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Crédito: Flávio R. Guarnieri / GRI Club
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Promissor ou inviável? Club Meeting debate chegada do last mile ao Brasil

Operações já acontecem em São Paulo, mas falta escalabilidade ao negócio

October 05, 2021

Uma das consequências mais notáveis da pandemia de covid-19 foi o aumento das compras realizadas de forma online, já que os shoppings e as lojas tiveram que fechar as portas em cumprimento aos protocolos sanitários de isolamento social. 

Naturalmente, cresceu a quantidade de entregas, impulsionando o mercado logístico, que passou a figurar no topo em relação a novos investimentos imobiliários, conforme mostrou o Termômetro GRI do primeiro trimestre.

Mais do que a expansão dos galpões e centros de distribuição, a disparada do comércio eletrônico trouxe para o Brasil um novo produto, que já começa a se espalhar em São Paulo, maior mercado consumidor do país: ativos de última milha, mais conhecidos pelo termo last mile

Na última quinta-feira (30), o GRI Club Real Estate Brazil reuniu investidores, desenvolvedores e inquilinos para um bate-papo presencial na sede da EBP Brasil, em São Paulo, sobre a viabilidade do last mile no Brasil, considerando variáveis como o tamanho do mercado consumidor, o custo de implementação e operação das unidades, os parâmetros ESG e a conversão de ativos brownfield

O painel foi moderado pelo head da Divisão de Avaliação Ambiental da EBP, Victor Vanin, e contou com as contribuições de Stephen Tanenbaum, managing director da GTIS Partners, Marcelo da Costa Santos, head de Logística da REC Gestão, Fábio Ikemori, diretor de Operações da DHL, e Murilo Marcacini, business intelligence and commercial director da SiiLA Brasil

O tema dividiu opiniões. Para Santos, o conceito de last mile é muito volúvel e o mercado consumidor brasileiro ainda é incipiente, mesmo com o efeito da pandemia, já que a renda da população é baixa. Além de São Paulo, são poucas as cidades que comportam tal produto, excluindo muitas das capitais, o que indica falta de escalabilidade para os investidores. 

Outro ponto de atenção é a escassez de áreas disponíveis, uma vez que grandes polos industriais se transformaram em áreas residenciais. Se falta terreno até para novos projetos de moradia, o cenário é ainda mais desafiador para a logística de última milha, que, pelos motivos elencados, ainda estaria restrito aos polos consolidados, como Jundiaí e Cajamar, no estado de São Paulo.

Já Tanenbaum acredita que a conta do last mile fecha para o investidor, principalmente grandes varejistas, que possuem o mapeamento do consumo e têm, por consequência, a previsibilidade necessária para a implementação das unidades. O Mercado Livre, por exemplo, responde por 35% do varejo na capital paulista. 

Da esquerda para a direita, Victor Vanin (EBP Brasil), Stephen Tanenbaum (GTIS Partners) e Marcelo da Costa Santos (REC Gestão). Foto: Flávio R. Guarnieri/GRI Club

De acordo com Ikemori, a briga no last mile é por escala. Embora haja demanda pelo produto, ela ainda é pequena para se tornar viável aos operadores logísticos, restringindo este mercado para as grandes varejistas atuantes no país. 

Uma das preocupações dos participantes é com a viabilidade operacional dos ativos, já que é necessária uma estrutura eficiente de movimentação dos veículos, conforme apontou Marcacini.  

Por outro lado, os galpões dispensam complexidades na construção, conforme indicaram Ikemori e André Glogowsky, membro do Conselho da HTB Engenharia e Construções. Neste sentido, alguns produtos com tendência de obsolescência, como as concessionárias de automóveis, são boas opções. 

Uma das conclusões do debate é que o last mile ainda não é atrativo para fundos de renda, caso da REC, mas faz sentido para investidores de equity, como a GTIS Partners. A entrada de novos players no mercado brasileiro deve impulsionar esse tipo de produto, considerado realidade em São Paulo. 

A subida dos juros pode ser um complicador, uma vez que o cap rate exigido nos investimentos será mais alto. O investidor tipicamente rentista provavelmente migrará para outros ativos de menor risco. 

Finalmente, consoante à escassez de terrenos e às incertezas sobre a viabilidade financeira da implementação do last mile, uma saída apontada pelos executivos é a exploração de áreas brownfield, mediante remediação, especialidade da EBP Brasil.

O contexto é favorecido pela agenda ESG, apontada como mandatória - se não imediatamente, nos próximos anos. “Temos que parar de falar em preço e abordar a performance. O dinheiro vai ser direcionado para a sustentabilidade e para o desempenho. Se um é sustentável e outro não, qual o inquilino vai alugar?”, disse um dos participantes. 

O Club Meeting foi encerrado com um coquetel servido aos executivos, que permaneceram debatendo as oportunidades de negócios e o panorama logístico na atualidade. 

Executivos ainda permaneceram após a reunião, quando foi servido coquetel de comes e bebes. Foto: Flávio R. Guarnieri/GRI Club

Por Henrique Cisman

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