Apartamentos compactos predominam no mercado imobiliário de São Paulo

Dados do Secovi-SP revelam a expansão do mercado de studios e unidades compactas na capital paulista. Em 2020, imóveis com menos de 30 m² de área útil foram responsáveis por 24% das unidades residenciais lançadas (14,4 mil) e apartamentos com metragens entre 31 m² e 45 m² representaram 53% do total (60 mil).

Benny Finzi, country manager da 7 Bridges Capital Partners, garante que o estoque entregue atende a uma nova demanda do setor, liderada por consumidores que optam por abrir mão de espaço para estar nas melhores localizações da cidade. Trata-se de um público que também aprecia o convívio com outros moradores do empreendimento.

"Os principais interessados em residir neste tipo de imóvel são jovens sem filhos, solteiros e divorciados que, em geral, valorizam a vida social. Por isso, o compartilhamento de espaços é tão importante. Mesmo morando em um apartamento menor, é possível ir ao lounge do prédio e interagir com outros residentes", diz.

Outro vetor que alavanca o desenvolvimento de microunidades em São Paulo é o Plano Diretor, que impõe a quantidade mínima de apartamentos de acordo com a área do terreno e estabelece uma vaga de garagem para cada unidade residencial. A imposição do poder público, entretanto, preocupa o setor quanto à possível sobreoferta deste tipo de imóvel em determinadas regiões.

"Uma incorporadora interessada em vender apartamentos com metragens grandes é obrigada a anexar studios ao projeto, o que cria produtos sem vocação. Em alguns eixos, como Pinheiros, há uma ameaça de desequilíbrio entre oferta e demanda no curto ou médio prazo", afirma Rodolfo Senra, managing director da Brio Investimentos.

Por outro lado, o executivo pondera que grandes metrópoles como São Paulo realmente são os principais mercados para microunidades, já que apresentam pouca disponibilidade de terrenos e alto custo de moradia. "É um produto conveniente para as grandes cidades", acrescenta.

Tatiana Muszkat, diretora institucional da You,inc, apresenta opinião semelhante: "Tem um forte apetite para esta tipologia de imóvel na cidade de São Paulo". Em municípios de médio ou pequeno porte, portanto, studios e apartamentos compactos têm menos fundamento.

"Nestes locais não percebemos a mudança de hábito por parte da população. Então, o modelo só funcionaria se fosse uma alternativa de habitação, atendendo uma alta demanda de moradia de determinada região", avalia Finzi.

Apetite de investimento

Cerca de 25% do portfólio residencial da 7 Bridges Capital Partners é representado por quatro empreendimentos de microunidades, desenvolvidos em parceria com a Vitacon. Outros dois projetos deste tipo estão em obra: On Paulista e On Melo Alves. 

On Melo Alves terá arquitetura emblemática. Crédito: Divulgação/Triunfo Imóveis

Uma das incorporadoras líderes do mercado de studios e apartamentos compactos, a You,inc planeja lançar dois empreendimentos com essas características neste ano, segundo Muszkat. Sete projetos de outras tipologias também devem ser lançados pela companhia em 2021, totalizando um VGV (valor geral de venda) de R$ 1,2 bilhão.

Projeto de studio do Sou Perdizes, desenvolvido pela You,inc. Crédito: Divulgação/You Inc

De acordo com Senra, a Brio Investimentos, nos dois fundos já investidos, tem aproximadamente 47% do portfólio exposto ao mercado de microunidades. Por conta do receio de sobreoferta em alguns bairros, diminuiu a exposição para 40% no seu terceiro fundo, que ainda está em fase de captação. "No total, este tipo de imóvel representa cerca de 43% do portfólio", revela o executivo.

A gestora de recursos tem atualmente três empreendimentos lançados com foco exclusivo no mercado de studios e apartamentos compactos: Mobi One Pinheiros e Mobi One Oscar Freire, em parceria com a One Desenvolvimento Imobiliário, e Composite Moema, junto à Conx.

Projeto de área da churrasqueira do Composite Moema. Crédito: Divulgação/Conx

Previsão de alta da Selic

Além da possibilidade de sobreoferta em razão das exigências do Plano Diretor de São Paulo, as microunidades podem ser prejudicadas pela perspectiva de aumento da taxa básica de juros, assim como o restante do setor imobiliário. Vale lembrar que esse tipo de produto geralmente é adquirido por investidores. 

"A demanda pode arrefecer, seja porque os investidores têm opções de rentabilidade similares no mercado de títulos, seja porque a parcela de financiamento na compra de um imóvel fica mais cara. Contudo, se a Selic ficar próxima a 6%, ainda temos um produto de locação competitivo", assegura Senra. 

Conforme o último Boletim Focus, a expectativa para o fim deste ano é de uma Selic de 6,50%. Na semana passada, a taxa subiu 0,75 pontos percentuais e atingiu 4,25%, patamar que ainda mantém atrativos os investimentos em imóveis. "Apesar dos incrementos, os juros ainda estão muito interessantes para o mercado imobiliário", cita Muszkat. 

No caso dos studios e apartamentos compactos, Finzi lembra que estão crescendo os FIIs (fundos de investimento imobiliário) com foco no mercado residencial para renda, o que deve ampliar as oportunidades para incorporadores e investidores que lidam com estes ativos. 

"As empresas podem desenvolver studios para vender ou para administrar e os investidores não precisam mais comprar uma unidade para investir neste mercado, podendo fazê-lo via fundo imobiliário. No fim, haverá uma diluição, pois tem um perfil de investidor que prefere ter a chave do imóvel e outro que prefere delegar as decisões para um gestor, estando exposto a um portfólio e não a um único ativo", conclui o executivo.

Por Daniel Caravetti