CrediHome e Kenlo miram home equity com processos mais tecnológicos

Alternativa de crédito pessoal consolidada nos Estados Unidos, em países europeus e asiáticos, o home equity - ou crédito com garantia de imóvel - tem crescido acima de 50% ao ano no Brasil, beneficiado pela queda generalizada nas taxas de juros ao longo dos últimos três anos e pela revolução tecnológica nos processos de análise de crédito, avaliação jurídica, registro cartorário e contratação de seguros. 

Os protagonistas deste movimento são as fintechs, como a Kenlo, do grupo InGaia, que oferece o produto aos clientes das imobiliárias e dos corretores parceiros de forma 100% digital, incluindo a assinatura e o registro do contrato em cartório. “Testamos o home equity em um grupo limitado e agora a ideia é escalar, não apenas no universo das 8 mil imobiliárias e corretoras parceiras, como também para agentes externos”, afirma o CFO da InGaia, Dan Shigenawa. 

Outro player com forte atuação neste mercado, a CrediHome tem triplicado anualmente o volume de operações contratadas desde sua fundação, no final de 2017. “O mercado imobiliário cresceu 50% no ano passado em relação a 2019, deve crescer entre 40% e 50% esse ano em relação a 2020, e nessa esteira o mercado de home equity também tem crescido muito, em taxas até superiores a essas, e as empresas como a CrediHome têm se destacado ao melhorar a experiência do cliente”, avalia o fundador e CEO da fintech, Bruno Gama.

A diretora da GEO, Rossana Costa, celebra o movimento das fintechs no sentido de simplificar e digitalizar a obtenção de crédito imobiliário, no qual está inserida a contratação dos seguros obrigatórios. “Os grandes bancos ainda detêm cerca de 85% do mercado, então ainda é uma pequena parte que está engajada em oferecer um atendimento tecnológico, mas essas melhorias vão acabar contagiando os maiores players”, avalia a especialista. 

Que melhorias são essas?

Gama conta que quando começou a trabalhar no mercado de crédito imobiliário, há quase quinze anos, a contratação podia levar até seis meses. Hoje, o prazo já caiu para aproximadamente duas semanas, mas a meta da fintech é reduzi-lo ainda mais, para cinco dias entre a solicitação e o registro do contrato. 

Atualmente, a análise do cliente já é feita via preenchimento digital de proposta única, que tanto é enviada aos bancos parceiros - a CrediHome também é uma plataforma multibanco - quanto avaliada internamente. “Entregamos a oferta de crédito em minutos. Antes, isso levava semanas”. 

Outra grande evolução propiciada pela tecnologia ocorre nas etapas de avaliação jurídica e do imóvel colocado em garantia. Hoje, boa parte é feita por algoritmos, dispensando as visitas presenciais. “A gente usa uma base de dados para fazer a estimativa do valor do imóvel, e uma parte da diligência documental e jurídica também é feita por outros algoritmos”, diz Gama. 

Até mesmo nos cartórios tem havido evolução: parte dos registros já é feita de forma eletrônica, o que permite que a contratação do home equity seja, de fato, 100% digital. “A digitalização é um grande acelerador de negócios e gera um ciclo virtuoso para o mercado imobiliário em geral”, afirma Shigenawa. 

Na composição dos custos, os menores valores cobrados na contratação dos seguros - Habitacional Prestamista MIP e DFI - também estimulam a aquisição de crédito imobiliário, incluindo o home equity. Segundo a diretora da GEO, na comparação com o modelo tradicional dos grandes bancos, o custo cai pela metade, na média das operações, podendo o desconto ser ainda maior. 

“Em alguns casos, quando as pessoas começam a avançar na faixa etária, isso se torna um pouco mais gritante porque os bancos, em geral, tendem a ter um seguro por faixa etária, e nós produzimos uma operação que é com uma taxa única, então a fintech se favorece”, explica Rossana Costa.

Se o tomador tem 60 anos ou mais, o custo chega a um sexto (ou 83,3% menor). “Isso, quando multiplicado pela quantidade de parcelas ao longo dos anos, é uma pequena fortuna”. Ainda segundo a especialista, em torno de 50% da redução de custos se deve aos fatores operacionais, e a outra metade às tábuas de mortalidade usadas pelas seguradoras dos grandes bancos. 

Por que contratar o home equity?

Para o CFO da InGaia/Kenlo, o crédito com garantia de imóvel é o melhor produto para quem busca crédito de alto valor com prazo de pagamento longo e parcelas que se encaixam no orçamento. “Estamos falando de taxas possíveis inferiores a 1% ao mês, o que é muito mais barato do que qualquer crédito privado e com um prazo muito mais alongado para quitação”, explica. 

Shigenawa ressalta que a comparação com o crédito imobiliário para aquisição não é correta, uma vez que este último é lastreado na poupança. Ainda assim, o home equity permanece competitivo, com a vantagem de que o tomador pode utilizar o crédito para qualquer finalidade, enquanto o produto de aquisição é necessariamente voltado à compra do imóvel. 

Gama corrobora o ponto de vista: “O crédito imobiliário no Brasil usa - obrigatoriamente - o funding da poupança. O custo para o banco é de 70% da Selic, algo em torno de 3,5% atualmente. O home equity não usa o SBPE, mas sim o funding de mercado, por isso é um pouco mais caro, mas é absolutamente mais barato do que qualquer linha de crédito pessoal”. 

“Nos Estados Unidos, na Europa e na Ásia é super comum o cidadão usar o imóvel como garantia de empréstimo porque é muito barato, e a gente está trazendo esse movimento para o Brasil, super convictos de que muita gente vai se beneficiar disso”, ratifica o fundador e CEO da CrediHome. 

Com otimismo semelhante, Shigenawa encerra: “Temos convicção de que, com o tempo, o home equity será cada vez mais ofertado e considerado pelos clientes, tornando-se o maior produto de crédito do país, seguindo o que é verificado nos países com economias mais maduras”.

Por Henrique Cisman