El mercado inmobiliario argentino en el contexto actual

Domingo Speranza*

La situación actual del mercado inmobiliario de Argentina no se puede definir solo por la crisis y casi total paralización de la actividad y transacciones en el sector residencial y muy baja actividad en el sector industrial y comercial. El residencial es solo una parte de la realidad y quizás la que más impacta y más tiempo llevará en reactivar.

Con valores en dólares, sin grandes caídas de precios ni deudas particulares, las transacciones son pocas y las formas de acceder a la vivienda una sola: el pago del total del importe solicitado al momento de la transferencia sin existencia de créditos o con créditos impagables por tasa y moneda.

¿Cómo es posible entonces que un contexto recesivo prolongado y fuerte devaluación no altere los valores de venta ni las rentas? 

Si consideramos un valor promedio de metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires de U$ 2,500.00 equivalen a unos 150 mil pesos argentinos, por lo tanto una familia con sueldos promedio podría acceder a una vivienda de 70 m2 con el ahorro del 100% de sus salario a moneda constante luego de algo más de 10 años – sin tasa de interés, ni gasto alguno de impuestos, honorarios e intermediación.

Por otra parte, el sector corporativo sufre la caída de la actividad económica, la reducción de la demanda de empleo y su consecuente menor necesidad de espacio de trabajo pero al mismo tiempo lleva ya 7 a 8 años de restricciones en esa materia por los que el simple crecimiento vegetativo, envejecimiento del stock y cambios estructurales en la forma de trabajar de las empresas hace que aquellos edificios de oficinas que se incorporaron recientemente tengan baja vacancia y por consecuencia los valores de renta se mantengan estables.

Forzosamente el mercado va a ajustar los precios. No son sostenibles en el tiempo y aún sin deuda es difícil imaginar volver a crecer en volumen de transacciones y demanda en este contexto de precios.

Por otra parte, en el sector comercial, la ausencia de stock hace imposible la relocalización o búsqueda con variedad de opciones. Buenos Aires cuenta con el inventario de inmuebles comerciales clase A por habitante más bajo de sus pares en Latinoamérica y el número es aún peor si lo comparamos por los ingresos de sus habitantes. 

Lo mismo ocurre al ver la cantidad de proyectos en curso, de edificios con certificaciones Leed y esto impacta sin dudas en los precios de venta y los valores de alquiler.

La demanda está centrada en tres grandes grupos:

1. Sector energetico, motor de ingreso de divisas por la exploración de hidrocarburos;
2. Sector de servicios, con salarios y costos competitivos post devaluación, las consultoras y la proliferación de BPOs [del inglés Business Process Outsourcing] apalancados en la preferencia de ejecutivos por destinos como Buenos Aires y la calidad de sus jóvenes profesionales son hoy la principal demandante de espacios de oficinas clase A;
3. Sector tecnológico. Quizás las de mayor crecimiento en los últimos años, las empresas de software, procesos e innovación tanto locales como multinacionales crecen en demanda de espacios de calidad en la ciudad. Es el sector que mejores salarios paga y más dinámico de nuestra economica. En el año 2018 pese a la crisis no pudieron cubrir 7.680 puestos por falta de recursos y su crecimiento con la devaluación está garantizado por mejora en la competitividad.

Así, pese a la crisis prolongada, la vacancia del sector de oficinas es siempre menor al 9% y las nuevas incorporaciones al inventario tienen pre alquiladas más del 80% de sus oficinas varios meses previos a su inauguración.

Respecto a las inversiones ante la ausencia de un mercado de capitales desarrollado y el acceso a créditos por parte de los desarrolladores para financiar proyectos de inversión inmobiliaria, los pocos proyectos en curso se desarrollan por pocos con acceso al capital o producto de la prefinanciación por la venta de unidades a inversores locales individuales family offices.

Las recientes medidas tendientes a frenar la devaluación del peso frente al dólar paralizaron la actividad, aunque de modo temporario, por indefiniciones sobre la forma de proceder con la transferencia de divisas y la posible compra de dólares por las partes.

Por otro lado, esas medidas impulsarán una vez más, aunque de modo ciertamente ficticio, a la demanda y, consecuentemente, los precios.

La imposibilidad de ahorristas y empresas de invertir en instrumentos de deuda o dólares de modo directo llevarán nuevamente a la inversión en ladrillos como protección o reserva de valor.

La creación de mercados de cambios diferentes y el arbitraje entre éstos, las formas de venta y los cap rates originados por las rentas serán nuevamente objeto de mil análisis dependiendo de las capacidades de acceder a deuda extranjera, o no, de las partes, de la sofisticacion de estos para operar en el mercado de capitales o simplemente serán inversiones para aquellos que ante el pánico de perder sus pesos por la inflación u otra ola devaluadora vuelquen al ladrillo sus ahorros convalidando precios inclusive en un mercado cerrado.


*Domingo Speranza es CEO de Newmark Knight Frank en Argentina y miembro de GRI Club Real Estate. 
 

Argentina GRI 2019

Se llevará a cabo durante el 05 de diciembre en Buenos Aires, donde reunirá cerca de 100 ejecutivos líderes del mercado. Más información en el sitio web.

Ese artículo es responsabilidad del autor y no refleja necesariamente la opinión de GRI Hub.