Retrofit eleva qualidade de empreendimentos em São Paulo

O conceito de retrofit consiste na revitalização de imóveis ou espaços para incentivar a melhor utilização dos mesmos. Seu advento está ligado à preservação do patrimônio histórico, já que a legislação muitas vezes não permite que o acervo arquitetônico seja substituído, mas em alguns casos abre espaço para reformas.

Não por acaso, a origem do retrofit é a Europa, região que concentra algumas das cidades mais antigas do mundo. "À medida que os imóveis vão envelhecendo, torna-se necessária a reforma", diz Maxime Barkatz, fundador da Ilion Partners. Em comparação com o Brasil, também influencia o fato de muitos países europeus apresentarem maior incentivo legal para este tipo de obra. 

"Aqui, muitas vezes o prédio é tombado e não se permite qualquer tipo de intervenção, o que torna o local abandonado. Na Europa, eles se preocupam com a preservação do patrimônio histórico, mas têm uma postura mais flexível em relação às reformas", indica Sérgio Athié, sócio da Athié Wohnrath.

Portanto, mesmo que seja uma solução para a reutilização de imóveis históricos nos centros de capitais brasileiras, o retrofit muitas vezes esbarra em aspectos legais. Isso não significa, contudo, que o conceito não venha sendo utilizado nestes e em demais casos.

Com a escassez e o aumento no preço de terrenos, além das restrições impostas pelo Plano Diretor, a cidade de São Paulo, principalmente na região central, tem sido palco de algumas 'retrofitagens'. No caso, alguns imóveis antigos, mas não necessariamente tombados, têm passado por revitalizações que visam a rentabilidade.

"Vale a pena aplicar o retrofit em edifícios que estão em uma situação inadequada e em localizações privilegiadas. Não faz sentido a cidade continuar se espalhando e ir largando os prédios pelo meio do caminho", afirma Mauro Teixeira, sócio-diretor da TPA Empreendimentos. 

A possibilidade existe para edificações dos mais diversos segmentos, como residencial, logístico, comercial, hoteleiro e hospitalar. Em alguns casos, inclusive, o retrofit é um mecanismo utilizado para promover uma mudança no uso de determinado imóvel.

"No final do dia, é necessário rentabilizar a reforma. Por isso, devem ser analisadas as condições do prédio, em termos de arquitetura e engenharia, e traçadas estratégias para transformá-lo no produto que desejo, principalmente nos casos de mudança de uso. Já existe, por exemplo, uma tendência de transformar prédios comerciais em residenciais e vice-versa", garante Athié.

Outro benefício do retrofit é renovar a infraestrutura dos edifícios: "Nas lajes corporativas, os inquilinos exigem que o empreendimento passe a oferecer mais suporte em relação à segurança, comodidade etc.", assegura Karen Moreira, gerente de Projetos da Barzel Properties.

Barkatz, por sua vez, enaltece que a revitalização de imóveis dá mais velocidade ao desenvolvimento imobiliário: "Um diferencial do retrofit é permitir fazer projetos mais rápidos. De forma geral, ele leva menos tempo do que uma obra nova, o que é importante do ponto de vista urbanístico, social e de negócio".

No quesito legal, todavia, Teixeira lembra que a burocracia se iguala a de um projeto do zero: "Como não se trata de uma simples reforma, mas de uma readaptação do prédio, funciona de modo semelhante a uma incorporação tradicional. Nós aprovamos o projeto e registramos em cartório".

Por fim, outra dificuldade frequente para as empresas é ter que realizar a obra com o imóvel em utilização. "Nós fazemos grande parte dos projetos com os usuários dentro. Este é o principal desafio, porque devemos ser rápidos e atrapalhar o mínimo possível", revela Nessim Sarfati, fundador da Barzel Properties.

Exemplos de retrofit

Todas as empresas mencionadas na reportagem já participaram de alguns projetos de retrofit na Região Metropolitana de São Paulo. A Athié Wohnrath destaca uma obra realizada para o Mercado Livre, na qual transformou três galpões industriais, localizados em Osasco, em um complexo empresarial de 33 mil m². O espaço foi inaugurado em 2016 e apelidado de 'Melicidade'.


Melicidade (Foto: Pedro Mascaro)

"Renovamos não só as edificações, como todo o terreno. Elaboramos o paisagismo, criamos alamedas e, hoje, o campus conta com quase dois mil colaboradores", cita Sérgio Athié. Além das áreas de trabalho, o local conta com restaurantes, academia, sala de jogos, entre outros espaços comuns. 

A Barzel enaltece o retrofit realizado no edifício corporativo Pinheiros Corporate, que incluiu mudança da fachada, do lobby e do layout. O projeto, localizado na Rua Henrique Schaumann, ainda restabeleceu os fluxos de carros e pessoas, reformou o auditório, introduziu um bicicletário e criou um espaço de integração com a comunidade.


Pinheiros Corporate antes e depois do retrofit (Foto: Barzel Properties)

"Colocamos bancos na frente no prédio, o que incentiva a convivência com a vizinhança", assegura Simone Quadrado, gerente de Projetos da Barzel Properties. O fundador, Nessim Sarfati, garante que a obra aumentou o preço de locação das lajes corporativas de R$ 40/m² para R$ 90/m² .

Outro retrofit foi realizado no antigo Edifício Irradiação, desta vez pela TPA empreendimentos. O prédio foi construído na década de 1940 pelo arquiteto francês Jacques Pilon, que carrega o nome do novo projeto. Originalmente comercial, o empreendimento no centro de São Paulo foi transformado em um residencial para locação, oferecendo unidades de 20 m² a 41 m².


Edifício Jacques Pilon (Foto: Jacques Pilon)

"Por conta da dificuldade da obra, da deterioração do prédio, o projeto ganhou o Prêmio Master Imobiliário 2020. Ainda foi possível resgatar a história de um importante arquiteto cuja memória não foi tão bem mantida ao longo dos anos", afirma o sócio-diretor Mauro Teixeira. 

Já a Ilion Partners destaca a transformação do antigo Hotel Jaguar, também no centro da capital Paulista, em uma residência estudantil com 88 quartos. O local está em operação desde 2016.


Residencial estudantil 433 (Foto: MMC Investimentos)

"Identificamos prédios que apresentam necessidade de reforma e que são mal aproveitados. A partir de então, pensamos em qual pode ser a solução para aquele imóvel", conclui o fundador Maxime Barkatz.

Por Daniel Caravetti