Taxa de vacância diminui e aproxima Berrini do equilíbrio

Não é de hoje que o mercado imobiliário espera a recuperação da avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, uma via considerada importante para a capital paulista e que perdeu espaço com o decorrer do tempo, concorrendo com localizações com maior mobilidade urbana e novos empreendimentos corporativos.  

De acordo com análise da plataforma de pesquisa SiiLA Brasil, realizada a pedido do GRI Hub, a queda na taxa de vacância de lajes corporativas A+ e A na região levou o índice a 15,7% no primeiro trimestre de 2019, mais próximo ao de equilíbrio do mercado.



"Se analisarmos o primeiro trimestre de 2017 até o mesmo período de 2019, notamos uma queda de taxa de vacância de escritórios A+ e A, de 31% para 15,7%. Ou seja, uma diminuição de 50% do que havia de estoque vago, e considerada uma taxa razoável, quase entrando em equilíbrio – que seria entre 12% e 15%", afirma Giancarlo Nicastro, CEO da consultoria.

Segundo ele, contudo, é preciso considerar o alto volume de ativos classe B. "Historicamente, a Berrini possui muito mais ativos classe B. Quando falamos em A e A+, há apenas dez edifícios. Porém, há um total de 61 imóveis padrão B."



Para tais imóveis (B), o índice ainda continua elevado e variou levemente ao longo dos três anos pesquisados, situando-se em 26,0% no primeiro trimestre de 2019, 0,6 ponto percentual acima do que se via nesse período em 2017 e 1,4 ponto percentual sobre o melhor resultado do triênio (24,6%, no segundo semestre de 2018).

Concorrência próxima

A poucos quarteirões dos principais empreendimentos da Berrini, encontra-se a avenida doutor Chucri Zaidan, endereço de grandes corporações multinacionais e ao lado de centros comerciais importantes, como o Morumbi Shopping. "Na verdade, o que ocorreu foi que os endereços corporativos foram sendo levados para a Chucri Zaidan, que conseguiu seduzir o público com seus novos prédios", analisa Nicastro.

Todavia, a via citada, ainda conforme o estudo da SiiLA, apresenta 21,3% de taxa de vacância para imóveis classe A e A+ e 32,1% para prédios B (primeiro trimestre de 2019). Dois anos antes, esses números chegavam a 26,4% e 34%, respectivamente.

"A partir de 2017, com a forte crise que atingiu a todos, muitas empresas em busca do flight-to-quality [jargão do mercado imobiliário para indicar mudança de ocupantes para imóveis superiores] passaram a migrar para prédios novos e mais eficientes, obtendo qualidade com preço menor [do que o aluguel do imóvel locado]. Onde estavam esses prédios? Na Chucri Zaidan. Para quem estava na Berrini, mudar para a outra via significava praticamente o mesmo e seria até melhor, porque a Chucri Zaidan traz mais facilidade de acesso", explica o CEO da SiiLA.

Nesse contexto, o fator trânsito é outro desafio para a avenida que homenageia um reconhecido engenheiro fluminense. Mesmo com o advento de novos serviços voltados à mobilidade urbana, como patinetes e bicicletas locáveis, o especialista da SiiLA avalia que o congestionamento da Berrini ainda é grave. "Esses novos meios de transporte ajudam, mas não conseguiram desafogar o trânsito", complementa.

Potencial futuro?

"A Berrini tem o seu charme; contudo, não há mais potencial construtivo. Enquanto não houver uma revisão do Plano Diretor [da cidade de São Paulo], não é possível realizar novas incorporações. Hoje, mesmo que queira, um incorporador não pode mais construir na região", esclarece Giancarlo Nicastro.

Sobre o futuro da avenida, ele é otimista. Com a recuperação do mercado, há perspectivas positivas. "Se não houver mais espaço nas regiões consolidadas, o movimento natural será a compra de ativos deteriorados e vazios para retrofit, tornando o projeto moderno a um valor atrativo. Um ativo bem localizado sempre vai ter preço e demanda. Vejo esse movimento nos próximos anos", adiciona.

"O estoque da região é de excelente qualidade. Assim, projetamos que um recuo dessa taxa de vacância é possível a curto prazo pela escassez de espaços nas demais regiões primárias – como as avenidas Brigadeiro Faria Lima e Juscelino Kubitschek e [a região da] Vila Olímpia – onde a disponibilidade está em 8,6%", corrobora Márcia Castro, diretora de Capital Markets, da consultoria JLL.
 

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