Mercado residencial aquecido endurece negociações de compra e venda

Segundo dados do Raio-X FipeZap, no 1º trimestre de 2021 o desconto nas vendas de imóveis atingiu o menor patamar desde 2014. A pesquisa engloba aquisições no mercado primário e secundário, apontando para um percentual de transações com desconto sobre o valor anunciado do imóvel de 64%.

O estudo indica ainda que, nos últimos sete anos, o percentual médio de desconto negociado também atingiu a mínima histórica, de 9%. Cyro Naufel, diretor institucional da Lopes, garante que esta é realmente uma tendência, vide o aquecimento do mercado imobiliário. "Estão ocorrendo mais transações e, consequentemente, reduz-se a necessidade de descontos", diz.

Na Brasil Brokers, o movimento também vem sendo observado, de acordo com o CEO da companhia, Daniel Guerbatin. "Temos visto uma crescente de negociações e uma grande vontade entre as partes de chegar rapidamente a um acordo. Isso acaba por refletir na quantidade e no percentual de descontos", afirma.

A predisposição em concretizar o negócio, principalmente por parte do comprador, pode estar relacionada com as recentes altas da Selic, que chegou a 4,25% ao ano e tende a seguir subindo. "Acelerar a decisão de compra significa manter o preço do imóvel e a taxa de financiamento nos preços atuais", avalia Naufel.

Segundo o especialista, até o momento a concorrência dos bancos está sustentando os juros no crédito imobiliário, mas se a taxa básica ultrapassar os 6% deve ocorrer um repasse para o consumidor. Mesmo assim, Naufel acredita que o ajuste não será capaz de esfriar o mercado e ainda haverá um bom ambiente de juros para negociações imobiliárias.

O atual contexto de juros baixos, portanto, é um dos principais vetores para o aquecimento do mercado e a redução nos descontos, segundo o diretor institucional da Lopes. Este cenário reduz o valor das prestações na aquisição de um imóvel e abre uma janela de oportunidade para muitas famílias.

Naufel também enxerga que há uma demanda reprimida por ativos imobiliários. "Principalmente entre 2014 e 2018, em função da crise econômica no país, houve um represamento na procura por imóveis, sejam eles novos ou usados", analisa o executivo.

Como vetor para a redução de descontos, Naufel menciona ainda a redução no estoque de imóveis em função do aumento do custo de construção e da suspensão de lançamentos. "Se houvesse um estoque grande, seria necessário aumentar os descontos para ter liquidez", explica.

No caso das incorporadoras, Guerbatin lembra que a negociação de descontos também depende de outros fatores, como a necessidade da empresa em fazer caixa naquele momento ou a fase da obra. Quanto ao mercado secundário, o CEO ressalta que uma iniciativa da Brasil Brokers também colaborou para a redução na quantidade de descontos nos imóveis intermediados pela empresa.

"Dentro da transformação digital da empresa, estamos procurando facilitar o processo de negociação. Por isso, desde o ano passado temos acionado ferramentas para tornar as ofertas mais assertivas, o que faz com que haja menos descontos", revela.

Por fim, Naufel assegura que a diminuição no percentual de descontos "tem como mensagem um provável aumento no preço dos imóveis" em um futuro próximo. Sobre isso, o executivo lembra que o aumento no custo da construção certamente irá inflacionar os preços do mercado primário, o que também deve ter reflexos  no mercado secundário.

Por Daniel Caravetti