Crédito: NorthWest Healthcare PropertiesPouco explorados no Brasil, medical office buildings são tendência global
Especialistas apontam diferenças em relação às lajes corporativas
6 de abril de 2021Mercado Imobiliário
Gerson Amado, managing director da NorthWest Healthcare Properties no Brasil, define Medical Office Building (MOB) como um prédio comercial com uso específico para a área médica. Isso significa que o local pode abarcar consultórios, clínicas e laboratórios, mas se assemelha fisicamente a um edifício comercial.
Tal particularidade exige que os empreendimentos contenham infraestrutura para atender as demandas das atividades sanitárias. Junia Gontijo, diretora de Patrimônio, Engenharia e Infraestrutura do Albert Einstein, cita como exemplos a necessidade de haver sistema elétrico redundante em caso de queda de energia, sistema de climatização hospitalar e transporte vertical eficiente.
Além disso, há questões normativas: "Órgãos de saúde, como a Anvisa [Agência Nacional de Vigilância Sanitária], impõem regulamentações, isto é, normas técnicas muito exclusivas em relação à acessibilidade, aos fluxos hospitalares e à limpeza de espaços".
Para a executiva, a infraestrutura ainda deve estar inserida dentro de uma arquitetura humanizada. "Significa trazer para o ambiente hospitalar, relativamente árido, características arquitetônicas e de iluminação que tornem o espaço mais acolhedor. Algumas pesquisas indicam que esses recursos podem auxiliar na recuperação de pacientes", afirma.
Por estes motivos, Gontijo classifica os projetos de Medical Office Buildings como "mais sofisticados e complexos do que os de edifícios corporativos tradicionais". Naturalmente, estes detalhes provocam um aumento no custo de construção e, por consequência, na locação dos espaços.
Para Amado, daqui em diante também deve estar nessa conta a telemedicina: "Em alguns casos, o paciente não vai mais presencialmente ao consultório, mas o médico vai continuar precisando daquele espaço para fazer o seu atendimento. Portanto, o prédio também vai demandar infraestrutura para atendimentos remotos".
Quanto à localização dos MOBs, o executivo considera ideal que estejam ancorados a um hub de saúde, o que significa estar próximo a demais serviços da área médica, como hospitais. "É um movimento de escala global que facilita este ecossistema. Os consultórios, inclusive, podem ser um suporte para médicos que trabalham no hospital", diz o investidor.
"Porém, a tendência internacional é que esses edifícios sejam detidos por um investidor ou por um grupo de investidores e tenham as suas salas locadas para os médicos", pondera Amado. Considerando que o Brasil costuma replicar tendências de modo tardio, esta pode ser uma oportunidade de negócio para o futuro.
Medical Office Building da NorthWest em Berlim, Alemanha (Foto: NorthWest Healthcare Properties)
No comparativo com as lajes corporativas, o executivo ainda cita uma vantagem para o investidor: "Pelo fato de os inquilinos serem profissionais da saúde, uma área na qual a localização é muito importante, a tendência é que eles permaneçam no empreendimento por longos períodos". Além disso, o ramo demonstrou grande resiliência na crise econômica causada pela Covid-19.
Vale lembrar que a NorthWest ainda conta com 110 hospitais no portfólio, sendo oito no Brasil. As propriedades estão espalhadas pelas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.
Enquanto isso, a área de real estate do Albert Einstein tem trabalhado em diversos formatos - incorporação tradicional, built to suit e locação - para fortalecer o portfólio imobiliário e a operação do grupo. Segundo Gontijo, a empresa tem um planejamento de expansão nas instalações e estuda diversas capitais do Brasil.
No fim de março, inclusive, a instituição comprou o Hospital Órion, localizado em Goiânia, e confirmou a sua primeira unidade fora do estado de São Paulo. A diretora de Patrimônio, Engenharia e Infraestrutura explica a aquisição.
"Um investidor desenvolveu um empreendimento misto em Goiânia, com um shopping center, um hotel, um edifício de escritórios e um hospital, que fomos convidados a operar. Fizemos isso por mais de um ano e apareceu a oportunidade de compra. Foi um processo natural", afirma.
Fora isso, a empresa está construindo o Novo Centro de Ensino e Pesquisa Albert Einstein – Campus Cecília e Abram Szajman, que abrigará a faculdade do grupo. O projeto é assinado pela Perkins+Will e pelo renomado arquiteto israelo-americano Moshe Safdie, que já conduziu obras como o Museu do Holocausto e o Aeroporto de Telaviv.
Projeto do Novo Centro de Ensino e Pesquisa Albert Einstein (Foto: Perkins+Will)
"Será um projeto icônico para a cidade de São Paulo. As obras começaram em 2018 e a entrega está prevista para o início do próximo ano", conclui Gontijo.
Por Daniel Caravetti
Tal particularidade exige que os empreendimentos contenham infraestrutura para atender as demandas das atividades sanitárias. Junia Gontijo, diretora de Patrimônio, Engenharia e Infraestrutura do Albert Einstein, cita como exemplos a necessidade de haver sistema elétrico redundante em caso de queda de energia, sistema de climatização hospitalar e transporte vertical eficiente.
Além disso, há questões normativas: "Órgãos de saúde, como a Anvisa [Agência Nacional de Vigilância Sanitária], impõem regulamentações, isto é, normas técnicas muito exclusivas em relação à acessibilidade, aos fluxos hospitalares e à limpeza de espaços".
Para a executiva, a infraestrutura ainda deve estar inserida dentro de uma arquitetura humanizada. "Significa trazer para o ambiente hospitalar, relativamente árido, características arquitetônicas e de iluminação que tornem o espaço mais acolhedor. Algumas pesquisas indicam que esses recursos podem auxiliar na recuperação de pacientes", afirma.
Por estes motivos, Gontijo classifica os projetos de Medical Office Buildings como "mais sofisticados e complexos do que os de edifícios corporativos tradicionais". Naturalmente, estes detalhes provocam um aumento no custo de construção e, por consequência, na locação dos espaços.
Para Amado, daqui em diante também deve estar nessa conta a telemedicina: "Em alguns casos, o paciente não vai mais presencialmente ao consultório, mas o médico vai continuar precisando daquele espaço para fazer o seu atendimento. Portanto, o prédio também vai demandar infraestrutura para atendimentos remotos".
Quanto à localização dos MOBs, o executivo considera ideal que estejam ancorados a um hub de saúde, o que significa estar próximo a demais serviços da área médica, como hospitais. "É um movimento de escala global que facilita este ecossistema. Os consultórios, inclusive, podem ser um suporte para médicos que trabalham no hospital", diz o investidor.
Tamanho do mercado
Com 80 MOBs espalhados pelo mundo no portfólio, mas nenhum no Brasil, o managing director da NorthWest revela que nacionalmente este mercado ainda é muito pequeno. "Culturalmente, os médicos brasileiros gostam de ser donos dos próprios espaços", explica."Porém, a tendência internacional é que esses edifícios sejam detidos por um investidor ou por um grupo de investidores e tenham as suas salas locadas para os médicos", pondera Amado. Considerando que o Brasil costuma replicar tendências de modo tardio, esta pode ser uma oportunidade de negócio para o futuro.
Medical Office Building da NorthWest em Berlim, Alemanha (Foto: NorthWest Healthcare Properties)
No comparativo com as lajes corporativas, o executivo ainda cita uma vantagem para o investidor: "Pelo fato de os inquilinos serem profissionais da saúde, uma área na qual a localização é muito importante, a tendência é que eles permaneçam no empreendimento por longos períodos". Além disso, o ramo demonstrou grande resiliência na crise econômica causada pela Covid-19.
Vale lembrar que a NorthWest ainda conta com 110 hospitais no portfólio, sendo oito no Brasil. As propriedades estão espalhadas pelas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.
Enquanto isso, a área de real estate do Albert Einstein tem trabalhado em diversos formatos - incorporação tradicional, built to suit e locação - para fortalecer o portfólio imobiliário e a operação do grupo. Segundo Gontijo, a empresa tem um planejamento de expansão nas instalações e estuda diversas capitais do Brasil.
No fim de março, inclusive, a instituição comprou o Hospital Órion, localizado em Goiânia, e confirmou a sua primeira unidade fora do estado de São Paulo. A diretora de Patrimônio, Engenharia e Infraestrutura explica a aquisição.
"Um investidor desenvolveu um empreendimento misto em Goiânia, com um shopping center, um hotel, um edifício de escritórios e um hospital, que fomos convidados a operar. Fizemos isso por mais de um ano e apareceu a oportunidade de compra. Foi um processo natural", afirma.
Fora isso, a empresa está construindo o Novo Centro de Ensino e Pesquisa Albert Einstein – Campus Cecília e Abram Szajman, que abrigará a faculdade do grupo. O projeto é assinado pela Perkins+Will e pelo renomado arquiteto israelo-americano Moshe Safdie, que já conduziu obras como o Museu do Holocausto e o Aeroporto de Telaviv.
Projeto do Novo Centro de Ensino e Pesquisa Albert Einstein (Foto: Perkins+Will)
"Será um projeto icônico para a cidade de São Paulo. As obras começaram em 2018 e a entrega está prevista para o início do próximo ano", conclui Gontijo.
Por Daniel Caravetti
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