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Avanço da vacinação anima administradoras de shopping centers

Apesar do sucesso do e-commerce, os ativos físicos têm performado muito bem e devem apresentar crescimento nos próximos meses

October 15, 2021

O GRI Club Real Estate Brazil reuniu virtualmente na quarta-feira, 06, executivos para um debate sobre a retomada dos segmentos de shopping e varejo, em que abordaram tópicos como o retorno dos horários regulares nos estabelecimentos, os resultados trimestrais, os impactos no lucro e na receita líquida, e as principais estratégias adotadas atualmente pelos players.

Pedro Carraz, sócio da XP Asset Management e moderador do encontro, iniciou a discussão ressaltando o bom momento atual do setor, tendo em vista que no início da pandemia todos os shoppings foram fechados e hoje a maioria já se encontra funcionando normalmente. Além disso, os resultados do segundo trimestre apresentaram melhora e no terceiro trimestre devem se igualar aos de 2019; em algumas unidades, espera-se até superar o desempenho.

Rodrigo Coelho, sócio de Real Estate da Vinci Partners, concordou com Carraz e explicou que o cenário atual é muito mais favorável do que o imaginado no começo da segunda onda, em março deste ano. A Vinci possui um fundo imobiliário com dezenove shoppings e, por mais que alguns tenham apresentado índices inferiores em relação a 2019, no geral os resultados foram muito próximos, fazendo com que o executivo acredite em um crescimento para 2022.

Seguindo a mesma linha, Alexandre Machado, managing partner da Hedge Investments, ressaltou que, embora alguns ativos estejam com desempenho ainda abaixo, há grande expectativa de que no último trimestre do ano a maior parte iguale ou supere os níveis pré-pandemia. O ticket médio e a velocidade da retomada estão maiores do que o esperado, portanto, a projeção é de crescimento, mas tal avanço está condicionado ao cenário macroeconômico.

A BR Malls Participações, que conta com 31 shoppings no portfólio, também teve aumento nas vendas ao longo dos últimos meses, o que mantém o CEO da companhia, Ruy Kameyama, com expectativas positivas para o quarto trimestre. Para o executivo, a recuperação será consistente devido ao avanço da vacinação e à demanda reprimida por socialização e entretenimento gerada durante a pandemia, e a tendência é haver aumento de share, considerando que os lojistas estão acelerando os planos de expansão e a vacância está caindo. 

Entretanto, ainda permanecem desafios, como a mudança de perfil de consumidor, que em muitos casos opta por comprar via e-commerce, e o cenário macroeconômico, dada a grande sensibilidade do setor, principalmente no que tange à taxa de juros, renda e emprego. Assim, questões econômicas, como o aumento do valor da energia elétrica, e políticas - como a reforma tributária - têm poder de impacto no mercado.

Para Frederico Youssef, CEO da Saphyr, houve um catch up muito próximo do nível de 2019, e por mais que o fluxo tenha caído, a taxa de conversão de vendas aumentou, principalmente no Norte e Nordeste. 

O executivo explicou que a quantidade de vendas tem correlação direta com o tempo disponibilizado aos consumidores, portanto, quanto maior o tempo de funcionamento dos shoppings, melhor para o negócio. Além disso, Youssef enxerga grande potencial na integração das vendas físicas com as virtuais, dado que a representatividade ainda é marginal, mas cresce de forma substancial.

Kameyama destacou que captar as informações da jornada dos clientes, bem como seus dados pessoais, conectar lojistas aos marketplaces, utilizar a escala e a infraestrutura dos ativos para performar e monetizar esse esforço via receitas de mídia são alguns dos benefícios que a tecnologia tem proporcionado, acelerados em razão da pandemia. 

Ao complementar a ideia de Kameyama, Coelho explicou que a companhia possui acesso a dez administradoras, com iniciativas bastante distintas entre si, mas todas com o objetivo de captar o consumidor. A pandemia acelerou diversos hábitos, mas não existe um modelo único vencedor, já que se deve considerar aspectos como a dinâmica do portfólio, do tipo de ativo e da classe social atendida. 

Da mesma forma, a Hedge Investments possui acesso a oito administradoras, e Machado explicou que alguns players já estão muito preparados para implementar novas estratégias tecnológicas, cujas particularidades de ativo e público são moldadas de acordo com o perfil do consumidor.

No que tange ao relacionamento com os lojistas, é recomendado que haja entrega de valor, como oferecimento de last mile e dados dos consumidores, a fim de gerar boa relação, principalmente com vistas à negociação dos valores de aluguéis físicos e do click and collect, aluguel incidente sobre as vendas online.

Youssef ressaltou que, para os empreendedores de shoppings, a inflação pode ser uma oportunidade para corrigir contratos defasados, mas isso deve ser feito com cautela e equilíbrio a fim de não gerar vacância. 

Ao final da conversa, os participantes falaram sobre os desafios de captação dos fundos no contexto de aumento da taxa Selic, e Coelho explicou que os preços das cotas estão em níveis muito baixos. Existe a dificuldade de aquisição dos ativos, pois os preços demoram mais para mudar no mercado físico do que no de ações, portanto, muitas vezes a solução pode estar no uso de artifícios, como a troca de ativos por cotas. 

No que diz respeito à possibilidade de destinar áreas não alugadas para players de self storage, último tópico abordado na discussão, Carraz afirmou que atualmente os estacionamentos estão sendo utilizados para outros fins, mas existe o efeito negativo duplo de uma não locação, que é tanto não receber o aluguel quanto permanecer com os custos de condomínio. 

Para o CEO da Saphyr, é necessário uma definição junto ao poder público. A empresa possui self storages em alguns shoppings com parceiros. Para ele, a localização dos shoppings brasileiros é uma vantagem que deve ser explorada, inclusive para dark kitchens, tendo em vista que geram uma receita muito superior se comparada a que os estacionamentos vinham gerando.

Por Júlia Martini e Henrique Cisman

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