Previsão de alta da Selic: qual o impacto nas ofertas de FIIs?

Na manhã da última terça-feira (15), foi realizado o GRI eMeeting Novos IPOs de FIIs (fundos de investimento imobiliário), para discutir como ficam as ofertas no novo cenário de taxa de juros. Segundo o último Boletim Focus, consenso formado pelo Banco Central e mais 100 instituições  financeiras, a expectativa para o fim deste ano é de uma Selic de 6,25%.

Para 45% dos executivos que participaram do evento online, a elevação esperada terá muito impacto nos fundos imobiliários. Entre as principais ameaças estão a redução da rentabilidade para os cotistas e a volta da concorrência com ativos de renda fixa. O retorno anual adequado para os FIIs, segundo 65% dos participantes, é entre 7% e 9%. 

Por outro lado, deve haver uma melhora na situação fiscal do Brasil, o que pode atrair investidores estrangeiros, especialmente diante da alta do dólar. Com uma estabilização dos juros futuros, também poderá haver um ajuste no preço dos ativos reais. 

Em vista disso, 64% dos players consideram que deve haver uma ligeira redução ou manutenção das emissões e captações em 2021, no comparativo com o ano passado. Os 36% restantes consideram que pode haver aumento, com 15% apostando em um forte crescimento.

Entre os principais destaques para este ano, os executivos citaram os fundos imobiliários de desenvolvimento, que teriam uma janela de crescimento neste segundo semestre. O desafio, por sua vez, é atrair principalmente os investidores institucionais, que apresentam menor demanda por dividendos mensais.

Também foi observado o crescimento dos FIIs com foco no residencial para renda, como o tradicional multifamily. A aposta das gestoras se baseia na resiliência que o segmento residencial apresentou diante da pandemia de Covid-19 e do cenário de isolamento social.

Sobre as lajes corporativas, classe de ativos preferida dos fundos antes da pandemia, já se nota uma maior movimentação nos imóveis e acredita-se em uma recuperação conforme a vacinação avance no país. Tarde demais para manter a preferência, que agora passa a ser pelos galpões logísticos.

Durante o evento, os executivos também responderam qual é a melhor estratégia para reciclagem de portfólio no atual contexto. A compra de ativos foi citada por 39% dos participantes, seguida por desenvolvimento greenfield (31%), venda (17%) e retrofit de ativos (14%). 

Sobre o processo de aquisição, inclusive, a localização foi citada por 88% dos players como elemento mais importante na análise. Qualidade e vacância dividiram igualmente os 12% restantes (6% para cada opção). 

O GRI eMeeting Novos IPOs de FIIs reuniu grandes nomes do setor, como Moise Politi (REC), Daniel Cherman (Tishman Speyer Properties - Brazil), Felipe Gaiad (HSI) e André Freitas (Hedge Investments).

Por Daniel Caravetti