Procura por studios deve voltar após vacinação

A pandemia de covid-19 e o consequente isolamento social alteraram uma série de hábitos na sociedade, sendo alguns relacionados ao conceito de moradia, local que agora precisa ter espaço suficiente para conjugar residência, trabalho, estudo, lazer, entre outras atividades. Neste cenário, qual a perspectiva para os apartamentos compactos, projetados majoritariamente para uma vida dinâmica nas grandes metrópoles?

Para o CEO da BKO Incorporadora, uma vez que a mudança citada é provisória, as metragens menores devem retomar seu espaço no mercado imobiliário: "Acredito muito nisso, principalmente em cidades como São Paulo, nas quais os terrenos são muito caros", diz Joe Khzouz, admitindo, porém, que existe uma dependência da vacinação.

"Temos que esperar a situação se assentar. Nos primeiros meses do ano passado, achamos que a pandemia duraria 60 dias e hoje não temos um prognóstico decisivo. Talvez demorem quatro anos para que todos os brasileiros sejam vacinados", completa.

David Ades, managing partner da MAC Construtora, também acredita na retomada: "Vamos voltar a desenvolver apartamentos compactos. Realmente tivemos uma migração para o interior em busca de mais espaço, mas quando a pandemia passar, as grandes cidades voltam a ser muito atrativas". 

Compartilhamento de espaços

Outro questionamento que surgiu com a disseminação do novo coronavírus é sobre o compartilhamento de espaços comuns do empreendimento, uma das principais apostas do modelo de studios. Alexandre Frankel, fundador da Vitacon, entende que a vacina também deve recuperar este conceito.

"Haverá um retorno bastante acentuado, não só para compartilhamento de espaços em prédios, mas para tudo que estava restrito durante a pandemia. Acreditamos que, com a vacina, haverá um pico nas mais diversas atividades em grupo", afirma.

Antonio Setin, fundador e presidente da Setin Incorporadora, também confia neste regresso, pois caso contrário "desapareceriam locais como hotéis, restaurantes, salas de eventos, clubes sociais e cruzeiros". Todavia, o executivo aposta em algumas sofisticações do ponto de vista crítico.

"Creio que nestes espaços haverá maior preocupação com a questão higiênica. Assim como nos próprios apartamentos, também haverá mais atenção com arquitetura, soluções acústicas e térmicas, tamanho de janelas e varandas", cita o executivo.

Problemas do Plano Diretor de São Paulo 

Se por um lado os incorporadores entendem que a pandemia não compromete o futuro dos apartamentos compactos, por outro eles se preocupam com o atual Plano Diretor de São Paulo, mercado mais pujante do país e mais compatível com empreendimentos dessa natureza. 

O primeiro descontentamento se deve ao fato de o Plano Diretor estabelecer que projetos residenciais no entorno de corredores de ônibus e estações de metrô tenham, no máximo, uma vaga de garagem por apartamento. Com intuito de desestimular o uso de carros em áreas adensadas, onde há oferta de transporte público, a norma exige um pagamento extra à prefeitura para que a construtora exceda o limite.

Para Joe Khzouz e Alexandre Frankel, a regulamentação acabou por 'engessar' a incorporação imobiliária residencial e estimulou o desenvolvimento de produtos sem vocação: "Antigamente, podíamos usar a criatividade, como incorporadores, para criar empreendimentos independente do zoneamento", garante o CEO da BKO. 

"O Plano Diretor poderia oferecer mais liberdade para o setor definir qual o melhor produto para determinada área, sem tanta interferência na decisão dos incorporadores. Assim, o mercado seria mais livre, o que julgo como positivo", acrescenta o fundador da Vitacon.

Em sintonia com os outros dois executivos, Antonio Setin lembra que este cenário pode acabar gerando uma super oferta de micro unidades residenciais sem vaga. Isso porque o mercado imobiliário paulistano tem feito "malabarismos para viabilizar os negócios", como define o executivo. 
 
Também preocupado, David Ades explica a situação:"Não há demanda para apartamentos com mais de 120 m² com apenas uma vaga de garagem. Então, a solução foi fazer, em um mesmo empreendimento, studios sem vaga e apartamentos grandes com duas vagas. Ou seja, não estamos fazendo apartamentos compactos sem vaga porque existe demanda, mas para fornecer a vaga ao outro apartamento. Em algum momento teremos uma super oferta", diz o managing partner da MAC.
 
Outro fator adverso é o custo do solo na capital paulista: "O terreno representa de 20% a 35% do custo do empreendimento. A cada revisão do Plano Diretor, essa parcela só encarece, pois a ocupação é reduzida e o custo de outorga, aumentado", afirma Setin, presidente da incorporadora que carrega seu nome.
 
"Acredito que deveriam aumentar o potencial construtivo do terreno e estabelecer uma outorga menos proibitiva e cara. Seria uma grande vantagem para a população ter um maior equilíbrio na densidade e comprar apartamentos mais baratos", completa Frankel, da Vitacon.

Novos mercados

Com os problemas mencionados na capital paulista, qual a possibilidade de desenvolver apartamentos compactos em outras cidades do país? Para a grande maioria dos incorporadores, este produto cabe apenas em cidades de grande adensamento e com viés empregatício, turístico ou estudantil. Foram mencionados municípios como Rio de Janeiro, Florianópolis, Curitiba, Fortaleza, Santos, Campinas e Ribeirão Preto.

O mais otimista é o fundador da Vitacon: "Vemos que a tendência se espalhou para todo o Brasil. A Housi é uma empresa oriunda do grupo que faz a gestão desses apartamentos e já está em mais de 50 cidades. Acreditamos na proliferação da demanda, tanto de moradores quanto de uma gestão profissional para esse tipo de ativo. É um mercado amplo e ainda muito pouco explorado". 

Visando manter a liderança  no segmento, em 2021 a Vitacon planeja chegar a R$ 2 bilhões em valor geral de venda (VGV) lançado, de acordo com Frankel. A Setin, por sua vez, projeta R$ 900 milhões lançados em VGV, mas está cada vez mais focada em apartamentos com dois ou mais dormitórios para famílias de média e alta renda.

Enquanto isso, as incorporadoras MAC e BKO devem seguir investindo em micro unidades residenciais, porém não divulgaram suas projeções de lançamento. A primeira delas garante que continuará focada apenas na cidade de São Paulo durante o ano de 2021.

Já a BKO, que tem apartamentos compactos de alto padrão na capital paulista, em Santos e Curitiba, quer ingressar no mercado de condomínios horizontais ao longo do ano, de olho em consumidores na faixa dos 30 anos. A ideia é desenvolver projetos em municípios a aproximadamente 100 km de São Paulo.

Por Daniel Caravetti