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Oficinas en Latinoamérica: ¿Se reducirán los m2 post-COVID?

5 MIN READJuly 08, 2020
Las consecuencias de la cuarentena y la pandemia aún no son muy claras. Sin embargo, algunas economías en Latinoamérica comienzan a reactivarse y los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios se preparan para nuevamente recibir a los usuarios. Con tanta incertidumbre, ¿cuál es la mayor preocupación para el sector latinoamericano de oficinas en la Nueva Normalidad? 

Entre los interrogantes más inquietantes para los miembros de GRI Club, está la contracción de la demanda y más inquilinos cambiando a la modalidad de home office. Otros desafíos importantes del momento se vinculan a la renegociación de contratos y la seguridad de los usuarios. Con tantas incertezas, volatilidad en los mercados y sin lograr definir con exactitud los riesgos reales, las consecuencias y la ciencia detrás del COVID-19, el 57% de los miembros opina que el sector de oficinas latinoamericano se recuperará recién en el 2022. Lo que sí se sabe, es que se vienen transformaciones la utilización de los espacios y la cantidad de m² de oficinas demandados por las empresas. 

¿Habrá una reducción en m² de oficinas? 

En este nuevo contexto, las empresas calcularán y cuestionarán varios aspectos relacionados a los espacios de oficinas. Con el impacto que ha tenido la cuarentena en las economías, las compañías analizarán cómo reducir costos operativos y aumentar la eficiencia al mismo tiempo. Sin embargo, el humano es un ser social y nunca dejará de ser relevante la convivencia en el ámbito laboral. Durante el debate, los miembros discutieron qué tipos de empresas son más propicias a crear espacios flexibles y compartidos, combinando dinámicas de home office.

Varios elementos que tal vez antes se identificaban como "lujos", tras la pandemia cambiarán de función. Por ejemplo, una sala de consejo grande y bonita puede convertirse en un ambiente compartido como amenidad del edificio, en donde varias empresas dividen el espacio y, por ende, ese costo. De esta forma, algunos jugadores buscarán disminuir sus m² ocupados; en México por ejemplo coincidieron en que podría verse una reducción del 20-50 por ciento del espacio.

Otro aspecto mencionado es que los arrendatarios no solo le darán importancia a los números sino que también aspiran a reinventarse para actuar de forma sostenible y flexible en cada una de sus operaciones. Los grandes corporativos intentarán trabajar adaptándose a los aspectos ambientales, personales y sociales de los trabajadores. Un líder chileno opinó que, dada la incertidumbre actual, es muy difícil tomar decisiones a corto-mediano plazo, pero sí se puede analizar las tendencias y transformaciones del mercado teniendo visión y horizonte a largo plazo.

En Costa Rica, la falta de un futuro claro también afecta a la inversión extranjera en el país. En los últimos años, la economía local ha crecido gracias a la llegada de jugadores de afuera. Regresar a las densidades que se han sostenido en los últimos 10 años, que eran de 1:10, será muy complicado después de la pandemia.

Si una empresa tiene 10.000 empleados, no podrá situar esa misma cantidad en los m² que tenía antes de la pandemia. Por más que las compañías disminuyan el tamaño de la fuerza laboral, el número de m² que usarán debería de ser similar. Algunos miembros de GRI Club defendieron que los m² ocupados no serán reducidos, pero sí coincidieron en que habrá transformaciones internas en el uso de espacios. Por ejemplo, frente a plantas caras de estacionamiento, algunas ciudades optan por limitar determinados espacios para nuevos proyectos. Los que ya cuentan con sótanos de estacionamiento, pueden reconfigurarlos en espacios de almacenamiento y enfocados en e-commerce. 

Omnicanalidad en los Espacios de Oficinas

Puede que el concepto de omnicanalidad también se integre a las oficinas. Un gran número de personas no tiene una casa grande o un espacio específico para un estudio. Habrá un componente de home office con el headquarters para brindar un escape a esa rutina. De esta forma, las empresas de coworking ganarán un rol más relevante como sitios satélite, donde se pueda disminuir el contagio de enfermedades y darle espacios de trabajo a personas que hacen home office de manera permanente.

La descentralización va acompañada de la flexibilización del trabajo. Estamos frente a una gran oportunidad de esparcir los centros urbanos y espacios de oficinas creando núcleos de trabajo en suburbios o lugares fuera del central business districts. Los trabajadores pueden tener la posibilidad de alejarse de las ciudades grandes y rentar o comprar espacios mayores y gozar de un home office más eficiente y adaptados a los deseos personales. Por otra parte, y entendiendo que los inquilinos también buscarán más flexibilidad en términos de plazo de contratos, los espacios de coworking lograrán adaptarse de forma más fácil pero los grandes corporativos tendrán que encontrar la manera de ser maleables, sin dejar de proporcionar la rentabilidad fija prometida a los inversionistas. 

Cambios en Estructuras de Inversión de Oficinas

Los miembros estiman que la estructura de capital cambiará. La consecución de capital y de deuda será más complicada, los miembros opinan que la relación de deuda/capital podría disminuir. Dado el riesgo y absorción de espacios, la banca será más cauta al acompañar los proyectos nuevos, priorizando los de menor riesgo. Se tendrá que concebir proyectos con una mayor proporción de equity, incentivando el ingenio al momento de detonar los proyectos y conseguir financiamiento.

En relación al mercado mexicano, en este año habrá grandes oportunidades, pues se encuentra mayor capital líquido por parte de los asset managers. Además de la problemática, y previo a la pandemia, los mercados principales ya tenían una sobre oferta de espacios. Esta sobre oferta ya gozaba de financiamiento, por lo cual hoy hay demasiado capital interesado en comprar ese tipo de activos que no podrá tener absorciones. Los negative carries son muy altos. Hay varios fondos oportunistas que quieren comprar deudas o desarrolladores que no tienen la estructura de capital para seguir desarrollando. Sin dudas, en tiempos turbulentos siempre hay oportunidades por aprovechar.

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Este artículo es un resumen de la eMeeting del Club GRI:
La Transformación de Oficinas: ¿Qué cambios habrá en Latinoamérica? el 2 de Julio. Algunos de los miembros de GRI Club que participaron en esta discusión son: Domingo Speranza (NKF), Alfredo Volio (Portafolio Inmobiliario), Antonio Jalaf (Grupo Patio), Nicolas Del Pozo (IWG) y Vicente Naves (Artha Capital).
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