Novo negócio do Zap deve se equiparar ao atual em 5-10 anos

Recém-lançado, o negócio de compra e revenda de imóveis do Grupo Zap, modelo conhecido como iBuyer, deve, no prazo de até dez anos, ter um peso semelhante ao da plataforma de classificados de real estate, existente há quase duas décadas. A estimativa é do CEO, Lucas Vargas.

"Quando pensamos nesse outro modelo, mais intensivo em capital, em cinco a dez anos, estamos falando em um volume de algumas vezes a receita atual; porém, como as margens são mais apertadas, seria praticamente um negócio equivalente", afirma ele.

Para viabilizar os primeiros passos da nova unidade de negócios e concretizar a compra dos primeiros imóveis, serão aportados cerca de R$ 100 milhões em 2019 – montante suficiente para arrematar entre 200 e 300 unidades, dependendo de suas características.

O valor previsto para 2020 não é revelado, mas Vargas indica que será bastante superior ao deste ano. O executivo também prefere não entrar em detalhes sobre a origem do capital. "Estamos trabalhando tanto com investidores internos e externos", diz.

Gestação longa

No modelo iBuyer, o marketplace compra imóveis de vendedores que se encaixam em seu escopo com certo desconto de preço, prevendo venda rápida por valor acima do de aquisição. Opendoor e Offerpad são exemplos encontrados no exterior e Loft, aqui no Brasil.

O lançamento do novo negócio vinha sendo pensado pelo Grupo Zap há tempos, mas acontece neste momento, essencialmente, porque os esforços internos estavam antes concentrados na integração dos portais Zap e VivaReal – fusão anunciada no fim de 2017. "Agora, já estamos com grande parte desse processo pós-fusão superado, então parece ser o momento mais adequado", justifica Lucas Vargas.


Lucas Vargas, CEO do Grupo Zap, durante o GRI Residencial Brasil 2018 | Crédito: GRI Club 

Ele, no entanto, nega que a nova frente de operação tenha sido criada como forma de robustecer o grupo com vistas a uma eventual abertura de capital. "Não se trata de nenhum indicador de causalidade. Não existe correlação."

Lógica da operação

O racional por trás da operação do novo negócio do Grupo Zap, como se espera do modelo iBuyer, se baseia em adquirir unidades e revendê-las com agilidade. O processo, em boa parte das vezes, pode envolver a realização de algum tipo de reforma, mas a intenção é que as intervenções sejam as menores possíveis. O foco são imóveis residenciais; entretanto, comerciais não serão evitados.

"A prioridade é maximizar o giro desses imóveis, o número de transações que conseguimos realizar com o mesmo capital. Consequentemente, não temos a intenção de multiplicar a margem através de reformas pesadas e preferimos imóveis com baixa necessidade de reparo. Entretanto, zero reforma é algo raro, mesmo em unidades mais novas. Sempre se requer alguma coisa, nem que seja apenas a pintura", aponta o CEO.

Ele explica que parte fundamental da regra do jogo é usar a inteligência acumulada pelo grupo para traçar as características dos imóveis que serão alvo de compra. "Acabamos desenvolvendo diversos indicadores que mostram de que forma deve evoluir o comportamento da liquidez, da rentabilidade e do preço dos imóveis no decorrer do tempo", conta. De posse dessas informações, serão feitos ajustes de sintonia fina, adequando o perfil das unidades na mira a cada cenário.

De todo modo, Vargas imagina que os imóveis a ser adquiridos tendem a se concentrar no meio da pirâmide. "Esperamos atuar numa faixa ampla de área, regiões e perfil, mas não necessariamente em extremos – superior ou inferior. Temos pensado no perfil médio da sociedade. Não estamos falando nem de imóveis de alto luxo nem de super econômicos", diz.

Questionado sobre a possibilidade de trabalhar com unidades diretamente de incorporadoras, o CEO não a descarta; porém, reforça que o escopo central está no mercado secundário, envolvendo negociações uma a uma. Para ajudar a alavancar as vendas, está sendo estreitada a parceria existente com o Banco Santander. "Temos conversado sobre condições especiais para oferecermos aos compradores dos imóveis que estivermos transacionando", adiantou.

A cidade escolhida para as primeiras experiências foi São Paulo, mas, a partir de 2020, diversas outras passarão a ser incluídas na estratégia, principalmente aquelas em que o grupo já se faz presente com seu outro negócio.
 

GRI Residencial Brasil 2019

Lucas Vargas, CEO do Grupo Zap, é um dos confirmados do GRI Residencial Brasil 2019, que acontece em 18 de junho em São Paulo. A programação prevê muito networking e discussões sobre as principais tendências do mercado, com participação de grandes nomes desse importante segmento imobiliário. Confira os detalhes e como participar.