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Securitização vai se firmando no financiamento a loteadores

3 MIN READSeptember 13, 2015

O processo, em tese, não parece complicado. O loteador entrega sua carteira de recebíveis e, em troca, recebe antecipadamente recursos que chegariam aos poucos com o pagamento de parcelas devidas pelos compradores dos terrenos. Com isso, passa a ter em mãos capital para empregar no andamento do próprio empreendimento ou investir em novos projetos. Essa é a síntese da securitização. Nada muito diferente de uma operação de desconto de cheques que tantos lojistas se acostumaram a fazer, claro que com processos mais elaborados e estruturados.

Simplificando um pouco menos, o que acontece é o seguinte: o loteador, durante o período de obras ou após o Termo de Verificação de Obras (TVO), cede seus créditos imobiliários decorrentes de contratos de compra e venda de lotes para uma securitizadora; esta, após avaliar se a operação é elegível, emite Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são colocados no mercado para aquisição por investidores mediante remuneração; e, na sequência, os recursos obtidos junto aos investidores são transferidos aos loteadores.

Pois bem, considerando-se que o setor de loteamentos historicamente padece de falta de crédito e que seus players precisam recorrer no geral a dinheiro próprio para desenvolver os empreendimentos e financiar os compradores, seria de se esperar que a securitização estivesse altamente disseminada no mercado.

“Mesmo quando havia abundância de crédito bancário para o mercado imobiliário, o setor de loteamentos tinha muito pouco desses recursos disponíveis. Agora que vivemos uma retração, cresce a importância da securitização. Ela acaba sendo uma das únicas opções para alavancagem”, avalia Frederico Porto, senior managing director da Brazilian Securities.

De fato, o uso da ferramenta vem crescendo. Levantamento da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo) realizado em 2014 mostrou que 34,5% das loteadoras consultadas já haviam recorrido a crédito para viabilizar suas atividades.

Na Paramis, por exemplo, as operações voltadas a loteadores saltaram de R$ 30 milhões em 2010 para R$ 200 milhões em 2014 e já representam metade da carteira da instituição. Já na Brazilian Securities, os loteamentos somam entre 10% e 15% da carteira.

No entanto, assim como existem os adeptos, ainda há um grupo que prefere não fazer uso do mecanismo, concentrado principalmente entre loteadores de menor porte. “Vemos um aumento, mas estamos muito distantes ainda do potencial do mercado. Há muito chão pela frente”, diz Danilo Ribeiro, sócio e diretor executivo da Paramis.

Experiência positiva

A Cipasa Urbanismo está entre os loteadores que adotaram a securitização e a aprovaram. Tanto que é empregada recorrentemente em seus empreendimentos desde 2008.

“Essas operações cumprem um papel importante no setor de desenvolvedores urbanos, uma vez que não temos funding. Não temos Sistema Financeiro de Habitação tanto para financiamento de produção quanto de cliente, diferente dos incorporadores”, afirma Pedro Lodovici, CEO da empresa.

Ele considera que securitizar se torna ainda mais relevante no caso de loteamentos voltados para média e baixa rendas, pois os compradores necessitam de prazos estendidos de financiamento.

Não, obrigado

Há, por certo, loteadores que preferem não usar nenhum tipo de estrutura de financiamento e alavancagem. Uma delas é a Ábaco Incorporações.

“Para uma empresa como a nossa, há mais de três décadas no mercado, a mentalidade é de securitizar só no último dos últimos casos, se realmente o caixa acabar. Considerando uma companhia saudável, nossa ideia é não fazer isso”, descreve Raquel Dombroski, diretora comercial da Ábaco.

Ela explica que essa avaliação se pauta não apenas nos custos envolvidos em um processo de venda de carteira e securitização, mas também no entendimento de que a parte financeira dos recebíveis ao longo do tempo é fundamental para a rentabilidade do negócio. “Ao securitizar, o loteador perde o lucro financeiro”, afirma.

Contudo, ainda que não pretenda usar a ferramenta, a Ábaco não a descarta por completo. “A securitização é necessária para o mercado. É importante para nós saber que, se houver um problema de caixa, teremos instrumentos para nos financiar. Dá uma segurança a mais. É uma carta na manga que não queremos usar.”

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