Volta dos colaboradores aos escritórios ganha força

Há algumas semanas, reverberou mundo afora um e-mail escrito e enviado por Elon Musk para os colaboradores da Tesla, sua companhia de carros elétricos. O teor do comunicado era claro: a volta aos escritórios não era mais uma opção, mas uma determinação, salvo “casos excepcionais”, segundo Musk.

Seja por decisões como essa, seja voluntariamente, o fato é que o volume de funcionários presentes no dia a dia dos escritórios aumentou, conforme indica um mapeamento realizado pela CBRE: 69% dos edifícios monitorados já têm um fluxo superior a metade da força de trabalho, e 30% apresentam ocupação que varia de 70% a 90% do total. 

O departamento de pesquisa da CBRE também levantou que as estações de metrô na cidade de São Paulo estão com média de ocupação entre 55% e 70% em relação ao período pré-pandemia. O trânsito na capital paulista é outro bom indicativo, registrando 70% da lentidão existente pré-covid. 

Segundo Adriano Sartori, vice-presidente da CBRE Brasil, 20% das empresas consultadas em um estudo afirmam que reduziram ou devolveram áreas nos últimos 24 meses. “É importante ressaltar que parte delas, ao retomar as atividades presenciais, sentiu a necessidade de absorver novas áreas para reiniciar as operações ou expandir”, pontua o executivo. 

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Uma das principais proprietárias de lajes corporativas no Brasil, a Brookfield tem percebido a perda de força do home office e até do trabalho híbrido. A taxa de vacância nos escritórios da companhia caiu de 15% ao final de 2019 para 4% atualmente, segundo o CEO, Roberto Perroni. 

O que explica esse avanço, indica o executivo, é a qualidade dos empreendimentos: “Ativos de alta qualidade e com localização privilegiada atraem inquilinos de primeira linha, que são mais resilientes a qualquer tipo de crise. Além disso, um escritório de qualidade motiva a volta dos colaboradores”. 

Neste sentido, continua Perroni, cresceu o movimento conhecido como “Fly to Quality” no mercado corporativo, nos últimos dois anos, já que as empresas precisam oferecer algo a mais para tirar os colaboradores de casa. “Hoje, os escritórios têm mesas de ping pong e bilhar, bares e restaurantes, espaços de descompressão e até salas de massagem”. 

A inclusão de amenidades e a preocupação com as questões sanitárias resultaram em menor adensamento. Antes, no Brasil, o coeficiente tipicamente utilizado era de uma estação de trabalho a cada 7 metros quadrados, segundo Sartori. “O que temos visto agora são escritórios planejados para atender uma workstation a cada 10 metros quadrados, pelo menos”. 

Um dos clientes da Brookfield alugou espaço suficiente para seus 350 colaboradores, um restaurante de quase mil metros quadrados, auditório para palestras, eventos e diversas salas de reunião e descompressão. Perroni conta que o cálculo indica uma média de 27 metros quadrados para cada colaborador. “As empresas estão usando mais espaços que o normal, o que, sem dúvidas, é benéfico para o nosso segmento”. 



Há também casos de colaboradores que vão ao escritório sem agendar previamente e, quando chegam, precisam voltar para casa, pois não há espaço para trabalhar. “Já ouvimos de clientes que eles continuam com o formato híbrido porque não cabem mais 100% dos colaboradores no escritório; se voltar todo mundo, a empresa vai precisar de mais andares. Hoje, o remoto é um misto de filosofia com necessidade”, revela Roberto Perroni. 

A situação já começa a impactar positivamente a absorção das lajes corporativas, principalmente as conhecidas como triple A. “Os escritórios ruins ou mal projetados estão perdendo espaço, pois as empresas se tornaram mais seletivas e aceitam pagar um pouco mais pelo metro quadrado para estar em regiões valorizadas”, explica Adriano Sartori. 

O levantamento da CBRE já mencionado mostra que 90% das devoluções de espaço durante a pandemia foram de empresas que ocupavam lajes de até 1.000 metros quadrados. “Logo, proprietários de portfólios alugados por grandes empresas apresentaram taxas de devolução mais controladas”, afirma. 

Na região da Faria Lima, por exemplo, a vacância caiu pela metade entre o primeiro trimestre de 2020 e o primeiro trimestre de 2022, descendo a 6%, segundo a CBRE, com aluguéis que superam os R$ 200 por metro quadrado. 

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É verdade que se trata de um caso especial, já que em outras regiões de São Paulo a retomada é mais tímida: a vacância média na capital está em 21%, ligeiramente menor que no pico da pandemia, quando estava em 21,4%. Nos Jardins, a vacância reduziu para um dígito (8%); na Paulista, caiu 0,5%, para 16,4%; já em outras regiões, como Centro e Marginal Pinheiros, a nova oferta impactou os percentuais. 

A escassez de ativos e os altos preços na Faria Lima, contudo, tendem a gerar maior demanda em outros endereços, como Vila Olímpia, Berrini e a própria Marginal Pinheiros, onde quase 30% das lajes corporativas estão disponíveis. “A retomada está mais lenta, mas trata-se da região com a maior oferta de qualidade e áreas contíguas, o que a torna muito atrativa”, diz Sartori.

Dado o ótimo desempenho do portfólio e as oportunidades que surgiram, a Brookfield recentemente fez uma grande aquisição junto à BR Properties, que somada a mais um edifício - que a companhia prefere não mencionar - vai dobrar sua área bruta locável (ABL) no mercado corporativo, superando 840 mil metros quadrados, entre ativos prontos e em desenvolvimento.  

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