FIIs contornam dificuldades e seguem captando recursos para aquisições

Há 25 anos no Brasil atuando na incorporação, construção e administração de imóveis corporativos e residenciais de alto padrão, a Tishman Speyer agora passa a atuar também como gestora local de recursos de terceiros. Em abril, a empresa encerrou a primeira captação do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Tishman Speyer Renda Corporativa (TSER11). 

Direcionada para investidores profissionais, a captação teve como objetivo a aquisição de um edifício de 19,5 mil metros quadrados de área entregue no fim do ano passado pela própria Tishman Speyer, no valor de R$ 215 milhões. A torre faz parte do complexo Castelo Branco Office Park e foi construída no modelo built to suit para abrigar a sede da DuPont no Brasil.

"É um empreendimento no conceito life science, ou seja, projetado para desenvolvimento de biotecnologia, mesclando laboratórios e escritórios. Este mercado tem se desenvolvido muito no exterior. Além disso, é um green building que gera a sua própria energia", diz Daniel Cherman, senior managing director da Tishman Speyer Properties.

Edifício construído sob medida para a DuPont é o primeiro ativo do TSER11. Foto: Tishman Speyer

O contrato atípico de locação com a DuPont é de 15 anos e prevê um retorno (dividend yield) para os cotistas entre 9,5% e 10% ao ano, nos próximos dois anos. Esta foi uma das poucas operações de fundo imobiliário lastreado por escritórios no Brasil em 2021, em razão das incertezas que rodeiam o segmento.

Justamente por isso, Cherman se contenta com o sucesso da captação: "O momento é muito difícil. Tiveram vários fundos que saíram para captação recentemente e não conseguiram por conta da volatilidade do mercado", afirma.

Fernanda Rosalem, diretora do Pátria Investimentos, confirma a insegurança que vive o mercado de escritórios: "Ele vem sofrendo, assim como os segmentos de shopping centers e hotéis, por conta das restrições. Além disso, as lajes corporativas têm desafios relacionados ao home office".

Mercado de FIIs

Mesmo que alguns segmentos estejam enfrentando adversidades, o mercado de fundos imobiliários, em geral, tem performado bem durante a pandemia. Segundo a B3, o total de FIIs passou de 464 em dezembro de 2019 para 570 em fevereiro deste ano, aumento de 22,8%.

Além disso, em um ano, o valor de mercado dos FIIs cresceu de R$ 101 bilhões para R$ 126 bilhões, alta de 24,7%. O patrimônio líquido teve aumento de 51,6%, saindo de R$ 93 bilhões para R$ 141 bilhões. As comparações são de fevereiro do ano passado até o mesmo mês de 2021, período integralmente impactado pela Covid-19.

"Com a queda da Selic, os fundos imobiliários viraram alternativas para aumentar a rentabilidade. Então, mesmo com a crise, tivemos um salto no número de investidores", diz Rosalem. Atualmente, há pouco mais de 1,3 milhão de investidores em FIIs, sendo a grande maioria pessoas físicas. No final dos anos de 2019 e 2020, a quantidade  era respectivamente de 645 mil e 1,17 milhão.
 
"É um movimento relacionado à mudança no custo de oportunidade do investidor, principalmente pessoa física. Por isso, nos últimos dois ou três anos houve um aumento significativo do número de CPFs que investem em FIIs, assim como na quantidade de produtos oferecidos e no valor de mercado dos mesmos. Isso também aconteceu no mercado de ações, mas não na mesma proporção", explica Felipe Gaiad, sócio da Hemisfério Sul Investimentos (HSI).

O executivo ressalta que, antes da redução da taxa básica de juros, muitos investidores se satisfaziam com investimentos de baixo risco que entregavam rentabilidades de dois dígitos por ano. Contudo, nos últimos anos foi necessário buscar alternativas, sendo os fundos imobiliários atrativos por algumas razões, como o benefício tributário para pessoas físicas.

A vantagem entra em debate após o presidente Jair Bolsonaro aprovar a lei que cria os Fundos de Investimentos nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAgro), mas vetar o benefício tributário. Para representantes do setor agropecuário, isso reduz a atratividade destes ativos frente aos FIIs, que não cobram impostos sobre os dividendos para pessoas físicas que detêm menos de 10% das cotas de um fundo.

Mesmo com a pressão, Gaiad entende que os fundos imobiliários não devem ser prejudicados: "O ganho com a tributação seria quase irrelevante perto do impacto que os FIIs geram em uma indústria que ajuda a fomentar desenvolvimento, infraestrutura e emprego. Aparentemente, a contrapartida de receita não justifica as perdas que podem ser causadas pela retirada do benefício". 

Novas captações e aquisições

Confiantes que o mercado de FIIs seguirá performando bem, os executivos traçam os planos de cada gestora. Cherman lembra que o TSER11 fez uma captação de R$ 120 milhões, mas comprou um ativo de R$ 215 milhões, o que configura uma dívida. 

"O CRI [Certificado de Recebível imobiliário] também fez parte da estruturação e a partir daí vamos fazer novas captações, conforme o mercado vá se desenvolvendo", garante. A estratégia da Tishman Speyer é incorporar outros imóveis corporativos à carteira. 

"O intuito é trazer outros ativos estabilizados de alto padrão para aumentar o fundo. Isso pode envolver novos empreendimentos que nós desenvolvermos ou demais ativos do mercado", acrescenta o executivo.

A HSI possui três fundos principais: HSI Malls (HSML11), de shopping centers, HSI Logística (HSLG11), de galpões, e HSI Renda Imobiliária (HSRE11), que diversifica a carteira com ativos de vários segmentos. "São fundos novos. O mais antigo, o HSI Malls, foi lançado no segundo semestre de 2019", diz Gaiad.

Justamente pela maior consolidação no mercado, o executivo acredita que o fundo de shopping centers será o primeiro a vir ao mercado para novas captações. De qualquer forma, lembra todos os FIIs da gestora exigem novas ofertas para seguir crescendo.

"Existe uma chance alta de captação esse ano. Temos caixas que dão uma liquidez importante para os fundos, mas não são suficientes para novas aquisições. Elas dependerão de novas ofertas, potencialmente combinadas com dívidas de aquisição", revela.

Já o Pátria Investimentos tem dois fundos imobiliários, um voltado para ativos logísticos (PATL11) e outro com foco no segmento de lajes corporativas (PATC11). Juntos, os FIIs somam R$ 800 milhões em valor patrimonial. 
 
Segundo Rosalem, o primeiro deles possui pouco mais de R$ 50 milhões em caixa, suficiente para uma pequena aquisição, e o segundo só fará investimentos mediante  novas captações. "Os IPOs e os follow-ons vão acontecer à medida que haja bons produtos", sinaliza a executiva.
 
"Faz parte da nossa estratégia de crescimento não apenas aumentar o tamanho desses fundos através de captações atreladas a bons ativos, como também atuar em outros segmentos nesse mercado. Sem dúvida, a migração de recursos das pessoas físicas para os FIIs vai continuar", conclui Rosalem.

Por Daniel Caravetti