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PropCo pode movimentar R$ 10 bi nos próximos 5 anos, estima Terracotta Ventures

Investimento em ativos de startups via estruturas como FII e FIDC tem grande potencial

4 MIN READ November 13, 2023

Por Henrique Cisman

Você já ouviu falar em PropCo? Se ainda não, está tudo bem. O termo é recente no Brasil e se refere a estruturas de investimento voltadas para ativos imobiliários operados por startups do setor - as proptechs e construtechs -, sejam eles de tijolo ou crédito, conforme explica Bruno Loreto, managing partner da Terracotta Ventures, em entrevista ao GRI Club.

A estrutura de PropCo pode variar dentre opções como fundos imobiliários (FII), fundos de direitos creditórios (FIDC), emissões de debêntures ou até uma holding temporária. Estima-se que 20% das startups com soluções para o mercado imobiliário tenham potencial para explorar o lado PropCo de seus negócios.

"Com o tempo, haverá mais teses nascendo e encontrando um caminho em potencial, o que vai nos habilitar a ajudá-los a crescer, e naturalmente isso deve viabilizar a criação de fundos focados em PropCo", afirma Loreto. 

Hoje, o volume de capital girando em torno desse conceito já chega a R$ 2 bilhões, segundo o executivo, com potencial para crescer pelo menos cinco vezes nos próximos cinco anos, nas projeções da Terracotta Ventures

No momento, o foco da empresa é promover o tema no mercado: "As startups trazem soluções inovadoras para problemas antigos, mas nem sempre os empreendedores têm experiência em fazer a melhor estruturação para um veículo de investimento PropCo, viabilizando um menor custo de capital. Neste sentido, existe uma oportunidade de ajudá-los, assim como fizemos promovendo as proptechs e construtechs desde o início do ecossistema", completa Loreto. 

Já existem estruturas bem conhecidas no mercado imobiliário brasileiro, como são os casos dos fundos imobiliários lançados por Yuca e Luggo, startups que atuam no modelo de multifamily - apartamentos destinados à locação. Outro exemplo é a emissão de debêntures recém-realizada pela startup Condoconta, que levantou mais de R$ 30 milhões.

Startups que atuam no modelo de home equity, como Creditas e CashMe, também já superaram a barreira inicial e têm acesso a uma ampla base de investidores, com suas teses já consolidadas. 

Vantagens do investimento early stage

Para Loreto, qualquer pessoa com interesse no investimento imobiliário deveria buscar entender mais sobre a tese, já que ela permite obter retornos acima da média do mercado, com risco equilibrado.

"O PropCo está no meio da escala entre o venture capital e o investimento em ativos de tijolo ou crédito imobiliário. O investidor pode receber um prêmio maior em relação a operações tradicionais por entrar mais cedo em um negócio inovador, quando há menos capital disponível para a tese, e com a segurança de haver um lastro imobiliário".

A depender do montante que será levantado, diferentes estruturas são mais ou menos viáveis: se o volume é inferior a R$ 50 milhões, é mais comum emitir debêntures ou criar sociedades em conta de participação (SCP) ou de propósito específico (SPE). Em operações maiores, os FIIs e FIDCs são instrumentos bastante utilizados. 

Segundo Loreto, o próximo passo é popularizar o investimento early stage nas teses PropCo do mercado imobiliário. Ele acredita que esse desenvolvimento ocorrerá naturalmente, assim como aconteceu com o ecossistema de proptechs e construtechs. 

"As pessoas estão começando a entender que isso existe, o que isso significa, onde estão as oportunidades, para então, no decorrer dos próximos anos, poderem se posicionar e participar", afirma. 

O executivo aposta em soluções que ainda estão se provando no setor como bons alvos do investimento PropCo, como ativos estressados, reformas de imóveis para venda ou locação, e o modelo rent to own, no qual uma parte do aluguel pago é usada para compor o valor da compra do imóvel futuramente. 

"Não existe muita competição no early stage e o empreendedor tem mais flexibilidade para ajustar o modelo de negócio; o investidor pode começar com quantias pequenas até a tese se provar, e naturalmente capturar valor com retornos acima do que vai encontrar em outras operações", encerra Bruno Loreto.

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