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Real Estate

Fiscalité en France : l’impact des mesures de la loi de finances 2021

May 06, 2021

Nous avons demandé au cabinet d’avocats CMS d’apporter des précisions concernant la loi de finance 2021 et, notamment, le mécanisme du crédit d’impôt.

Vous trouverez la réponse de CMS ci-après :

I. Dispositifs applicables en matière d’IS

1.1.  Octroi d’un crédit d’impôt pour les bailleurs procédant à un abandon de loyers en faveur de certains locataires au titre du mois de novembre 2020

Un crédit d’impôt exceptionnel de 50% est octroyé aux bailleurs renonçant à percevoir les loyers dus au mois de novembre par les locataires de locaux situés en France et qui satisfont aux conditions suivantes :
  • Louer des locaux fermés au public en raison du confinement ou exercer son activité principale dans certains secteurs particulièrement touchés par la crise sanitaire (tels que les hôtels, cafés et restaurants),
  • Avoir un effectif de moins de 5.000 salariés,
  • Ne pas être en difficulté au 31 décembre 2019 au sens du règlement européen n°651/2014 du 17 juin 2014 et ne pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020,
  • Lorsque des liens de dépendance au sens de l’article 39-12 du Code Général des Impôts (« CGI ») existent entre le bailleur et le locataire (l’un contrôle l’autre ou les deux sont placés sous le contrôle d’une même entreprise tierce), le bailleur devra être en mesure de justifier, en cas de contrôle, des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire.
Le crédit d’impôt est ramené à un tiers du montant des loyers dus en application du bail au titre du mois de novembre lorsque l’effectif de l’entreprise locataire est compris entre 250 et 5000 salariés.
 
En pratique, une attention particulière devra être apportée par les bailleurs à la situation des locataires qui bénéficieront de cet abandon dans la mesure où le texte précise que :
La condition relative au nombre de salariés du locataire s’appréciera en tenant compte de l’ensemble des salariés des entités liées à l’entreprise locataire au sens de l’article L233-3 du code de commerce. Cela signifie que ce seuil, au-delà duquel le crédit d’impôt ne sera pas attribuable au bailleur, sera apprécié en agrégeant les salariés de toutes les entreprises que l’entreprise locataire contrôle ou qui sont placées sous le contrôle d’une même entreprise tierce que l’entreprise locataire. Le contrôle étant défini par l’article L233-3 du code de commerce comme un contrôle de droit ou de fait, il conviendra d’être particulièrement attentif sur ce point.
  • Le montant total des abandons de loyers donnant lieu à crédit d’impôt, dont bénéficie chaque entreprise locataire (quel que soit le nombre de locaux loués), retenu dans la limite du crédit d’impôt pouvant être perçu par le bailleur, est plafonné à 800.000€.
Il conviendra donc d’être particulièrement vigilant dans la rédaction des accords formalisant ces abandons en y annexant par exemple une attestation du locataire dans laquelle il certifie qu’il satisfait bien aux conditions d’éligibilité prévues par le texte. La doctrine administrative précise par ailleurs que seuls les abandons de loyers « définitifs » sont éligibles au crédit d’impôt. En particulier, les abandons de loyers assortis d’une clause de retour à meilleure fortune n’ouvrent pas droit à crédit d’impôt.
 
Du côté des conditions tenant à la qualité des bailleurs, ceux-ci ne devront pas être en difficulté au 31 décembre 2019 au sens du règlement européen n°651/2014 du 17 juin 2014. Par ailleurs, si la loi restreint expressément son application aux bailleurs personnes physiques, qui sont résidents fiscaux français, une telle restriction n’est pas prévue lorsque le bailleur est une personne morale. Les entreprises bailleresses étrangères devraient donc pouvoir bénéficier du dispositif.
 
L’abandon pourra être réalisé jusqu’au 31 décembre 2021 et le crédit d’impôt viendra s’imputer sur l’impôt dû au titre de l’exercice au cours duquel l’abandon aura été consenti. S’il excède l’impôt dû au titre de cet exercice, il pourra être remboursé. Le dispositif s’appliquant notamment aux sociétés relevant de l’IS au sens des articles 207 à 208 septies du CGI, il s’applique en particulier aux sociétés SIIC, aux SPPICAV et à leurs filiales ayant opté pour le régime SIIC. La doctrine administrative précise par ailleurs que sont également éligibles au crédit d’impôt les succursales françaises des fonds d’investissement étrangers admises au bénéfice du régime fiscal des SPPICAV. En l’absence d’impôt, ces entités bénéficieront du remboursement du crédit d’impôt.
 
Par ailleurs, les associés des entreprises bailleresses non soumises à l’IS de type SCI, SCPI pourront imputer ce crédit d’impôt sur leur propre impôt à proportion de la quote-part de résultat leur revenant.

1.2. Neutralisation des effets fiscaux défavorables en cas d’abandon de créances de loyers consentis entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021

La mesure autorisant la déduction des abandons de créances de loyers consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 à des entreprises locataires sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un intérêt à ce titre est étendue aux abandons consentis jusqu’au 30 juin 2021. En pratique, cet abandon constitue une charge déductible qui vient compenser le produit constaté en comptabilité à raison de la créance de loyers. On rappelle à cet égard que ce dispositif est applicable aux entreprises imposées à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu sous réserve que le locataire n’ait pas de lien de dépendance avec le bailleur au sens de l’article 39,12 du CGI.

1.3.   Instauration d’une option pour l’étalement de la plus-value résultant de la réévaluation libre des actifs corporels et financiers des sociétés

Les entreprises qui, conformément aux dispositions de l’article L. 123-18 du code de commerce, procèdent à la réévaluation libre de l’ensemble de leurs immobilisations corporelles et financières, pourront, sur option, étaler ou reporter selon les cas l’imposition de l’écart de réévaluation (égal à la différence entre la valeur réelle des actifs et leur valeur nette comptable) dans le temps.
 
Ainsi :
  • L’imposition de la plus-value issue de la réévaluation des actifs non amortissables (comme les titres de participation) bénéficiera d’un sursis jusqu’à la cession des actifs concernées,
  • L’imposition de la plus-value issue de la réévaluation des actifs amortissables (comme les immeubles détenus en direct) bénéficiera d’un étalement pouvant aller jusqu’à 15 ans, susceptible de prendre fin de manière anticipée en cas de cession des actifs concernés.
Le différé d’imposition sera conditionné à ce que la société prenne l’engagement de calculer ultérieurement la plus-value de cession par rapport à la valeur qu’avaient les actifs avant leur réévaluation.

Ce dispositif sera applicable à la 1ère réévaluation libre réalisée au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2020 et jusqu’au 31 décembre 2022.
 
L’intérêt de procéder à une telle réévaluation devra être analysé au regard de la situation propre à chaque société.

En effet, le différé d’imposition pourrait ne pas être avantageux dans le cas où un déficit important est anticipé au titre de l’année de réalisation de la réévaluation ou encore en cas de déficits reportables importants.

Par ailleurs, l’écart de réévaluation, tel qu’il est visé par la loi, est calculé par rapport à la valeur nette comptable des actifs et non par rapport à leur valeur fiscale.

En pratique, cela signifie que les sociétés qui détiennent des actifs immobiliers dont la valeur fiscale est supérieure à leur valeur comptable, et qui comptabilisent de ce fait des amortissements dérogatoires, n’auront peut-être pas d’intérêt fiscal à réévaluer. En effet, une telle réévaluation devrait entrainer comptablement une reprise des amortissements dérogatoires pratiqués. En l’état du texte et en l’absence de précisions à ce stade de la part de l’administration fiscale, cette reprise serait immédiatement taxable sans étalement possible, privant ainsi le contribuable du plein effet du dispositif. Parmi les actifs susceptibles d’être concernés, on pense en particulier aux immeubles acquis à l’issue d’une opération de crédit-bail dont la valeur nette comptable est bien souvent égale à un euro symbolique.

1.4.  Instauration d’une option pour l’étalement de la plus-value réalisés par les sociétés passibles de l’IS réalisant une opération de cession-bail avec une société de crédit-bail

Les sociétés passibles de l’IS ainsi que les sociétés de personnes dont les associés sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux qui cèdent leurs immeubles au profit d’une société de crédit-bail et concluent un contrat de bail avec cette dernière pourront opter pour l’étalement de la plus-value de cession sur la durée du contrat du bail sans excéder une durée de 15 ans.
 
Ainsi, l’impact fiscal de la cession pourrait être, en tout ou partie, neutralisé pour le crédit-preneur, ce dernier réintégrant à son résultat la plus-value de cession au fur et à mesure de la déduction des loyers versés au crédit-bailleur.
 
Seuls sont visés par ce dispositif les immeubles affectés par le crédit-preneur à sa propre exploitation commerciale, industrielle, artisanale ou agricole ou à celle d’une entreprise avec laquelle il entretient des liens de dépendance au sens de l’article 39-12 du CGI. Autrement dit, les immeubles de placement sont exclus du dispositif d’étalement.
 
L’acquisition de l’immeuble par le cédant avant le terme du contrat, la résiliation du contrat de crédit-bail ou encore la cessation d’entreprise entraîneront l’imposition immédiate du montant de la plus-value restant à réintégrer.

Ce dispositif est applicable aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 à la condition qu’elles soient précédées d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022 (conditions cumulatives).

1.5.  Augmentation à 70% de l’obligation de distribution du boni du fusion réalisé par une société SIIC (ou filiale SIIC) à l’issue d’une fusion

L’obligation de distribution portant sur la plus-value d’annulation de titres ou le boni de fusion réalisé par une SIIC ou une filiale de SIIC et de SPPICAV ayant opté pour le régime SIIC à l’occasion d’une opération de fusion entre sociétés soumises à ce régime, est alignée sur l’obligation de distribution applicable aux plus-values réalisées en cas de cessions d’immeubles ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière et passe ainsi de 60% à 70%.
Cette mesure s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2020.

1.6.  Prorogation et assouplissement du régime applicable aux cessions de locaux professionnels situés dans certaines zones géographiques en vue de leur transformation en locaux à usage d’habitation

Jusqu’à présent, en application de l’article 210 F du CGI, les plus-values nettes réalisées par les sociétés soumises à l’IS lors de la cession, jusqu’au 31 décembre 2020, d’un local à usage professionnel ou d’un terrain à bâtir bénéficiaient d’une imposition au taux réduit de 19% lorsque le bien était situé dans une zone géographique avec une forte tension sur les demandes de logements et que l’acquéreur (i) était une société soumise à l’IS ou revêtait une des formes limitativement énumérées par la loi (de type SIIC, SPPICAV, SEM, SCCV) et (ii) s’engageait à transformer l’immeuble en immeuble à usage d’habitation (ou à construire des locaux d’habitation) dans un délai de 4 ans.
 
La loi de finances pour 2021 apporte plusieurs aménagements à ce dispositif :
  • prorogation du régime de 2 ans : ce régime spécial reste applicable aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 et aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2024 ;
  • extension du périmètre des acquéreurs éligibles à ce dispositif à l’ensemble des personnes morales indépendamment de leur statut juridique et de leur régime fiscal ;
  • limitation de l’amende sanctionnant le non-respect de l’engagement du cessionnaire au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant en application du dispositif (i.e. différence entre le montant d’impôt calculé en appliquant le taux de 19% et le taux de droit commun de l’IS) au lieu des 25% calculés sur le prix de cession de l’actif ;
  • possibilité, pour l’acquéreur, de demander une prolongation exceptionnelle du délai de 4 ans dans lequel il s’est engagé à transformer les locaux ou à les construire, dans la limite d’un an, renouvelable une fois (portant ainsi la durée totale à 6 ans, le cas échéant).
Cette dernière modification (prorogation exceptionnelle) s’applique aux engagements en cours au 1er janvier 2021. En revanche, l’allègement de l’amende devrait, conformément au principe d’application immédiate de la loi plus douce, s’appliquer aux amendes mises à la charge des cessionnaires pour la période antérieure.
 

II.  Dispositifs applicables en matière de taxes locales et taxes d’urbanisme

2.1.  Réduction du taux de la CVAE de 50% et abaissement du plafonnement de la CET

Les entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 500.000€ sont redevables de la CVAE, assise sur la valeur ajoutée produite par l’entreprise et dont le taux augmente avec le chiffre d’affaires réalisé.

A compter des impositions dues au titre de 2021, le taux de la CVAE (et de la cotisation minimale à la CVAE) est réduit de moitié. Le taux maximal applicable passe ainsi de 1,5% à 0,75% et la cotisation minimale passe de 250€ à 125€.
 
Le montant de la CVAE, couplé avec celui de la CFE, est en principe plafonné à 3% du montant de la valeur ajoutée produite par l’entreprise. A compter de 2021, le plafonnement est abaissé à 2%.

En pratique, les sociétés foncières ne devraient pas être concernées par le dispositif de plafonnement dès lors que, pour elles, le coût de la CFE est limité à la cotisation minimale (limitée à quelques milliers d’euros, la CFE étant due par l’utilisateur de l’immeuble - i.e. le locataire) et que le taux maximal de la CVAE est en tout état de cause inférieur à 2%.

2.2.  Exonération de taxe d’aménagement sur certains espaces de parking et aménagement du recouvrement de la taxe

À compter du 1er janvier 2022, les places de stationnement aménagées au-dessus ou en-dessous des immeubles ou intégrées au bâti seront exonérées de la taxe d’aménagement.

L’exigibilité de la taxe, jusqu’à présent prévue à la date d’émission du titre de perception, est décalée à la date de réalisation définitive des opérations de construction, de changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties.

Corrélativement, le redevable de la taxe devient celui qui est titulaire des autorisations d’urbanisme à la date d’exigibilité (et non plus le bénéficiaire des autorisations d’urbanisme).
Benjamin Bill
Benjamin Bill
Partner
CMS Francis Lefebvre
Mary Ledee
Mary Ledee
Tax Senior Associate
CMS Francis Lefebvre
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