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Real Estate

Retrofit de empreendimentos corporativos deve ganhar força

Investimentos em projetos do tipo, como Plaza Centenário e Cidade Matarazzo, ganharam evidência nos últimos anos.

3 MIN READ March 06, 2019

A expectativa de retomada econômica e aumento da demanda por escritórios, somada ao registro recente de queda das taxas de vacância, tende a dar maior impulso ao retrofit como alternativa de modernização e valorização de empreendimentos corporativos nos próximos meses e anos anos em grandes centros urbanos – sobretudo no mercado paulistano, mais aquecido e onde se observa crescente escassez de terrenos disponíveis para desenvolvimento nas áreas mais valorizadas.

"As perspectivas devem estar ainda melhores para este ano, uma vez que, de fato, há uma demanda crescente para esse mercado. Como em várias regiões já houve uma absorção muito alta de edifícios, é natural que as futuras movimentações e oportunidades sejam voltadas aos retrofits", comenta Sérgio Athié, sócio-diretor do escritório Athié Wohnrath Associados, que tem atuado em diversos projetos do tipo, como o do Condomínio Plaza Centenário. 

Esse complexo, composto por dois edifícios, dos quais o mais conhecido é popularmente chamado de Robocop, está localizado na avenida das Nações Unidas (marginal Pinheiros) e se tornou um ícone da capital paulista na década de 1990 pelo estilo vanguardista. Em 2017, foi adquirido por R$ 439,6 milhões pela BR Properties, que deu início ao projeto de revitalização, em parceria com a companhia Arquitectonica. Foram propostas diversas melhorias visando à atualização e valorização do empreendimento. 

"O edifício [Robocop] apresentava uma série de deficiências, inclusive de ocupação. Havia muitos pilares na planta e a maneira como foi redesenhado vai deixar as lajes muito mais eficientes, além de ter permitido que toda a fachada fosse renovada. Também faz parte do projeto uma alameda de serviços que interliga esse complexo até o WTC [World Trade Center, complexo multiúso na mesma vizinhança]. É realmente um projeto que tem grande fruição urbana e reposiciona o prédio como um produto AAA”, explica Sérgio Athié.

Bom momento

O cenário potencialmente positivo no segmento corporativo, em que se enquadra a tendência dos retrofits, também já foi apontado pelo Termômetro do GRI, indicador do GRI Club Real Estate sobre o humor dos líderes imobiliários. De acordo com a pesquisa divulgada em fevereiro, a expectativa é de um ano com aumento da demanda por escritórios e valorização desse tipo de imóvel. 

Dados da plataforma de pesquisa SiiLA Brasil relevados em janeiro comprovam o bom momento. A média do cap rate (taxa de retorno que uma propriedade de investimento vai gerar com base no seu valor de mercado atual) para escritórios de alto padrão (Classes A+ e A) em São Paulo fechou 2018 em 8,85%. O número ficou acima do registrado em 2017, quando a média foi de 7,89%, e vem acompanhando o horizonte de retomada do mercado de imóveis paulista. 

"Nesse contexto de otimismo, o retrofit deve ganhar força em especial em São Paulo e Rio de Janeiro, onde já há notável limitação de espaços para novos desenvolvimentos em áreas nobres e nos quais a demanda por lajes corporativas promete crescer", opina Robinson Silva, líder do GRI Club para o Mercado Imobiliário no Brasil.

"Com a alta taxa de absorção dos edifícios nos últimos anos, haverá muitas oportunidades de retrofit, principalmente em função da localização ou do perfil dos prédios", complementa Sérgio Athié.

Mercado em ascensão

Empreendimentos como a Cidade Matarazzo ratificam esse potencial. Localizado no coração da cidade de São Paulo, próximo à avenida Paulista, o imóvel foi adquirido por R$ 117 milhões e os investimentos do Groupe Allard, responsável pelo projeto mixed-use de 27.000 metros quadrados, chegam a R$ 2 bilhões. 

Ainda na capital paulista, sobretudo na região central e na dos Jardins, outros diversos edifícios vêm sendo remodelados. No último ano, foram inaugurados diversos empreendimentos que passaram por processos do tipo, como o Farol Santander, o Sesc Paulista e o Edifício Othon – antigo Othon Palace Hotel, que agora abriga parte da Secretaria da Fazenda do município.

Para Sérgio Athié, há oportunidades também em outras localizações paulistanas. "Pensando em galpões como na região da Vila Leopoldina, podemos considerar que são muito propícios para retrofit. O ideal é alocar [ali] uma empresa que esteja procurando por uma área mais ampla e que queira estar mais horizontalizada, por exemplo. Há possibilidades também em regiões como a avenida Brigadeiro Faria Lima e a avenida Paulista, que atualmente já possuem menor oferta de prédios [novos], seguindo para um caminho natural ao retrofit." 


GRI Escritórios Brasil 2019



As oportunidades de retrofit no mercado imobiliário corporativo são um dos temas que serão analisados na agenda do GRI Escritórios Brasil 2019, que reúne os principais decisores desse segmento no dia 14 de março. 

Um dia antes, 13 de março, será realizado um jantar exclusivo para membros do clube, co-chairs e patrocinadores do evento. Para outras informações e como participar, basta acessar o site do encontro
 

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