Reviver Centro: projeto incentiva produção imobiliária no Rio de Janeiro

O Plano Urbano Reviver Centro, recentemente enviado pela Prefeitura do Rio de Janeiro à Câmara dos Vereadores via projeto de lei complementar, visa recuperar o Centro da cidade, convencionalmente chamado de 2ª Região Administrativa do município. 

“É uma área muito bem localizada em relação à mobilidade, logística, acesso e estrutura. Além disso, tem grande representatividade devido à sua história e tradição”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi/RJ.

A iniciativa propõe mudanças relacionadas à conservação do mobiliário urbano, ao aumento da segurança, à revitalização do espaço público com pavimentação, iluminação e limpeza, além da criação de ciclorrotas e áreas com vegetação. Os principais objetivos são adensar o Centro - hoje com cerca de 41 mil habitantes - e consequentemente movimentar a economia local.

"Acreditamos que o incentivo à população para residir no Centro criará outra dinâmica na região, que passará a ‘ter vida’ sete dias por semana, 24h por dia, gerando uma nova realidade de ocupação, segurança e valorização. O Centro terá todas as opções: moradia, comércio, estudo e lazer", afirma Cláudio Hermolin, presidente da Ademi/RJ.

A reduzida oferta de moradia no Centro provém da baixa atratividade para a produção residencial nos últimos 30 anos, segundo Washington Fajardo, secretário de Planejamento Urbano do Rio de Janeiro. Para alterar este cenário, a prefeitura criou incentivos para o setor imobiliário investir no local.

Benefícios oferecidos

O primeiro benefício está relacionado ao retrofit e aos novos projetos. Segundo a administração municipal, "empreendimentos que façam a reconversão de prédios comerciais antigos em edifícios residenciais ou mistos (com mínimo de 60% de unidades residenciais) receberão benefícios fiscais e edilícios". O mesmo vale para a construção de prédios novos, com o mesmo limite mínimo de uso residencial.

As vantagens devem ser: isenção de dívida ativa, de IPTU e ITBI (podendo variar de três a dez anos, dependendo da quantidade de unidades residenciais) e ISS, além de liberação de taxas de licenciamento. Os empreendimentos ainda devem ficar livres de algumas exigências urbanísticas, como a Área Total Edificada (ATE).

Além disso, os projetos que destinarem 20% de suas unidades para o programa de locação social, que deve ser lançado em breve pela prefeitura, devem receber isenção de IPTU por 30 anos, podendo se beneficiar também de um acréscimo de até 20% na ATE. A iniciativa envolve estudantes universitários e servidores públicos com renda de até seis salários mínimos. 

Outra proposta do Reviver Centro é transformar coberturas ou coroamento dos prédios em rooftops. Para isso, será permitido o acréscimo de um pavimento de uso público para usufruir da paisagem. Ou seja, a cobertura reconvertida não poderá virar unidade imobiliária autônoma, tendo que ser de uso coletivo e vinculada ao condomínio. 

O incentivo para que prédios mistos - sejam novos ou reconvertidos - tenham estabelecimentos comerciais no Centro também está previsto no projeto, mas sem muitas especificações. 

Seguindo tendência de outras capitais, a administração municipal cita que, "pela legislação que será proposta, os prédios de moradias ou mistos não poderão ter novas vagas de estacionamento". No caso de antigos andares de garagem, haverá a possibilidade de convertê-los em outros usos, como academias.

Por fim, há um mecanismo chamado "Operação Interligada", no qual as empresas que investirem no local também ganham como contrapartida o direito de construir acima do gabarito em outras áreas do Rio de Janeiro.

O presidente da Ademi/RJ lembra que a operação tem muitos benefícios que se reduzem ao longo do tempo. Por isso, os players do setor imobiliário devem estar atentos: "Quem investir primeiro no bairro terá mais benefícios do que quem investir depois", informa Hermolin.

Expansão do projeto

Satisfeito com o projeto Reviver Centro, o vice-presidente do Secovi/RJ afirma que o retrofit será capaz de resolver pendências atuais do Centro da cidade. "É uma iniciativa que  vai recuperar prédios históricos e transformar o uso de condomínios comerciais, hoje com taxas de vacância muito altas, em habitação", declara Schneider.

O problema se traduz em números: de acordo com um levantamento feito pela Secretaria Municipal de Urbanismo, existem 35 prédios inteiros à venda no Centro da capital fluminense, sendo que 14 deles estão completamente vazios, ou seja, sem nenhuma sala alugada.

Também otimista com a iniciativa, Hermolin contesta apenas a abrangência do Reviver Centro. "Acredito que a ação não deveria estar restrita a uma região da cidade", pondera. Fajardo, por sua vez, revela que o projeto terá início no Centro, mais especificamente em um piloto na Cinelândia, e deve se expandir futuramente.

"Estamos começando pelo Centro histórico, mas queremos que o raio se estenda até o que chamamos de Centro expandido. A ideia é chegar até a área do Porto, da Cidade Nova, de São Cristóvão, do bairro da Glória etc.", garante o secretário de Planejamento Urbano do Rio de Janeiro.

Reviver Centro terá início na Cinelândia, onde fica o Theatro Municipal do Rio de Janeiro. Foto: Aventritur

Na visão do vice-presidente do Secovi/RJ, é realmente necessário que o projeto comece com um piloto a fim de haver uma curva de aprendizado e experiência. “Situações complexas que não foram previstas serão enfrentadas e isso dará mais credibilidade e segurança para quem está investindo”, explica Schneider.

Tramitação do projeto

Para Fajardo, em geral, o projeto de lei que instaura o Reviver Centro tem sido bem acolhido pela sociedade, havendo apenas uma questão de maior incerteza: "A Operação Interligada sempre suscita maior preocupação, especialmente no momento em que ela afeta os bairros privilegiados da cidade".

Já Schneider acredita que até o final do primeiro semestre o projeto de lei tenha tramitado na Câmara. “Estamos vivendo uma pandemia, que obviamente é a prioridade para a cidade. Mesmo assim, creio que o prefeito [Eduardo Paes] esteja empenhado em aprovar o projeto para iniciar sua execução”, finaliza.

O GRI Club Real Estate Brazil realiza entre os dias 18 e 21 de maio um eSummit focado no mercado imobiliário fluminense. Veja mais informações neste link.

Por Julia Martini e Daniel Caravetti