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Mudanças em fundos de pensão x setor imobiliário – E agora?

5 MIN READOctober 30, 2018
Aprovada em 25 de maio, a resolução nº 4.661 do Conselho Monetário Nacional (CMN) revogou a de nº 3.972/2009 e estabeleceu novas regras para os investimentos dos fundos de pensão, impactando diretamente como as Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC) gerenciam os seus recursos aplicados no setor imobiliário.

Entre as alterações, está a elevação da participação das entidades fechadas de previdência complementar em investimentos imobiliários, de 8% para 20%, com possibilidade de outros tipos de aplicações indiretas em imóveis por meio de fundos ou títulos de dívida.

Por outro lado, não será mais possível que as fundações invistam diretamente em imóveis, ou seja, o portfólio atual – estimado em R$ 30 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência (Abrapp) – deverá ser desfeito ou transformado em um fundo de investimento imobiliário (FII). O prazo para essa alteração é de 12 anos, a contar da publicação da medida.


Em busca de transparência

À época da aprovação, em nota oficial, a Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc) informou que o novo regimento visava evitar erros passados, como as perdas decorrentes de más administrações, e conduzir as entidades ao aprimoramento de sua gestão interna, "de modo a mitigar os riscos inerentes ao gerenciamento dos ativos e proporcionar segurança a participantes, assistidos e patrocinadores".

"A resolução vem de encontro ao desejo da Previc de maior transparência aos investimentos das fundações e traz avanços no sentido de governança", opina André Freitas, sócio e CEO da Hedge Investments e membro do comitê de Fundos Imobiliários do GRI Club.

"Outro ponto é o fato de o setor de fundo imobiliário ser muito bem organizado, com um marco regulatório em constante evolução. Acredito que o mercado se beneficiará com a entrada das fundações", completa ele.

Para Guilherme Velloso Leão, diretor executivo e responsável pela Comissão Técnica Nacional de Investimentos da Abrapp, por outro lado, "eventuais problemas com uma ou outra associação, no que diz respeito à gestão de ativos, deveriam ser acompanhados por um fiscalizador e não por meio de uma resolução".

Ao mesmo tempo, ele reconhece que o novo texto incentiva o aprimoramento dos padrões de governança. "A medida representa um avanço no que diz respeito à ampliação de controles internos, exigindo processos mais rigorosos e definindo os papéis dos responsáveis pelos investimento, o que dará maior segurança ao participante", afirma Leão.


Ponto crítico para os fundos de pensão

Ainda que tenda a haver ganhos de transparência, os especialistas ouvidos pelo GRI Hub enxergam, em contrapartida, um efeito negativo a longo prazo. "Há uma série de restrições e futuras dificuldades que serão sentidas no decorrer do tempo, o que irá impactar na rentabilidade e no retorno dessa carteira, e deverá prejudicar o próprio segurado", analisa Guilherme Leão.

"Hoje, temos R$ 800 milhões em ativos imobiliários. Para transformar 100% da carteira, teríamos um custo de R$ 32 milhões apenas em ITBI [Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis], além de custos cartoriais e cerca de R$ 5 milhões/ano para a manutenção do fundo", exemplifica, por sua vez, Paulo de Sá Pereira, gerente executivo da Fundação Cesp, a Funcesp.

Para Paulo de Sá, há também uma série de aspectos que ainda precisam ser elucidados. "Aguardamos os esclarecimentos da Previc para que possamos entender a regulamentação. Há vários pontos que não estão claros, como o investimento em uma propriedade já existente. Caso eu tenha que investir para modernizá-la ou torná-la sustentável, como proceder? Será permitido?", questiona.

"O posicionamento do legislador ainda não está claro e isso tem sido muito criticado por parte das fundações. Por isso, logo após a 4.661 ter entrado em vigor, a Abrapp compilou todas as dúvidas que surgiram, bem como sugestões e encaminhou à Previc, inclusive alertando sobre os riscos que a mudança na carteira imobiliária pode gerar", posiciona-se o representante da entidade.

Em setembro, a Previc anunciou uma audiência pública para abordar a instrução normativa (IA) prevista na regulamentação. Ao anunciar o chamamento público, o órgão regulador pontuou que o objetivo é realizar uma transição suave. Até a conclusão desta reportagem, não havia atualização e data para a publicação da IA.


O que fazer com o estoque?

"Temos um período de 12 anos para decidir e podemos postergar até o prazo final. Entre as possibilidades, avaliamos transformar o portfólio mais à frente ou antecipadamente, por meio de um fundo listado, o que nos permitirá vender cotas no mercado secundário e que pode ser um instrumento de liquidez", afirma Paulo de Sá. A Funcesp optou por aguardar os esclarecimentos da Previc para definir sua estratégia e seus próximos passos.

"Hoje, além do cenário econômico ruim, que inviabiliza o início do processo de desinvestimento de uma carteira imobiliária, há um estoque enorme, especialmente de empreendimentos comerciais, em todas as praças", diz Leão. Ele vê as entidades em uma situação de fragilidade.

Ele pontua que as fundações tendem a ir observando e acompanhando esse mercado de perto para identificar oportunidades e poder se desfazer de seus bens móveis. "Contudo, considerando que o comprador sabe que o vendedor tem um prazo para realizar uma venda, dentro de um mercado ofertante, o valor deve sofrer depreciação", conclui.


Reportagem de Estela Takada

 

Brazil GRI 2018 e GRI Fundos Imobiliários 2018

Os impactos da resolução do CMN foram tema de recente club meeting promovido pelo GRI Club Real Estate e voltam à tona, ao lado de outros assuntos fundamentais à indústria de fundos imobiliários no País em dois grandes eventos que acontecem em São Paulo neste fim de ano: o Brazil GRI 2018 e o GRI Fundos Imobiliários 2018.

O Brazil GRI 2018 ocorre em 6 e 7 de novembro e reúne os principais líderes do setor imobiliário para traçar os rumos do mercado. Integra a programação uma discussão sobre os desafios diante da nova regulamentação, para a qual é esperada a participação de nomes como Cristiano Botelho (Econumus), Ivan Schara (Previ), Paulo de Sá Pereira (Funcesp), Moise Politi (UBS) e Rafael Vasconcelos (Valia). Saiba mais sobre o Brazil GRI 2018 e confira a programação completa aqui.

Já o GRI Fundos Imobiliários 2018 vai juntar, em 4 de dezembro, especialistas, gestores e distribuidores de fundos para discutir oportunidades de investimento, perspectivas para o mercado imobiliário, educação financeira e o cenário político-econômico em 2019. A programação é destinada a investidores institucionais, especialmente family offices, fundos de pensão, RPPS municipais e estaduais, seguradoras e bancos de investimento. Saiba mais aqui.

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