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MRV: redesenho do Minha Casa tornará programa mais eficiente

O copresidente Rafael Menin também conta planos para a Luggo, que marca entrada da MRV em residenciais para renda.
6 MIN READJuly 03, 2019

 O programa Minha Casa Minha Vida está passando por uma reconfiguração sem precendentes em seus dez anos de existência. Entre as transformações ventiladas até aqui, estão a redução de quatro para duas faixas de renda, uma maior regionalização com a criação de um fator de localização, a introdução de uma frente voltada à melhoria das condições de moradia, somada à de enfrentamento do déficit de habitações, e a concepção de uma poupança imobiliária, espécie de pagamento de aluguel. Para a MRV, maior player atuante nesse segmento, as transformações tendem a ser positivas.

"Temos certeza de que o desenho final será ainda mais eficiente do que o o atual", diz Rafael Menin, copresidente da MRV Engenharia e Participações. Ele vê sensibilidade do governo federal ao tema e disposição para interação com as empresas atuantes nesse mercado em busca de soluções. 

Nesta entrevista, concedida durante sua participação no GRI Residencial Brasil 2019, Menin também fala sobre os planos para a Luggo, nova companhia do grupo, que marca sua entrada no negócio de residenciais para renda. "Ainda é uma empresa pequena, mas acreditamos que, nos próximos anos, terá uma participação importante na MRV", analisa. E ele antecipa: em 2019, a MRV projeta crescer novamente 10%, repetindo o ritmo dos dois anos anteriores. Confira: 



Estamos em um momento em que várias mudanças no programa Minha Casa Minha Vida estão sendo desenhadas. Como vocês, na MRV, veem o que foi noticiado até aqui?
 Temos certeza de que o desenho final será ainda mais eficiente do que o o atual. Se olharmos para o começo do MCMV, em 2009, veremos que houve uma participação ativa das empresas do setor e que, ao longo do tempo, o programa foi sendo atualizado e melhorado. Por exemplo, no fim do ano passado, o governo mudou o fator social para a faixa 1,5, um segmento que tinha muito subsídio. Esse subsídio caiu e permitiu que a faixa 1,5 continuasse em operação. Temos percebido que o governo é sensível, sabe da importância do programa, e não quer entregar 'a marmita pronta' ao setor e dizer que a partir de agora será esse o modelo. Se o setor entender que esse [novo] modelo não é o adequado, o programa vai ter seu tamanho reduzido. Contudo, não é o que está acontecendo. O MDR [Ministério do Desenvolvimento Regional] tem sido sensível, procurado o setor e mantido discussões do mais alto nível. Portanto, temos uma segurança. Mudança vai haver; porém, eu diria que será um programa mais equilibrado e mais perene do que hoje.

Também observamos a Caixa divulgando e estudando várias novidades – por exemplo, o uso do IPCA como indexador em vez da TR, a implementação de programas de renegociação de dívida e a redução dos juros para contratos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). De que maneira você analisa esses movimentos?
A Caixa, de 2012 a 2014, ingressou em mercados em que não tinha tradição e o resultados não foram muito bons. Aí, deu uma guinada, voltou a investir e sua principal agenda passou a ser habitação, que é o que faz há décadas e no que é muito competitiva e eficiente. Então, a Caixa está retornando à sua principal tradição e sendo agressiva, tentando aprimorar o crédito imobiliário. A Caixa também tem procurado o setor. Tem debatido com a Abrainc [Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias], por exemplo, formas de melhorar o leilão dos imóveis, conceder crédito de maneira mais saudável e [estabelecer] novos modelos de financiamento – como com o uso do IPCA, que vai colocar o crédito imobiliário em um patamar completamente diferente. Estamos muito otimistas com o que vem pela frente.

A Caixa está retornando à sua principal tradição e sendo agressiva, tentando aprimorar o crédito imobiliário

Outros players têm chegado ao mercado do MCMV, por exemplo a Cyrela, que criou uma marca nova para esse ramo, a Vivaz. Como você percebe a entrada desses novos concorrentes?
Esse mercado é enorme. Hoje, é de 400 mil moradias/ano, mas a formação de famílias no Brasil é, anualmente, de 1 milhão, e a maior parte está no segmento econômico. Com a quantidade atual de empresas que atuam nesse segmento, não haverá como atender à demanda. Esperamos que o Brasil volte a crescer, que esse mercado passe a 500 mil moradias[/ano], 600 mil, 800 mil, para combater o déficit. Será preciso haver mais empresas operando. Isso é inexorável.

A MRV é uma companhia de atuação nacional e vimos há alguns anos outras incorporadoras tentando fazer um movimento semelhante, sem necessariamente alcançar o mesmo êxito. A que você credita essas diferenças de resultados no processo de nacionalização?
  Fizemos isso por etapas. Após o IPO [abertura de capital] da companhia, em 2017, começamos um crescimento Brasil afora. Então, ter uma padronização e um foco foi algo muito importante, assim como a tecnologia. A MRV sempre foi uma empresa de engenharia. Nosso produto de 2007 não tem nada a ver com o de 2019. Agora, ele é muito mais eficiente, melhor, com mais qualidade. Além disso, o time é extremamente qualificado e com baixíssima rotatividade. Temos diretores com 20 anos, 30 anos de casa, e quase 200 colaboradores que são sócios da companhia. Isso gera identidade e senso de pertencimento. Portanto, foram três elementos-chave: padronização, tecnologia e time – mas coloco o time em primeiro lugar, como fator mais importante para termos crescido sem perder qualidade operacional.



A MRV recentemente iniciou um movimento estratégico em direção ao negócio de residenciais para renda. Como tem caminhado o projeto-piloto em Belo Horizonte? O que pode contar a respeito dessa primeira experiência e dos planos para essa frente?
O jovem hoje posterga um pouco mais a decisão de compra do imóvel, quer ter mais flexibilidade e muda mais de cidade e de endereço. Então, o aluguel vem a calhar para esse novo momento demográfico. Essa geração que está entrando no mercado de habitação tem um mindset que chamamos de asset light, ou seja, não quer ter um ativo no qual a família comprometa 30% da renda por muitos anos e adia a decisão. Forma família, tem filho, alcança um emprego já mais definitivo e, aí sim, compra um imóvel. Consequentemente, esse segmento de aluguel vai crescer muito nos próximos anos. A MRV acredita muito nisso e criou uma empresa, a Luggo, que já tem quatro projetos em andamento. Um deles está pronto e foi um sucesso: alugamos 70% em pouco mais de 30 dias. A Luggo nasceu com DNA totalmente digital, para esse cliente jovem que quer ter serviço, facilidade, não quer ir à imobiliária física nem ter fiador. O cliente poderá customizar o apartamento, dizer se quer TV a cabo, internet, mobília, lavanderia etc. Ainda é uma empresa pequena, mas acreditamos que, nos próximos anos, terá uma participação importante na MRV. 

Na Luggo, vocês vão trabalhar sempre em parceria com investidores ou, em alguns momentos, a MRV também vai carregar empreendimentos em seu portfólio?
A MRV é uma home builder. Não pretendemos ser uma empresa de propriedade. Então, a intenção é que façamos o investimento, o estabilizemos – ou seja, tenhamos um produto já com um alto índice de locação – e, a partir desse momento, efetivaríamos a venda para algum veículo, que pode ser um FII [fundo de investimento imobiliário] ou um investidor institucional. A ideia é não carregar esse portfólio no balanço da companhia. Continuaremos fazendo a gestão do empreendimento, mas ele não ficará no balanço da nossa companhia. Esse é o desenho.

Não pretendemos ser uma empresa de propriedade

Vocês estão conversando com alguns parceiros para a expansão desse projeto?
Já temos algumas conversas em andamento. A ideia é essa: não ficar com esses ativos dentro do nosso balanço.

Há também a questão de que, nos empreendimentos da Luggo, uma parte do aluguel pago poderá ser revertida pelo morador para a compra do imóvel, correto? 
Exatamente. 

Isso significa que vocês apostam que, no futuro, o modelo de venda de imóveis continuará com um peso muito relevante?
Sim. Queremos criar uma plataforma de habitação. O cliente pode entrar na plataforma pelo aluguel. Em algum momento, o valor que pagou fica sendo um cashback, e ele usa uma parte para dar [como pagamento] em um imóvel nosso. A MRV recebe muitos clientes por mês e tem de ser capaz de prover diferentes soluções de moradia. É nisso que acreditamos.

A MRV teve no primeiro trimestre deste ano um resultado recorde. Qual a expectativa de desempenho para 2019 como um todo?
De 2013 a 2016, a companhia manteve seu tamanho. Passamos por uma crise muito aguda [no País] e a empresa entendeu que aquele era o momento de acertar vários parâmetros. Fizemos diversos ajustes na operação para preparar a MRV para um crescimento que sabíamos que aconteceria. Como o Brasil, a partir de 2017, deixou de cair, se estabilizou, a companhia cresceu 10% em 2017, por volta de 10% em 2018 e imaginamos ser possível evoluir também cerca de 10% em 2019 em relação a 2018. Para isso, temos de lançar 10% a mais e esperamos vender 10% acima do ano passado.

Como avalia a experiência de participar do GRI Residencial?
É um programa muito bom. É muito bacana quando o setor se reúne para discutir ideias e tendências. Quando o segmento está unido em prol do seu crescimento, nessa troca de informação, é sempre muito proveitoso e produtivo. 

Entrevista concedida à editora-chefe do GRI Hub, Giovanna Carnio

 

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