Primeiro 'insumo' da incorporação, terreno também sofre alta de preços em SP

"O terreno é o primeiro e o principal insumo da incorporação imobiliária. Sem landbank, não existe o restante", afirma Carlos Bianconi, CEO da Rodobens Negócios Imobiliários (RNI). Justamente por isso, a ininterrupta valorização dos terrenos no estado de São Paulo, em especial na capital paulista, tem preocupado os incorporadores.

Para Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica, o fator que ocasiona o aumento no preço de terrenos em todo o estado é a alta na procura por esses ativos em meio ao aquecimento do mercado imobiliário: "O setor foi muito resiliente em 2020. Incorporadoras e loteadoras estão ávidas por novos lançamentos".

Na cidade de São Paulo, a concorrência se torna ainda mais acirrada, com destaque para a grande quantidade de fundos imobiliários atuando no local. "De fato, houve uma elevação no preço de terrenos em função da retomada do setor e do aguçamento da competição. Naturalmente, vem agindo a lei da oferta e procura", garante Carlos Terepins, fundador da Nortis.

Nesta equação, Araújo também inclui o atual Plano Diretor da capital paulista, que tem atuado como limitante na oferta de terrenos: "Ele estabelece o tipo de empreendimento para cada região da cidade, o que, na prática, significa uma restrição de espaço".

Menos receoso, Renato Meyer Nigri, diretor de Novos Negócios da Tecnisa, entende que os preços de terrenos em São Paulo têm apenas acompanhado o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): "É o que costuma ocorrer com um ativo real". A previsão do Banco Central (BC) é que, até junho, a inflação chegue a 7,8% no acumulado de 12 meses.

Inviabilidade de projetos imobiliários?

O representante da Tecnisa não descarta que alguns projetos possam se tornar inviáveis ou tenham que cortar margens devido à valorização nos preços de terrenos em São Paulo. Buscando se antecipar, no ano passado a Tecnisa adquiriu 11 áreas que totalizam quase R$ 2 bilhões em valor geral de venda (VGV).

"Conseguimos efetivar compras nos preços antigos e estamos confortáveis para realizar o nosso plano de negócios e atingir as nossas metas. O ano passado foi bom para formar landbank", cita Nigri.

Sobre o alto preço dos terrenos, Terepins entende que o incorporador certamente tentará repassar o custo para o produto final. Entretanto, ressalta que a solução é mais factível para o segmento de média e alta renda: "No programa Casa Verde e Amarela, os preços de venda estão restritos por legislação e o repasse é muito mais complicado".

Por outro lado, Araújo considera que, especificamente na capital paulista, empreendimentos inseridos no Casa Verde e Amarela podem ser menos impactados: "Eles contam com benefícios do Plano Diretor, que oferece um pouco de margem ao segmento. Além disso, a demanda habitacional é gigante na cidade de São Paulo. No interior, a situação pode ser mais complicada".

Quanto ao repasse para o consumidor, é importante ressaltar que o método já tem sido utilizado para atenuar o aumento no preço dos materiais. Em março, o Índice Nacional de Custo da Construção - M (INCC-M), medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acelerou a 2% na comparação com fevereiro. Com o resultado, o indicador acumula alta de 11,95% em 12 meses.


Elaboração e fonte: IBRE/FGV

"O custo da construção subiu em uma velocidade pelo menos duas vezes maior do que a inflação. Junto com o aumento no preço de terrenos, cria-se uma pressão nos projetos imobiliários", cita Terepins. Fatalmente, portanto, os imóveis devem sofrer uma valorização nos próximos anos. "Não tenho dúvida disso", assegura Nigri.

Mesmo assim, o diretor da Tecnisa crê que o mercado será capaz de absorver o aumento no preço de imóveis e enxerga bons resultados para o setor imobiliário nos próximos anos: "Mesmo que haja vetores na contramão da retomada, entendo que há espaço para subir valores e que devemos ter anos saudáveis pela frente". 

Migração para o interior

É realmente importante que o mercado, em especial o paulistano, esteja preparado para assimilar a valorização de bens imobiliários. Isso porque, para o sócio-diretor da Brain, a tendência é que os preços de terrenos sigam subindo na cidade de São Paulo, principalmente se o Plano Diretor não for revisado. 

Neste contexto, uma das opções para as incorporadoras é migrar sua atuação para o interior ou para demais estados do Brasil. Essa foi a estratégia da RNI, que deixou São Paulo, assim como outras capitais, no final de 2018. 

"Não temos mais a pretensão de desenvolver produtos na cidade de São Paulo porque todas as empresas de capital aberto, nos últimos dez anos, têm procurado se capitalizar para a compra de terrenos no local. Isso provocou uma escassez de espaço e um aumento no preço do metro quadrado", revela o CEO, Carlos Bianconi.

Além de encontrar opções mais econômicas fora dos grandes centros, o executivo assegura que é possível realizar negociações mais flexíveis: "Todo o nosso landbank foi adquirido por meio de permuta financeira e não de aquisição direta, ou seja, o dono do terreno recebe no fluxo e não na largada do negócio. Encontramos mais oportunidades deste tipo fora das metrópoles", acrescenta.

Sobre a entrada de mais players no mercado imobiliário do interior, Bianconi declara que não tem visto uma grande migração. Nas macrorregiões em que atua, ressalta apenas a competitividade entre os incorporadores locais e regionais. Tecnisa e Nortis, por exemplo, neste momento descartam a possibilidade de empreender fora da capital paulista.

"Depois da abertura de capital em 2007, expandimos a operação para todo o território nacional. Em alguns casos não fomos bem sucedidos e entendemos que o nosso know how é realmente na cidade de São Paulo. Então, hoje o foco e a estratégia se mantêm aqui", explica Nigri.

"Por enquanto, vamos ficar restritos ao município de São Paulo, que é onde temos alguma relevância em termos de participação de mercado. Além disso, conhecemos bastante a geografia do local e as potencialidades de cada região da cidade", encerra Terepins, fundador da Nortis.

Por Daniel Caravetti