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Last mile: exploração de ativos brownfield é saída para “fechar a conta”

Depreciação do ativo e custo razoável de remediação ajudam investidores a encontrar oportunidades

September 21, 2021

A pandemia de covid-19 acelerou uma tendência que vinha se consolidando com o avanço da tecnologia: mais compras realizadas virtualmente e um maior volume de entregas para os consumidores. Naturalmente, a demanda por armazéns, galpões logísticos e centros de distribuição também cresceu, abrindo novas oportunidades para investimentos imobiliários. 

Neste contexto, ganharam lugar nas análises dos investidores os ativos de última milha, que permitem a entrega mais rápida dos produtos ofertados. Mas a questão é: como fechar a conta se a exploração desses espaços não gera retornos tão expressivos, tais como ocorrem com outros tipos de imóveis?

“Em se tratando de uso logístico, como o last mile, as medidas de descontaminação [de um ativo brownfield] são mais brandas em relação ao que seriam para um uso residencial, por exemplo, que é mais sofisticado”, indica o CEO da EBP Brasil, Rubens Spina.

A EBP caracteriza como brownfield ativos imobiliários limitados por questões ambientais, como contaminação do solo ou da água subterrânea, as quais resultam em depreciação do imóvel. Como os investimentos necessários para viabilizar o uso logístico são menores, a equação torna possível o investimento para a última milha. 

“Dentro dos grandes centros, encontrar terrenos absolutamente livres de contaminação é uma raridade. Essa raridade, obviamente, tem um preço, e a gente sabe que a conta do last mile, por si só, é difícil de fechar, conforme os investidores têm repetidamente pontuado”, afirma Victor Vanin, head da divisão de Avaliação Ambiental da EBP Brasil.

“Os projetos brownfield são a saída mais rápida e mais inteligente para fazer galpões last mile. A gente procura áreas que estejam abandonadas, alguma indústria ou empresa que funcionava no local. Temos mapeado os pontos estratégicos de São Paulo para encontrar esses galpões e convertê-los em logística de última milha”, revela o diretor da WTorre, Renato Lobo. 

O diretor-presidente da Capital Realty, Rodrigo Demeterco, tem adotado estratégia semelhante no Sul do país: “A gente já teve a experiência de encontrar um centro de distribuição antigo e revitalizá-lo para atender um player de e-commerce que tem interesse na proximidade com o consumidor. Eu diria que vale muito a pena”.   

Ainda segundo Demeterco, comprar um terreno greenfield dentro da área considerada de última milha para desenvolver o produto do zero é muito oneroso. Já Lobo acrescenta que os terrenos disponíveis atualmente apenas têm vocação para produtos que o valorizam, como prédios residenciais, corporativos e shoppings. 

Qual é o limite do passivo?

O desafio para todo e qualquer desenvolvedor imobiliário é encontrar o terreno certo, na localização certa, com as dimensões e o preço adequados. De acordo com Vanin, quando se trata de last mile, mais uma variável entra na conta: o passivo certo em termos de contaminação ambiental. 

“Precisa ser de uma magnitude tal que não seja tão simples - de modo que o preço se aproxime de um greenfield - nem complexa demais para não custar muito caro o processo de reabilitação, ou mesmo ser inviável essa recuperação”. 

Spina adiciona como um elemento importante a regulamentação dos passivos ambientais e o amadurecimento das agências reguladoras, tal como ocorreu com a CETESB - Companhia Ambiental do Estado de São Paulo. “Os guidelines estão muito claros atualmente, é um assunto muito bem regulado”, afirma. 

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Os executivos da EBP assinalam que há diversos exemplos de terrenos brownfield que foram convertidos em espaços logísticos, corporativos, de varejo e até em prédios residenciais. “Tem uma universidade aqui em São Paulo que funciona em cima de um terreno contaminado graças ao sistema de contenção que foi implementado”, indica Vanin. 

“Outro caso emblemático é um shopping center que está situado onde funcionava uma antiga indústria, cuja área também está contaminada. Tem um conjunto de prédios residenciais - são mais de 40 prédios - construído em local que abrigava um aterro industrial. Enfim, são vários exemplos, mas não podemos citar nomes por questões de confidencialidade”, complementa.

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Expansão de unidades

A Capital Realty está expandindo as unidades logísticas nos três Estados da região Sul: na região metropolitana de Curitiba, serão entregues mais 27 mil metros quadrados, já em fase de obras; em Santa Catarina, a empresa adquiriu uma área adjacente ao empreendimento já consolidado para aumentar a área bruta locável em 45 mil metros quadrados, alcançando 130 mil m² no total.  

Já no Rio Grande do Sul, estão sendo realizadas as obras de infraestrutura para a construção de um centro logístico de 160 mil metros quadrados na cidade de Canoas. “Apesar de a maioria dos empreendimentos estarem nas regiões metropolitanas, são unidades muito próximas das capitais, distâncias que podem ser consideradas um last mile”, diz Demeterco.

No retrofit mencionado anteriormente, o ativo está a 8 km do centro de Curitiba e foi alugado pelo Mercado Livre. “Fizemos outro empreendimento que está a 17 km de Curitiba e alugamos para uma empresa de e-commerce nova, está no mercado há somente três anos”, compara o executivo. 

A WTorre tem dialogado com os inquilinos dos centros de distribuição - como o próprio Mercado Livre, Mobly e Leroy Merlin - para encontrar áreas mais próximas do centro de São Paulo. “Estamos em processo de negociação de alguns espaços para transformá-los em last mile e oferecê-los aos nossos parceiros”, afirma Lobo. 

Para o diretor da WTorre, o cenário para implementação da última milha é muito favorável em São Paulo: “A cidade está muito madura para receber esse tipo de produto”. Mais conservador, Demeterco avalia que o momento é propício, vide o caso de sucesso mencionado, embora a replicabilidade talvez não seja tão fácil: “Eu daria uma nota 7,5”.

“Tive a oportunidade de participar de um evento do GRI em São Paulo há uns quatro anos, e teve um painel sobre última milha. Naquele momento, era algo bem conceitual, parecia uma boa ideia, fazia sentido, mas ninguém vivia aquilo de fato, e hoje é uma realidade”, encerra o diretor-presidente da Capital Realty.

Por Henrique Cisman

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