Setor residencial deve continuar retomada na América Latina

Considerado por muitos a estrela do setor imobiliário, o segmento residencial promete continuar a brilhar ao longo de 2019. As perspectivas são de continuidade da recuperação registrada no último ano e de crescimento nos principais mercados da América Latina, especialmente na fatia voltada à classe média, indicam players que atuam nessa indústria em países como Brasil, Chile, Colômbia e México.

O Termômetro do GRI também ratifica essa tendência. O ramo residencial é apontado como o preferido neste começo de ano em cinco dos seis países latino-americanos pesquisados: Brasil, Colômbia, Chile, México e Peru. 

No mercado brasileiro, em meio ao forte otimismo frente ao princípio do governo Jair Bolsonaro (97,7%) – comprovado também pelo Termômetro GRI Club Real Estate Brazil de fevereiro –, a série 'Setor imobiliário em 2019' trouxe uma visão alentadora por parte de investidores e incorporadoras, com metas ambiciosas – caso da Vitacon, que foca sobretudo apartamentos compactos e imóveis para renda. Com um crescimento no negócio de desenvolvimento de 50% em 2018 sobre 2017, a empresa liderada por Alexandre Frankel projeta para 2019 nova expansão nessa área, na casa dos 40%.

O efeito das eleições também aquece o humor quanto ao ramo residencial em território mexicano, onde se saiu vitorioso o esquerdista Andrés Manuel López Obrador. Ali, como em outras localidades, o impulso tende a vir principalmente de empreendimentos de médio padrão.

"Embora tenhamos notado um ambiente de negócios mais pessimista por parte do empresariado, a confiança do consumidor para a aquisição de uma moradia continua alta e mostra-se bem sólida", afirma Arturo Correon Alonzo, diretor-geral da Atlas Desarrollos. Ele estima crescimento entre 14% e 18% para a sua companhia em 2019. 

O BBVA Bancomer é outra organização a iniciar 2019 em sintonia positiva. No dia 06 de fevereiro, a entidade anunciou a disponibilização de 68 bilhões de pesos mexicanos (o equivalente a US$ 3,5 bilhões) em créditos imobiliários. O valor representa um aumento de 10% em relação ao montante de 2018. 

"Desde o fim do ano, sobretudo após o período eleitoral, vimos um aumento da demanda por créditos hipotecários (em torno de 6%), expansão dos níveis de confiança [do consumidor] e geração de emprego. Todos esses elementos nos fazem acreditar que o segmento [residencial] crescerá entre 7% e 8% [em 2019]", declarou Ricardo Duhart Novaro, diretor da Banca Automotriz e Hipotecaria do BBVA Bancomer, área do banco destinada a créditos automotivo e imobiliário, logo após o anúncio.

Empreendimentos populares

Todavia, há que se observar que México e Brasil se veem atualmente diante de uma política de diminuição de subsídios e reestruturação de programas sociais. Tais mudanças geram certa cautela entre desenvolvedores que atuam com empreendimentos populares. 

No mercado brasileiro, ainda há dúvidas sobre o os próximos passos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que atualmente espera repasses do governo federal. Em solo norte-americano, aguarda-se um novo anúncio do Instituto do Fundo Nacional de Habitação para os Trabalhadores (Infonavit), que prometeu para abril um novo pacote para suprir a falta de subsídios. 

"No segmento de imóveis populares [que necessita dos aportes da administração pública], os desenvolvedores estão sofrendo, pois o governo foi muito claro sobre já não haver recursos. Existem valores, mas [esses serão destinados] a comunidades carentes, em regiões muito pobres ou em áreas afetadas diretamente pelos terremotos [de setembro de 2017]", diz o mexicano Carreon Alonzo. 

Políticas de continuidade

Na Colômbia, por outro lado, o segmento popular passa por um bom momento. Em 2018, a Câmara Colombiana da Construção (Camacol) registrou que 60% das moradias comercializadas correspondiam a projetos subsidiados. 

Impulsionado pelo Plano Nacional de Desenvolvimento (PND) do país, o panorama se mantém para este ano, visto que o programa da administração Iván Duque tem entre os seus objetivos diminuir a falta de habitações. "Os pacotes de subsídios e incentivos à [queda da] taxa de juros, além de programas como o Minha Casa Já [Mi Casa Ya, em espanhol], incentivaram [o desenvolvimento de] empreendimentos voltados à classe baixa", explica Juan Carlos Moreno, CIO da incorporadora Amarilo. 

Segundo ele, lá, nos últimos anos, os segmentos de residências de médio e alto padrão foram os sofreram mais, decrescendo em média 5,4% por ano – movimento que, nota ele, vem se revertendo. "Como atuamos, principalmente, com empreendimentos populares [em torno de 75%], apresentamos um crescimento de 7% em 2018", esclarece.

No vizinho Chile, a manutenção da política econômica e de programas sociais trouxe tranquilidade aos incorporadores. "No ano passado, todos os setores [residenciais[ apresentaram um bom comportamento. Até o mercado de casas unifamiliares, que sofreu muito um ano antes, teve uma retomada importante", recorda Mauricio Varela, CEO da Socovesa. 

"O fato de o novo governo manter políticas habitacionais da administração anterior foi favorável, pois não ocasionou grandes impactos ao mercado", complementa. Ele prevê um crescimento de 5% para o ramo residencial em 2019 nesse país andino. 

Médio padrão como alavanca

Os players consultados pelo GRI Hub consideram que a classe média, parcela da população que cresce notadamente na região e promete se fortalecer cada vez mais, será a grande responsável pelo crescimento do segmento residencial em 2019, inclusive na Colômbia. 

"Continuamos com uma porcentagem muito grande de nosso portfólio em moradias populares porque é o que nos dá velocidade de capital, já que esses projetos se esgotam rapidamente, o que se traduz em retorno rápido a nossos investidores; mas também estamos lançando projetos de médio padrão para capitalizar a retomada desse mercado e temos empreendimentos pontuais voltados aos extratos mais altos", explica Juan Carlos Moreno, da Amarilo. 

"O Chile é um país com uma classe média potente e esse deve continuar a ser o principal mercado [residencial local]. Para este ano, trabalhamos em projetos para essa fatia [da população] nas principais cidades", afirma, por sua vez, Varela. No total, a Socovesa espera atingir US$ 600 milhões em vendas, um aumento de 10% em relação ao último ano. 

Na mesma direção caminha a mexicana Atlas Desarrollos. "Frente à mudança de governo, optamos por não frear [os investimentos]. O mercado de residenciais de médio padrão continua forte e sólido e em busca de projetos diferenciados." 

Com um crescimento estimado entre 14% e 18%, a companhia manterá a estratégia de se centrar nas principais localidades dessa nação, diz Arturo Correon. Além da capital Cidade do México, estão incluídas Chihuahua, Monterrey e Querétaro, pois "apresentam economias fortes, com grande participação do setor privado".

Tendência que chegou para ficar

Outras frentes que prometem continuar em expansão na América Latina são as dos empreendimentos mixed-use – mesclando habitação e outros fins – e dos residenciais para locação, que têm ganhado força nos últimos anos. 

"Estamos ingressando no setor de usos mistos, com um projeto em Querétaro, um complexo composto por apartamentos, casas, área para comércio, lazer e entretenimento", conta Arturo Correon. 

O primeiro empreendimento da Atlas Desarrollos com esse mix de oferta trará ainda uma torre exclusiva para locação, voltada para estudantes da região – modelo que vem ficando conhecido globalmente como student housing. No total, o condomínio terá três edifícios e 460 unidades. Também haverá a possibilidade de instalação de escritórios. "Inicialmente pensamos em locais para serviços [aos moradores], mas é possível instalar um escritório. Será um espaço funcional."

Do mesmo modo, a chilena Socovesa aposta nesse tipo de construção e lança neste ano um complexo similar, em Santiago, reunindo imóveis residenciais, escritórios pequenos e áreas dedicadas ao comércio. "Os mixed-use são os formatos mais inovadores no setor imobiliário [chileno]", argumenta o CEO, Mauricio Varela. 

No plano da mexicana Atlas está também a manutenção de projetos sustentáveis. Após o lançamento do primeiro residencial do país que trouxe painéis solares voltados à classe média, inaugurado em junho passado, a empresa mantém a bandeira do consumo consciente. "Continuamos com empreendimentos sustentáveis – com energia limpa, parques permeáveis que permitem a captação da água da chuva e infraestrutura."

Reportagem de Estela Takada


Latin America GRI 2019




Nos dias 27 e 28 de março, como parte da quarta edição do Latin America GRI, ocorre o GRI Residential Latam 2019. Trata-se de uma das novidades do já tradicional evento neste ano, trazendo quatro salas exclusivas para debates sobre o mercado residencial na América Latina. 

Para o grande encontro, são esperados mais de 400 líderes do setor imobiliário regional, como os representantes de Atlas Desarrollos, Socovesa e Amarilo. A programação completa e os detalhes de cada um dos debates estão disponíveis no site do evento.