperando para iniciar as construções, e é o que já estamos vendo para as principais regiões [agora].

Devemos ter um movimento mais focado em desenvolvimento ou também em aquisição?
As duas coisas. Depende um pouco do perfil do grupo investidor. Há as grandes plataformas – várias das quais frequentam o GRI –, nas quais existe esse foco em desenvolvimento. Tem-se [ainda] o mercado dos fundos imobiliários, que estão muito mais focados em aquisições, e de fato em imóveis performados. O que é interessante também é que, como a legislação brasileira é para contratos típicos – que são os não-built to suit ou sale-leaseback –, temos visto uma procura igualmente por esse tipo de ativo mesmo para os fundos imobiliários. Isso porque há uma equalização a mercado a cada três anos. Então, por mais que exista a possibilidade de esse inquilino [de contrato típico] sair, pagando uma multa que é significativamente inferior à do built to suit, desde que a entrada via aquisição do ativo seja em patamares de mercado, a tendência é que aquele fluxo de caixa permaneça ao longo do tempo. O mercado é soberano. Se se compra a valor de mercado, o ativo, desde que com boa gestão, deve permanecer competitivo perante o mercado no longo prazo.



Temos visto o desabrochar do segmento de fundos de investimento imobiliário (FIIs) e muitos analistas apontam para expansão ainda mais acelerada daqui para a frente. Vê essa como uma fonte crescentemente relevante de recursos ao setor de imóveis industriais e logísticos?
Sem dúvida. Isso já é uma realidade. Temos alguns fundos específicos do setor logístico, alguns deles ainda voltados mais para essas operações estruturadas, com viés de rendas de longo prazo, mais protegidas de eventuais saídas de inquilinos. De todo modo, já há hoje grandes fundos listados, nas suas novas captações, focados em ativos especulativos e não só em São Paulo – o que é interessante. Temos visto transações acontecerem em praticamente todo o Brasil.

Sempre se debateu muito, nos encontros do GRI Club, o potencial de galpões fora do eixo Rio-São Paulo. Em discussão do GRI Industrial & Logística Brasil 2019, diversos investidores apontaram experiências recentes em novas localidades. Como enxerga esse contexto e as possibilidades de expansão além do trecho geográfico mais tradicional?
Quando olhamos o estoque do mercado de condomínios industriais e logísticos, de fato, 60% estão dentro do estado de São Paulo. O segundo maior mercado é o Rio, mas não tem nem 20% de estoque de São Paulo hoje. Então, percebemos muito espaço para crescimento. Os grandes varejistas, os operadores de e-commerce têm feito expansões nacionais e é sempre um desafio encontrar a área de que precisam – falamos de operações de 10 mil a 30 mil metros quadrados – e com a qualidade necessária. Ainda há um estoque antigo de galpões isolados na maioria das capitais, mas é difícil a qualidade existente estar em linha com o que vem sendo buscado. Portanto, vemos essa oportunidade. A pergunta pode ser: mas por que não existe mais desenvolvimento? O que temos ouvido é que há muita oportunidade ainda em São Paulo, [também] no Rio, e que talvez eles [os desenvolvedores] não tenham escala, equipe necessária para poder nacionalizar as operações. O Brasil é um país continental. Existe essa complexidade. Mas, do ponto de vista do investidor, realmente o apetite é nacional. Há operações já concretizadas via fundos imobiliários, via private equity no Nordeste, no Sul, no Centro-Oeste, no Norte. Temos a expectativa de que essa discrepância entre o tamanho do mercado de São Paulo e o das outras cidades tenda a diminuir ao longo do tempo.

Na sua avaliação, quais serão os principais drivers do segmento de galpões logísticos nos próximos meses?
Creio que o varejo, de uma forma geral, é o grande driver através de operações de e-commerce – pelos players de e-commerce em si ou operações de e-commerce sendo criadas dentro dos varejistas, se preparando para uma entrega mais rápida, com maior capilaridade pelo Brasil todo. Há alguns setores específicos da indústria que também têm crescido bastante, como o farmacêutico e o automobilístico e de peças. Um ponto interessante no Brasil e principalmente no mercado de São Paulo é a diversificação. Não estamos totalmente dependentes de um setor, ainda que consumo e varejo sejam o grande driver.



Self-storage é um segmento que pode acabar se beneficiando mais intensamente da evolução do e-commerce por conta posicionamento em localizações bem centralizadas?
Acho que sim. Temos discutido bastante nos eventos do GRI a questão do last mile e do infill, como isso vai se desenvolver no Brasil. Sabemos da complexidade das nossas cidades, que não necessariamente são planejadas; então, o mesmo terreno serve a vários usos e, quando fazemos as contas de viabilidade, muitas vezes o residencial ou o varejo pode pagar mais por um terreno do que o logístico. Portanto, enquanto não se tem uma solução de fato através de galpões dentro das cidades, seja com um pavimento, dois ou três, o self-storage tem cumprido esse papel para vários operadores como operação last mile.

Entre as questões discutidas no GRI Industrial & Logística Brasil 2019, esteve a da reocupação de garagens de shoppings que estão ficando subutilizadas, fruto de avanços e novas plataformas de mobilidade urbana. Essa é uma tendência que pode se tornar consistente e impactar os rumos do setor?
Entendo que sim. As áreas de estacionamento podem ser uma fonte de metragem quadrada dentro das capitais. Já citamos o self-storage como outra fonte, e vale lembrar ainda que existe um estoque de antigos parques industriais que ficavam dentro das capitais e podem ser transformados. O que dificulta termos um horizonte mais claro é que, como a vacância subiu muito no mercado como um todo e, consequentemente, o preço caiu, estamos longe de uma viabilidade infill, que o mercado precisaria pagar para ter uma operação dentro das capitais. Mas pode ser que, no futuro, para conseguir um galpão a R$ 20 [por metro quadrado], se tenha que estar 60 km ou 100 km de São Paulo. E, aí, se terá que pagar R$ 30 para estar a 30 km e R$ 40 ou R$ 45 para estar dentro da capital. Entretanto, creio que isso ainda está um pouco distante, de modo a viabilizar o retrofit de galpões industriais urbanos para servirem ao uso hoje.

Devemos ficar de olho em mais alguma tendência no cenário para este segundo semestre de 2019 e para 2020?
Como os números têm mostrado, o mercado está funcionando do ponto de vista de demanda, e grande parte disso vem da transformação do setor de varejo. que está consolidando operações e montando outras novas de e-commerce. Então, trata-se de um crescimento com fundamento. Esperamos que, com a retomada da economia e as aprovações necessárias em Brasília, o setor passe a crescer de forma mais consistente e volte aos índices verificados em 2011, 2012 e 2013, de absorções líquidas acima de 1 milhão [de metros quadrados]. Isso porque nosso mercado ainda é pequeno. Quando comparamos o tamanho do nosso estoque com o Cidade do México ou o do Canadá, entre outros, vemos que ainda há muito espaço para crescermos vis à vis população e potencial econômico do País.

Como foi, para você, a experiência de participar mais uma vez do GRI Industrial & Logística Brasil?
Como sempre, uma experiência ótima para encontrar o mercado. A diferença deste ano, que achei bastante positiva, é a presença de vários usuários [de galpões], alguns nomes importantes do setor de varejo, de e-commerce, contribuindo com sua e cases interessantes específicos da nossa indústria com relação a automação, tecnologias e distribuição. Acho bacana unir o todo: investidor, incorporador e a também a visão do usuário final.

Entrevista concedida à editora-chefe Giovanna Carnio


 

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