Para onde vai o mercado no próximo semestre?

Embora o ambiente ainda contenha fatores de risco e incerteza importantes, como já virou rotina no Brasil, já é possível entender como vem se comportando o mercado de Real Estate neste ano e quais as perspectivas para o próximo semestre. Pensando no leitor do GRI, elaboramos uma relação daquilo que acreditamos serem perspectivas claras de desempenho para os próximos meses. São elas: 

1) Foco ainda muito forte no residencial, sobretudo dentro do SBPE, nas modalidades de aquisição e construção, que teve uma expansão recorde no primeiro trimestre deste ano, de 112% em valores, e espantosos 187% em unidades sobre o mesmo período de 2020. E como o saldo de poupança é muito elevado, ainda há bastante liquidez para esse segmento.

2) Por outro lado, há menos expansão da habitação econômica. O crédito com recursos do FGTS apresenta queda acumulada em 12 meses fechados em março de 9,8%, em relação aos 12 meses anteriores. Quem acompanha esse orçamento sabe que ele atingiu um patamar de estabilização e com tendência ao decréscimo. Some-se a isso a pressão de custos, retardando ou inviabilizando lançamentos, e é certo que esse segmento terá menor representatividade.

3) Menor atratividade do produto super compacto. Sim, você sabe: aquele imóvel menor que 25 metros quadrados, residencial, vendido aos montes para investidores com a promessa dos ganhos derivados do short stay. O estoque já começa a ser importante em São Paulo em algumas regiões - o 1 dormitório respondeu por incríveis 33% dos lançamentos de unidades residenciais em São Paulo em 2020, maior patamar nos últimos 6 anos. 

Some-se a isso algum canto de sereia da subida de juros para os amantes da renda fixa e pode-se avaliar um menor apetite nesse segmento. Mais do que nunca, será preciso pensar o lançamento com inteligência. Até onde vai esse mercado em São Paulo? Essa é a pergunta de 1 milhão de dólares.

4) Galpão, galpão, galpão. Galpão por todo lado e cada vez mais dentro da cidade, como as próprias operações de self storage integrando a última milha. Acordamos para a enorme lacuna e deficiência da distribuição urbana, em um mundo que premia a rapidez e conveniência.

5) A volta da convivência em escritório. Ao contrário do que se acredita, escritório ainda é, sim, o melhor lugar para se trabalhar - ainda que não seja o tempo inteiro dentro dele. Quando a imunização no país, digamos lá por setembro ou outubro, estiver mais consistente, haverá uma pressão pela volta, dados os ganhos de sinergia importantes que o trabalho em ambiente coletivo proporciona. 

Já se cantaram maravilhas do home office; falta, ainda, o poeta celebrar as benesses do escritório (que existem). É claro que será um “novo escritório”, como tanto se falou de um “novo normal”. Mas esse é assunto para outra coluna.

6) Imóveis de alto padrão. Seja pela liquidez “não remunerada” das famílias, seja pelas mudanças comportamentais da pandemia, seja ainda pelo aumento do preço médio dos imóveis (batendo em 12 meses o IPCA), o mercado de imóveis no Brasil acima de 1 milhão de reais tem representado em 2019 e 2020 algo como 30% a 35% do VGV vendido dependendo da praça, segundo nossos levantamentos - enquanto representaram apenas 7,5% e 5,5% das unidades lançadas nas principais capitais brasileiras. 

É o mercado de menos unidades e mais valor. Isso vale para o mercado de loteamentos, sobretudo no interior de São Paulo, mas não apenas. O mesmo está acontecendo com o imóvel de segunda moradia, que vira uma primeira moradia ocasional.

Essas são as nossas apostas, mobilizadas por uma extensa base de dados da oferta brasileira acompanhada mensalmente, além das numerosas entrevistas qualitativas e quantitativas que todos os meses realizamos. As surpresas, é claro, também existirão - por isso mesmo são surpresas. Esperemos que sejam as surpresas boas de uma imunização mais rápida e de uma melhora no clima político-institucional do país. Enquanto isso, o mercado segue aquecido.

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