Crédito: Envato ElementsO Futuro dos Escritórios
19 de junho de 2020Mercado Imobiliário
Não é de hoje que a arquitetura e as características dos espaços corporativos refletem o contexto social e econômico de sua época. Quando olhamos para o final do século XIX com a disseminação do Taylorismo, podemos observar como os espaços corporativos eram estruturados para refletir a busca pela otimização de processos e as segregações hierárquicas que acompanhavam esse modelo. Nesse contexto, tornaram-se comuns os mezaninos ocupados por supervisores e diretores, enquanto os demais funcionários ocupavam os andares inferiores de forma a terem sua produção monitorada. Já nos anos 50 e 60, observamos um formato de escritórios mais humanizado, porém ainda muito hierárquico com salas individualizadas que constantemente refletiam o cargo e relevância de seu ocupante.
A evolução continuou, os layouts foram se tornando cada vez mais fluidos, as salas viraram cubículos, que viraram baias até que, já nos anos 2000, o conceito de “open space” passou a ser o modelo predominante em escritórios mundo afora. Caracterizado pelos espaços abertos e integrados, o “open space” incentiva a transparência e a produtividade através da troca de ideias, da geração de novos negócios e da colaboração entre times. Além disso, é um modelo que se provou bastante econômico, tanto do ponto de vista de ocupação por metro quadrado, que foi reduzido em aproximadamente 25% em relação ao modelo anterior, quanto do ponto de vista de custo construtivo e de mobiliário.
Apesar da inegável eficiência dos open spaces, observamos nos últimos anos como a revolução digital, que tem transformado, algumas vezes de forma disruptiva, diversos segmentos da economia e da sociedade, vem impactando a relação das pessoas com seus espaços de trabalhos. A preferência por espaços de uso compartilhado (“sharing economy”), com ampla flexibilidade, ambientes abertos e agradáveis, focados no bem estar dos membros da equipe, são uma tendência irrefreável.
Em meio a essa evolução que já vinha se apresentando, fomos surpreendidos por uma pandemia, de proporções globais, que afetou todo o nosso dia a dia e nos forçou a realizar uma rápida e ampla adoção do home office, desencadeando inúmeras discussões e muita polarização de ideias sobre o futuro dos escritórios.
De um lado, aqueles que estão preferindo trabalhar de casa defendem que a produtividade pode ser maior que no escritório e que as horas economizadas no deslocamento para o trabalho são preciosas para aumentar o tempo com a família, praticar hobbies, estudar etc. Há quem diga, no entanto, que o home office limita o ambiente de colaboração e inovação e elimina a delimitação entre o espaço e o tempo destinado ao trabalho e ao lazer. Existem ainda os problemas de ergonomia, consequentes da falta de infraestrutura, além do possível impacto sobre a saúde mental, a dificuldade de manter o nível de motivação da equipe e a dificuldade de transmitir e consolidar a cultura da empresa. A lista de argumentos parece infinita para os dois lados e como sempre, a realidade estará provavelmente em algum lugar no meio do caminho, mas tanto quem está aproveitando o home office quanto quem está contando os dias para voltar ao escritório parece ter o mesmo incentivo: sua qualidade de vida e bem estar.
O que essa crise está ressaltando portanto é que, se no Taylorismo o foco era a otimização de processos e na era do open space, transparência e densidade de utilização dos espaços, nesse novo normal que viveremos, o foco será o bem estar, e quem busca oferecer espaços corporativos precisa entender as novas tendências e demandas. A pandemia que vivemos não está causando uma grande mudança de rumo, está apenas sendo um grande catalisador para uma tendência que já vinha se consolidando nos últimos anos.
Quando iniciamos nossa estratégia de investimentos no mercado de escritórios, não apenas acreditávamos, como apostávamos nessa tendência. Para nós, investir num portfólio de prédios de médio porte, com uma arquitetura diferenciada, localizados em regiões próximas as áreas residenciais mais nobres das grandes cidades e com ocupação flexível através de operações de co-working, não apenas nos deixaria mais bem posicionados para capturar os efeitos dessa tendência na demanda por nossos ativos, bem como de quebra, no daria acesso a oportunidades de investimento com preços mais atrativos em comparação com os ”trophy assets” dos eixos consagrados dos CBDs¹ tradicionais.
O processo de escolha de um novo escritório será cada vez mais parecido com a escolha de um apartamento onde vamos morar e serão levados em conta valores tangíveis e intangíveis. Quanto vale uma arquitetura realmente diferenciada? E a iluminação natural? Um espaço para descompressão ao ar livre, uma varanda? Esse espaço reflete sua identidade? É tudo muito similar excetuando o fato de que, ao contrário do peso do aluguel de um apartamento no orçamento familiar, o custo médio de aluguel para as empresas, não chega a representar 2% da receita dessas companhias². Menos de 2% da receita!!! Enquanto o impacto na produtividade, bem estar dos empregados e na identidade da empresa são quase imensuráveis.
Se a convicção sobre a nossa tese de investimentos já era grande antes da pandemia do Covid-19, ela agora é ainda maior. Seguimos, portanto, acreditando que estamos sim vivendo um momento de transformação que continua a mudar o perfil dos escritórios, mas que quem conseguir entender os “drivers” de valor desse novo mercado e tiver um portfólio adaptado a eles, deverá colher os frutos dessas mudanças.
¹CBD - Central Business District ou polo central de negócios
²Pesquisa realizada pela Savills entre as empresas que compõem o S&P
Érica Souza integra o time da Vinci Partners desde 2011 e é atualmente responsável pela estratégia de Offices da Vinci Real Estate. Anteriormente exerceu a função de Relação com Investidores da área. Em 2010 trabalhou na Concremat no gerenciamento de obras e em 2009 trabalhou no Lloyds Bank NY, na área de Investment Advisory Group. Érica é formada em Engenharia de Produção pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro.
A evolução continuou, os layouts foram se tornando cada vez mais fluidos, as salas viraram cubículos, que viraram baias até que, já nos anos 2000, o conceito de “open space” passou a ser o modelo predominante em escritórios mundo afora. Caracterizado pelos espaços abertos e integrados, o “open space” incentiva a transparência e a produtividade através da troca de ideias, da geração de novos negócios e da colaboração entre times. Além disso, é um modelo que se provou bastante econômico, tanto do ponto de vista de ocupação por metro quadrado, que foi reduzido em aproximadamente 25% em relação ao modelo anterior, quanto do ponto de vista de custo construtivo e de mobiliário.
Apesar da inegável eficiência dos open spaces, observamos nos últimos anos como a revolução digital, que tem transformado, algumas vezes de forma disruptiva, diversos segmentos da economia e da sociedade, vem impactando a relação das pessoas com seus espaços de trabalhos. A preferência por espaços de uso compartilhado (“sharing economy”), com ampla flexibilidade, ambientes abertos e agradáveis, focados no bem estar dos membros da equipe, são uma tendência irrefreável.
Em meio a essa evolução que já vinha se apresentando, fomos surpreendidos por uma pandemia, de proporções globais, que afetou todo o nosso dia a dia e nos forçou a realizar uma rápida e ampla adoção do home office, desencadeando inúmeras discussões e muita polarização de ideias sobre o futuro dos escritórios.
De um lado, aqueles que estão preferindo trabalhar de casa defendem que a produtividade pode ser maior que no escritório e que as horas economizadas no deslocamento para o trabalho são preciosas para aumentar o tempo com a família, praticar hobbies, estudar etc. Há quem diga, no entanto, que o home office limita o ambiente de colaboração e inovação e elimina a delimitação entre o espaço e o tempo destinado ao trabalho e ao lazer. Existem ainda os problemas de ergonomia, consequentes da falta de infraestrutura, além do possível impacto sobre a saúde mental, a dificuldade de manter o nível de motivação da equipe e a dificuldade de transmitir e consolidar a cultura da empresa. A lista de argumentos parece infinita para os dois lados e como sempre, a realidade estará provavelmente em algum lugar no meio do caminho, mas tanto quem está aproveitando o home office quanto quem está contando os dias para voltar ao escritório parece ter o mesmo incentivo: sua qualidade de vida e bem estar.
O que essa crise está ressaltando portanto é que, se no Taylorismo o foco era a otimização de processos e na era do open space, transparência e densidade de utilização dos espaços, nesse novo normal que viveremos, o foco será o bem estar, e quem busca oferecer espaços corporativos precisa entender as novas tendências e demandas. A pandemia que vivemos não está causando uma grande mudança de rumo, está apenas sendo um grande catalisador para uma tendência que já vinha se consolidando nos últimos anos.
Quando iniciamos nossa estratégia de investimentos no mercado de escritórios, não apenas acreditávamos, como apostávamos nessa tendência. Para nós, investir num portfólio de prédios de médio porte, com uma arquitetura diferenciada, localizados em regiões próximas as áreas residenciais mais nobres das grandes cidades e com ocupação flexível através de operações de co-working, não apenas nos deixaria mais bem posicionados para capturar os efeitos dessa tendência na demanda por nossos ativos, bem como de quebra, no daria acesso a oportunidades de investimento com preços mais atrativos em comparação com os ”trophy assets” dos eixos consagrados dos CBDs¹ tradicionais.
O processo de escolha de um novo escritório será cada vez mais parecido com a escolha de um apartamento onde vamos morar e serão levados em conta valores tangíveis e intangíveis. Quanto vale uma arquitetura realmente diferenciada? E a iluminação natural? Um espaço para descompressão ao ar livre, uma varanda? Esse espaço reflete sua identidade? É tudo muito similar excetuando o fato de que, ao contrário do peso do aluguel de um apartamento no orçamento familiar, o custo médio de aluguel para as empresas, não chega a representar 2% da receita dessas companhias². Menos de 2% da receita!!! Enquanto o impacto na produtividade, bem estar dos empregados e na identidade da empresa são quase imensuráveis.
Se a convicção sobre a nossa tese de investimentos já era grande antes da pandemia do Covid-19, ela agora é ainda maior. Seguimos, portanto, acreditando que estamos sim vivendo um momento de transformação que continua a mudar o perfil dos escritórios, mas que quem conseguir entender os “drivers” de valor desse novo mercado e tiver um portfólio adaptado a eles, deverá colher os frutos dessas mudanças.
¹CBD - Central Business District ou polo central de negócios
²Pesquisa realizada pela Savills entre as empresas que compõem o S&P
---------
Érica Souza integra o time da Vinci Partners desde 2011 e é atualmente responsável pela estratégia de Offices da Vinci Real Estate. Anteriormente exerceu a função de Relação com Investidores da área. Em 2010 trabalhou na Concremat no gerenciamento de obras e em 2009 trabalhou no Lloyds Bank NY, na área de Investment Advisory Group. Érica é formada em Engenharia de Produção pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro.
Eventos Relacionados
★ ★ ★ ★ ★ ConferenceMercado ImobiliárioGRI Rio Summit 2024 
Online MeetingAllCarteira de Parques do BNDES - Investindo em Ativos Verdes Urbanos e Naturais 
★ ★ ★ ★ ★ Club MeetingMercado ImobiliárioFuturo do Residencial - O que esperar? Tendências e perspectivas do mercado 
★ ★ ★ ★ ★ ForumMercado ImobiliárioFórum Imobiliário GRI - Interior de SP