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GRI eSummit: Industrial & Logística Brasil

6 MIN READSeptember 18, 2020
 Em um encontro online de 3 dias promovido pelo GRI Club, líderes do mercado imobiliário brasileiro se reuniram para discutir as perspectivas e visões de futuro para o mercado industrial & logístico no País. Acompanhe abaixo um resumo das discussões do GRI eSummit: Industrial & Logística Brasil, realizado entre os dias 09, 10 e 11 de setembro. 

Força e resiliência do setor industrial & logístico frente a recessão mundial

A abertura do GRI eSummit: Industrial & Logística Brasil foi feita pelo nosso convidado especial Richard Barkham, Economista-Chefe Global da CBRE, sobre a força e resiliência do setor industrial & logístico frente a recessão mundial. A apresentação começou com um panorama macroeconômico, dados da retomada de confiança nos negócios e como a recuperação é esperada. Após isso, seguimos para a segunda parte da apresentação, com dados exclusivos de mercado sobre o que Richard chamou de "Amazon Effect", a aceleração do crescimento da economia digital, a penetração do e-commerce, retornos do setor comparados com outras classes de ativo e em quais mercados investir. Destaque para os ativos industriais & logísticos, com grandes retornos mesmo antes do avanço do e-commerce.

Acompanhe com exclusividade a apresentação aqui:
https://materials.griclub.org/e-meetings/re/brazil/industrial-and-logistics-strength-and-resilience-amid-global-recession.pdf 

Investimentos no setor Industrial & Logístico brasileiro - Ativo mais resiliente no momento atual? 

Com uma boa movimentação em 2019, o mercado de galpões logísticos e industriais no Brasil se preparava para um ciclo de crescimento, com projeções positivas para o futuro no País, principalmente pelo impulsionamento do setor de e-commerce. Mesmo antes do crescimento deste mercado, o setor industrial-logístico já mostrava uma manutenção de retornos positivos ao longo dos últimos anos e o período atual só fez com que um fluxo maior de capital global olhe o setor com bons olhos para os próximos anos, já que ele vive uma realidade diferente se comparado aos demais setores do mercado imobiliário. 

No Brasil, mesmo com um mercado pequeno e incipiente comparado a outros mercados mais consolidados, a demanda cresceu se comparada ao início do ano e atingiu diferentes regiões, seja o eixo-econômico RJ-SP, mais tradicional no País, ou outras localidades espalhadas pelo território nacional. Com estoques grandes a serem entregues, nota-se que as transações e desenvolvimentos de projetos vêm sendo feitos, com espaço para crescimento nos próximos anos, com inquilinos com contratos já fechados mesmo antes da conclusão de projetos.

A grande tese que ancora a maior demanda vista no Brasil e a decisão tomada por muitos players em relação ao movimento que está ocorrendo no País, em partes parecido com o resto do mundo, que também viu resultados positivos para o mercado industrial e logístico, é o crescimento das empresas de e-commerce e que operam no segmento online, com mais inquilinos deste setor entrando no portfólio dos principais players do País. 

Os investidores estão confiantes no setor e continuarão investindo nos próximos anos, crescendo o portfólio de seus ativos para esse setor. Em relação ao mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), nota-se que o mercado está bem movimentado, com euforia geral com novas captações sendo feitas, procura maior por ativos e a busca por novos desenvolvimentos. As captações locais estão acontecendo em um novo cenário e realidade, com uma grande oferta de capital no mercado em um momento marcado pela mínima histórica da taxa básica de juros e os gestores terão o desafio de fazer apostas cada vez mais desafiadoras e assertivas para garantir bons dividend yields

O que esperar dos novos desenvolvimentos e projetos industriais e logísticos no Brasil?

Em relação às estratégias adotadas pela maior parte dos players para desenvolvimentos e novos projetos, a principal delas continua sendo por terrenos no raio primário de São Paulo, principal região do País, nas regiões do ABC, Cajamar, Castelo Branco, Embu, Guarulhos e Jundiaí. Mesmo assim, também foi destaque projetos desenvolvidos na região Sudeste, como Rio de Janeiro e Minas Gerais, na região Sul e até mesmo nas regiões Centro-Oeste, Nordeste e Norte do País. Novos mercados e oportunidades de mercado podem surgir nos próximos anos em novas praças que já vêm sendo atrativas para muitos players.

Novos desenvolvimentos estão sendo feitos, principalmente pelo movimento de fly-to-quality adotado por muitas empresas que estão com seus espaços obsoletos e precisam cada vez mais ganhar eficiência logística. Algumas buscam realizar também projetos Built to suit (BTS). Muitos parques industriais-logísticos se encontram no raio primário de São Paulo e diferentes obras vêm sendo realizadas, com porcentagem significativa dos parques já locados, sejam para projetos BTS, de cross-docking ou fulfillment. O desafio dos principais desenvolvedores é encontrar o produto adequado ao mercado que está sendo servido, ao mesmo tempo em que lidam com novas demandas dos clientes. 

No entanto, a disponibilidade de terrenos é cada vez mais difícil para essas regiões bem consolidadas e com bom acesso, com barreiras de entrada a esses mercados, seja por sua geografia dificultando a aprovação do projeto ou crescimento do preço dos terrenos frente a grande demanda, levando-nos a questionar se haverá uma super oferta no mercado.

O grande desafio fica para o desenvolvimento de projetos last-mile no Brasil. Novas operações de entrega rápida, entre 02-04 horas na capital já estão sendo realizadas e as pessoas físicas estão demandando cada vez mais serviços de qualidade e com preço baixo. Neste cenário, ativos urbanos a serem retrofitados, próximos das grandes cidades e da malha rodoviária estão sendo procurados cada vez mais, sejam por players relacionados ao e-commerce, marketplace, omnichannel, operadores logísticos ou self-storages

E-commerce e Operação Logística - O que mudou com a pandemia?

Com o isolamento, muitas empresas viram a demanda pelo comércio online aumentar e enxergam com bons olhos este momento, já que ele pode representar uma mudança de paradigma permanente nos hábitos de consumo online das pessoas. Caso se concretize tal mudança, será necessária uma reestruturação para atender cada vez mais os clientes de forma diferenciada. A principal reestruturação a ser feita é o incremento na digitalização, oportunidade que aproxima cada vez mais empresas e consumidores que nunca tiveram a experiência de compra online. 

No entanto, tal cenário é muito desafiador, já que os hábitos e novas tendências foram acelerados de forma muito rápida, sem os players conseguirem fazer mudanças estruturais em seus novos desenvolvimentos de forma tão acelerada. Nesse caso, é necessário se antecipar cada vez mais ao futuro. Tal movimento no futuro deverá ser pautado pela adoção de duas estratégias, entre elas a tecnologia, já que as empresas deverão saber quais os produtos mais demandados, garantindo ofertas adequadas e boas experiências de compra e pós-compra para o consumidor, e a outra em relação à capacidade logística, já que essas mesmas empresas deverão ocupar espaços cada vez mais avançados e encontrar soluções na roteirização da distribuição logística. 

Esse cenário futuro é bem visto pelos principais players do mercado imobiliário, já que pode ser uma oportunidade de desenvolvimento e investimentos futuros no mercado de condomínios e galpões industriais/logísticos. Na adoção de novas práticas e tecnologias pelas empresas de e-commerce, os desenvolvedores e investidores deste setor imobiliário deverão buscar novas oportunidades, em localizações cada vez mais estratégicas nos grandes centros, garantindo agilidade nas entregas de last-mile e modais nos perímetros urbanos, além de serviço único aos inquilinos que terão clientes cada vez mais exigentes por entregas rápidas e baratas. 

Fica o desafio para os desenvolvedores de criar novos produtos imobiliários, que supram a carência de centros de fulfillment urbano, além da busca por novas vocações para espaços dentro da teia urbana.

Agradecimentos


Agradecimento especial aos participantes desta edição, entre eles: Adriano Mantesso (Ivanhoé Cambridge), Andreas Blazoudakis (Delivery Center), Cintia Guimarães (Cadillac Fairview), Fernando Terra (CBRE Brasil), Gastão Valente (GIC), Gilson Schilis (Fulwood Empreendimentos Imobiliários), Hailton Liberatore (Libercon Engenharia), Ilan Nigri (Vinci Partners), Leandro Bassoi (Mercado Livre), Leandro Bousquet (Vinci Partners), Luis Kfouri (Magazine Luiza), Marcelo da Costa Santos (REC Gestão), Marcelo Fedak (BlueMacaw), Maurico Barros (DHL), Mauro Dias (GLP Brasil), Max Lima (HSI - Hemisfério Sul Investimentos), Pedro Carraz (XP Asset Management), Ricardo Antonelli (GLP Brasil), Richard Barkham (CBRE), Rodrigo Abbud (VBI Real Estate), Stephen Tanenbaum (GTIS Partners), Thiago Cordeiro (GoodStorage), Walter Torre Jr (WTorre S.A.), entre tantos outros.

Por Ludwig Menke

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