Setor imobiliário em 2019: VBI mantém postura cautelosa

Tudo indica que 2019 será melhor do que 2018, mas ainda é cedo para uma postura muito otimista e para tirar grandes decisões de compasso de espera, analisa Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate, gestora de fundos de private equity que investe em ativos de segmentos como escritórios, industrial, shopping centers e residencial. "Estamos vindo de cinco anos muito machucados", pondera ele.

Nesta entrevista, que integra a série 'Setor imobiliário em 2019', na qual o GRI Hub está ouvindo importantes players do mercado sobre o que pensam a respeito do novo ano, Abbud também comenta sobre as diferenças de olhar do investidor estrangeiro e do local sobre o segmento de real estate no País na presente conjuntura.

Veja a conversa, realizada durante o Brazil GRI 2018: 

Como a VBI está fechando 2018?
O fechamento de 2018, para nós, está muito em linha com o que foi o ano todo. Avaliamos que este foi um ano totalmente de expectativas, com uma incerteza grande e forte volatilidade, em que ficou difícil separar economia e cenário político. Não foi um ano para tomada de importantes decisões, e sim de muita cautela. 

Muitos players começaram 2018 animados e acabaram se frustrando ao longo do caminho. Isso aconteceu com vocês?
Sempre questionamos bastante aquela expectativa [inicial] lá em cima. Os fundamentos ainda eram os de um voo de galinha, algo muito pontual, e o mercado imobiliário não funciona dessa maneira. Considerando um planejamento de longo prazo, era muito difícil ser contaminado pela euforia porque ainda havia muita coisa a ser definida, em meio a um ano eleitoral e um governo terminando muito machucado. Passamos o ano basicamente em compasso de espera. Não foi um período de aquisições e também não era momento de vender, a menos ativos já em carteira e autoliquidáveis – mesmo assim, foi necessário sermos um pouco mais conservadores e menos exigentes nos preços.

O ano, então, acaba tal qual principiou para vocês?
Sim. Ainda não é hora de falar ‘Agora, [o pior] passou’ e tomar grandes decisões, seja do ponto de vista dos investimentos, seja da captação. Temos dias bastante voláteis pela frente no mercado. É tempo de tentar entender e mensurar o que vai ser 2019. Deveria ser um ano de retomada, de volta às compras. Tudo indica que deve ser melhor do que 2018, mas estamos vindo de cinco anos muito machucados.

Ao olhar para a frente, enxerga alguma classe de ativo imobiliário com maior potencial?
Na verdade, hoje, não conseguimos trabalhar com uma classe de ativo. As oportunidades são extremamente pontuais, uma a uma, e a análise tem que ser feita bottom-up. É preciso contar com gestores que conheçam real estate por trás do tijolo, muito mais do que simplesmente olhar para o movimento da curva futura de juros – isso é muito volátil e acaba contaminando o valor do real estate. As questões-chave são: quanto custa o ativo? Está barato ou caro? Já esteve melhor? Qual o potencial futuro? Trata-se de uma análise totalmente fundamentalista sob a ótica imobiliária, e isso vem muito antes da avaliação do cenário macroeconômico.

O gestor passou a ter um papel ainda mais relevante...
Sim, atualmente, há uma demanda muito maior do gestor. Prevalece aquele que já tem um histórico de mercado, que atravessou diferentes contextos. Como surfou a onda do crescimento, agiu no momento de crise, se recuperou e está se planejando para o futuro? É nisso que temos apostado bastante. Hoje, é mais importante uma análise do gestor do que do ativo propriamente dito. 
 

"Hoje, é mais importante uma análise do gestor do que do ativo propriamente dito."

Como percebe o olhar do investidor estrangeiro sobre o mercado imobiliário brasileiro na presente conjuntura?
O investidor global está olhando o planeta de uma maneira geral. Ele mira as diversas oportunidades e o risco-retorno ajustado para cada uma delas. Aquela máxima de que o Brasil tem que ser parte da composição do portfólio não existe. Não tem que ser. Será se for atrativo. Então, pensemos nos detalhes: o Brasil é atrativo neste momento? Qual é o retorno que se pode obter aqui e em que condições? Esse retorno é em dólar? É 'hedgeado'? Não, o hedge é proibitivo. Não dá para assumir que o retorno vai ser aquele. Entrar agora e imaginar obter um prêmio de risco para o Brasil também é muito difícil. É necessário fazer uma aposta longa no Brasil, e isso é complicado, por todo o cenário que temos.

Contar mais fortemente com o investidor local será o caminho?
O investidor local conhece a realidade brasileira, já passou por muita coisa, e muitas vezes vê essa classe de ativos [imobiliários] como uma proteção para seu portfólio. Então, é mais fácil, num cenário de turbulência e de volatilidade [contar com ele]. Além disso, com a redução da taxa de juros aos níveis historicamente mais baixos já registrados, o dinheiro parado no banco perde a atratividade e fica mais fácil convencer a pessoa física de que o investimento imobiliário pode ser interessante. Mas isso ainda não é suficiente para suprir todo o volume de capital que viria de fora. Estamos começando um processo que vai levar tempo. Precisamos de outras categorias de investidores para conseguir tornar esse mercado pujante e mais volumoso. 


GRI Escritórios 2019


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