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Crédito: Jefferson Bernardes / Agência Preview
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Revitalização do Cais Mauá é pioneira em nova frente de atuação do BNDES

Consórcio liderado pela Patrinvest vai desenvolver projeto para atrair negócios e movimentar a região

June 17, 2021

O BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) e o Governo do Estado do Rio Grande do Sul assinaram no início do ano um contrato para a realização de estudos que visam o desenho da modelagem para a revitalização do Cais Mauá, situado às margens do Rio Guaíba, em Porto Alegre. 

Inaugurado em 1921, o Cais Mauá é o trecho sul do porto da capital gaúcha, tem pouco mais de três quilômetros de extensão e 187 mil metros quadrados de área. “É o limite entre o centro comercial, administrativo, financeiro e turístico da cidade e o Guaíba. Foi utilizado por muito tempo como porto, mas encerrou suas atividades em 2005”, conta ao GRI o sócio fundador da Patrinvest, Paulo Roberto Almeida.

A empresa lidera o consórcio Revitaliza, que sagrou-se vencedor do processo seletivo conduzido pelo BNDES para a execução de projeto de estruturação imobiliária do Cais Mauá. “Desde o fim das atividades portuárias, o local passa por um processo de degradação acelerado. A revitalização visa promover o uso turístico, comercial, esportivo e gastronômico da região”, afirma Almeida. 

Após firmar parceria com o governo local, o BNDES estruturou o processo concorrencial via RFI e RFP, este último homologado em abril. Sete consórcios participaram da disputa, que combinou os atributos técnicos - avaliados na primeira fase - com as propostas de preço, conhecidas na segunda etapa. O consórcio Revitaliza apresentou a melhor proposta: R$ 4,53 milhões. 

De acordo com Osmar Lima, chefe do Departamento de Ativos Imobiliários Públicos do BNDES, a revitalização do Cais Mauá requer um master plan para ser bem sucedida e conseguir interligar essa área ao restante da cidade. O executivo destaca que o processo de contratação do consórcio levou em consideração uma série de pré-requisitos, como expertise em transações imobiliárias, participação anterior em projetos de revitalização urbana e a existência de um parceiro local. 

“Nós apontamos as especialidades relevantes para o projeto e deixamos o mercado se organizar: uma só empresa pode ter várias expertises ou, como ocorreu com o consórcio vencedor, diversas empresas com expertises diferentes podem se juntar. É um processo bem robusto que foi muito bem sucedido até aqui”, destaca Lima.

Responsável pela coordenação e execução dos trabalhos de natureza jurídica no consórcio Revitaliza, o escritório Machado Meyer traz em seu portfólio a expertise de ter participado da revitalização do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro. 

“O conceito é muito parecido: pegar uma área pouco e mal utilizada e aproximar a população novamente, tornar o espaço atrativo do ponto de vista turístico, embora haja uma série de particularidades que demandam atenção especial”, afirma Pedro Saullo, advogado da área de Direito Público do Machado Meyer. 

Em termos jurídicos, o maior desafio do projeto é “estruturar uma roupagem” que atenda aos interesses da população e seja atrativa aos investidores, indica Saullo. “Nossa função é harmonizar as diferentes visões e usar, do ponto de vista técnico, os subsídios que os outros consorciados vão trazer, propondo uma solução que tenha embasamento legal e proporcione segurança jurídica”.

Segundo Osmar Lima, do BNDES, o contrato assinado com o consórcio Revitaliza prevê a conclusão dos estudos e a entrega da modelagem no 1º trimestre de 2022, quando é esperada a realização do leilão para definir os investidores que efetivamente vão executar a revitalização do Cais Mauá. 

Avenida de oportunidades

Quando assumiu a presidência do BNDES, em meados de 2019, Gustavo Montezano prontamente colocou como um dos desafios para o banco ajudar os governos federal, estaduais e municipais - além de autarquias e empresas estatais - a vender ativos, fazer concessões e revitalizar áreas abandonadas. 

“Estudamos muito, formamos um grupo multidisciplinar e entendemos que poderíamos ajudar, e aí foi criado esse departamento que hoje eu chefio, focado exclusivamente em ativos imobiliários públicos. Rapidamente, vimos o tamanho da avenida que existe para esse tipo de projeto”, conta Osmar Lima.

Em menos de um ano de atuação efetiva junto aos órgãos da administração pública, o BNDES já soma doze projetos na carteira a serem consolidados até o final de 2021, alguns deles, como o Cais Mauá, em fase de execução. “Posso afirmar que desses doze, certamente vai haver muitos desdobramentos. O volume é infinito”, ratifica Lima. 

Para o advogado Pedro Saullo, do Machado Meyer, é importante ter o engajamento do BNDES em projetos de revitalização urbana para replicar no Brasil os exemplos de sucesso do exterior, principalmente em regiões portuárias e áreas litorâneas.

O modelo também é uma novidade para a Patrinvest, que criou a PPS (Patrinvest Public Sector), uma célula de negócios focada em estruturação de laudos e projetos, gestão imobiliária, regularização fundiária e distressed assets. “O consórcio Revitaliza foi a primeira operação mais parruda a ser desenvolvida pela empresa com o perfil de desenvolvimento em projetos de reurbanização, revitalização e desestatização imobiliária”, revela Paulo Roberto Almeida. 

Além do Rio Grande do Sul, outros dois estados estão próximos de assinar contrato de parceria com o BNDES, afirma ao GRI Osmar Lima. “Além disso, existem alguns acordos de cooperação técnica assinados, por exemplo, com a Força Aérea Brasileira, com o Governo do Estado do Rio de Janeiro e com a Secretaria do Patrimônio da União”. 

Em estágio mais avançado, além do Cais Mauá, está a desestatização dos imóveis de Furnas, estatal que possui 236 ativos espalhados em cinco estados e Distrito Federal. O consórcio Energiza, contratado para executar o projeto de estruturação imobiliária, também é liderado pela Patrinvest.


Por Henrique Cisman

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