Parque Minhocão deve fomentar a produção imobiliária na região

O Elevado Presidente João Goulart, mais conhecido como Minhocão, completa 50 anos sustentando a perspectiva de ser transformado em parque municipal. A integral desativação do local como via de tráfego foi prevista no Plano Diretor de São Paulo de 2014 e vem se arrastando desde então.

A via expressa foi inaugurada em 1971 como forma de desafogar o trânsito da região central da capital paulista, mas acabou se tornando um contratempo para os moradores locais. A poluição do ar, sonora e visual fez com que edifícios vizinhos fossem abandonados e, por muito tempo, diminuiu a atratividade para novos investimentos imobiliários no entorno do Elevado.

Em função dos problemas, o fluxo de carros no Minhocão vem sendo reduzido ao longo das décadas. Já em 1976, por exemplo, o acesso de veículos passou a ser coibido da meia-noite às 5h. Desde 2018, ano de criação da Lei 16.833, que estabelece a desativação gradual do Elevado para criação de um parque, o local é fechado para carros das 20h às 7h e aos sábados, domingos e feriados. Nestes intervalos, o viaduto é utilizado para caminhadas ou ciclismo, por exemplo.

O Secretário Municipal de Licenciamento, César Azevedo, assegura que o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Minhocão ainda está na primeira etapa, iniciada em 2019. Desde então, a prefeitura realiza diagnósticos sobre o local, com auxílio de contribuições recolhidas da sociedade civil.

Azevedo ressalta que a ideia é "requalificar o território onde está inserido o Elevado Presidente João Goulart, integrando os espaços, ampliando atividades culturais e de lazer, e ativando o potencial econômico da região''. Recentemente, a administração municipal tem instalado bancos, tablados e áreas de convivência no Minhocão aos finais de semana.

Paulistanos utilizam novo mobiliário urbano do Minhocão. Crédito: Divulgação/Marina Pinhoni/G1

Vale lembrar que a transformação do Minhocão em parque é motivo de uma disputa jurídica nos últimos anos, o que atrasa o seu avanço. Mesmo diante desses empecilhos, David Ades, managing partner da MAC, acredita no sucesso do projeto.

"Acho muito difícil que voltem atrás na decisão porque as pessoas já se apropriaram dessa evolução. Recentemente, inseriram um mobiliário urbano no local e entendo que deve seguir avançando. Será muito positivo para o Centro e para a cidade como um todo", avalia o executivo.

André Czitrom, sócio-colaborador da Magik JC, também elogia a iniciativa. "A cidade carece de espaços de lazer, o que superlota os poucos parques estruturados que existem e obriga o paulistano a se deslocar por longos trajetos para aproveitar um tempo ao ar livre. O Parque Minhocão atende a essa demanda, incentiva a prática de atividade física e promove uma convivência harmônica da população com o município", diz.

Já Thiago Kallas, CEO da Kallas Arkhes, entende que a solução do problema seria outra. "Acho que o Minhocão deveria ser derrubado. Podemos pensar em vários destinos, mas acho que é uma tentativa de melhorar algo que já está feio", afirma.

Por este motivo, além dos problemas em relação à segurança pública e o alto preço dos terrenos, o executivo opta por não incorporar na região. "Hoje, não vejo vantagem em atuar nessa área. Normalmente, exige um grande investimento na compra do terreno, pois quem vende ainda se baseia no passado glorioso do Centro", acrescenta.

Investimento imobiliário na região

Os dois outros incorporadores ouvidos na reportagem pensam de maneira diferente e já investem no entorno do Elevado. "Se o Parque Minhocão for bem-sucedido, os preços dos imóveis vão explodir. Poucas regiões têm esse potencial, contando com universidades, restaurantes, bares, oferta de transporte público e trabalho. É um local plano, atrai um público jovem e se mostra interessante para residenciais para renda", aponta Ades.

A MAC lançou seu primeiro produto na região, o Cosmopolitan Higienópolis, em 2015. Desde então, foram mais três lançamentos próximos ao Elevado, sendo o último deles no ano passado. Trata-se do IS Consolação, que será construído na Rua Major Sertório.

Projeto do IS Consolação, que ficará ao lado Minhocão. Crédito: Divulgação/MAC

Além disso, a incorporadora prepara o quinto lançamento no local para agosto deste ano. "Vamos lançar um produto na Rua Rêgo Freitas, a duas quadras do Minhocão. Fica em um quadrilátero que acreditamos ser a parte do Centro que mais tem se desenvolvido: entre o Elevado, a Avenida Ipiranga, a Rua Major Sertório e o Largo do Arouche", declara Ades.

Enquanto isso, a Magik JC se dedica, desde 2016, à construção de edifícios de interesse social no centro da cidade. Segundo Czitrom, a empresa atende famílias com renda de até seis salários mínimos através do programa Casa Verde Amarela, antigo Minha Casa, Minha Vida. 

"Trabalhamos por uma cidade mais inclusiva e queremos romper com a dinâmica cruel que empurra a população para as áreas desprovidas de infraestrutura. Há uma parcela significativa da população que sonha em morar em edifícios de qualidade no Centro", explica o executivo. 

A incorporadora tem seis empreendimentos entregues e outros dez em fase de obras espalhados por bairros centrais como República, Santa Cecília e Vila Buarque. Recentemente, inclusive, foi lançado o Bem Viver Design, que ficará na Rua General Jardim, a poucos metros do Minhocão.

Projeto do Bem Viver Design com Minhocão ao fundo. Crédito: Divilgação/Magik JC

Para os próximos cinco anos, a Magik JC quer escalar a moradia popular no Centro e planeja construir outros 20 novos empreendimentos próximos ao Elevado. "Os projetos serão fruto de uma parceria com o Fundo Verde, que é gerido por Luis Stuhlberger e Luiz Parreiras e estruturado por meio do lançamento de certificados de recebíveis imobiliários [CRIs]", revela Czitrom.

Se a região deve seguir recebendo novos produtos imobiliários nos próximos anos, o que fazer com os edifícios subutilizados próximos ao Minhocão? A solução mais plausível parece o retrofit, que já tem alavancado a qualidade de alguns empreendimentos em São Paulo.

Por Daniel Caravetti