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Negócios inovadores e enquadramento à lei: o coworking

5 MIN READAugust 20, 2019
José Paulo Marzagão e Ludmila A. Braga*

Em época de 'inovações disruptivas'[1], em que novos produtos, tecnologias e serviços representam cada vez mais parcela relevante do que é oferecido ao público, é crescentemente comum nos depararmos com negociações cujo objeto da contratação é inovador por si só ou promove uma inovação em modelos já testados.

Tais 'disrupções' geram um choque no mercado tanto por seu caráter inovador como pelo impacto que provocado no mundo jurídico – afinal, como adaptar um modelo novo e transnacional a leis rígidas e pensadas para modelos antiquados, locais ou totalmente distintos? Considerando que tanto justiça quanto direito são construídos com base na interpretação do sistema legal local, é fundamental reorientar a própria hermenêutica jurídica na concepção, interpretação e resolução de conflitos de tais negócios inovadores. 

Um desses modelos disruptivos que vem se espalhando no mercado imobiliário brasileiro é a locação a empresas de coworking. A atuação dessas empresas consiste em proporcionar aos clientes espaços de trabalho em ambiente compartilhado, onde os coworkers – que podem ser pessoas físicas ou jurídicas – possam usufruir de escritórios equipados com as funcionalidades necessárias ao exercício ininterrupto de suas atividades, tais quais gráficas, recepção, secretárias, cafeterias, restaurantes etc., sem que os coworkers precisem despender tempo e recursos com a contratação desses equipamentos e serviços. Além disso, aos coworkers são oferecidos espaços nos quais o networking, a fluidez de ideias, as experiências e os projetos, aliados a um ambiente 'não-tradicional', são vantajosos no atual mundo corporativo.

Por ser recente, sendo tal modelo posterior à construção e instituição condominial[2] de grande parte dos imóveis hoje destinados à implantação de espaços de coworking, há certos desafios a serem enfrentados conjuntamente entre os locadores, os demais condôminos, as empresas especializadas na gestão desses imóveis e as empresas de coworking (locatárias).

Dentre esses desafios, destacamos eventuais conflitos entre os usos pretendidos para esses imóveis pelas empresas de coworking e as convenções condominiais dos empreendimentos imobiliários onde estão inseridos tais imóveis. A título de exemplo, podemos citar como usos pretendidos a instalação e o gerenciamento de centros de dados, centros de conferência, cozinhas, armazenamento, despensas de escritório, áreas de lazer, restaurantes ou outras áreas compartilhadas destinadas a servir os coworkers em horários atípicos à prática locatícia até então corrente (restrita ao famoso – mas cada vez mais distante – 'horário comercial'). 

Supondo que determinada convenção condominial proíba a comercialização de alimentos e/ou o trânsito de animais de estimação em dependências específicas do empreendimento imobiliário onde será instalado o coworking; de plano, caso o locador (por exemplo, proprietário) pretenda permitir a instalação de coworking preservando tais prerrogativas ao locatário, deverá então o locador enfrentar os procedimentos previstos na própria convenção condominial do empreendimento de forma a viabilizar a instalação do uso pretendido naquele imóvel de forma perene – até mesmo, no limite, por meio de alteração da própria convenção de condomínio.

Nesse exemplo, o locador deve, em sede de assembleia geral extraordinária convocada única e exclusivamente pelo síndico e/ou por condôminos que juntos representem, no mínimo, 1/4 das frações ideais do condomínio, observado o quórum de 2/3 das frações ideais do condomínio (caso não tenha sido estipulado quórum mais restritivo na convenção do condomínio em questão)[3], aprovar a alteração da convenção condominial de forma a permitir a instalação de um café, de um restaurante, ou o trânsito de animais de estimação no prédio comercial daquele imóvel. 

Outro fator ainda pouco discutido na relação do coworker com o imóvel diz respeito à forma como o coworker faz o uso do espaço de trabalho e das áreas compartilhadas do imóvel; por exemplo, se essa relação seria como uma sublocação típica feita pela empresa de coworking, uma mera 'cessão de espaço' não necessariamente inserida na lógica da locação de imóveis ou, ainda, um contrato de 'prestação de serviços'[4] entre a locatária (empresa de coworking) e o coworker. Em recentíssimo julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, a questão já foi definida como uma relação de prestação de serviços, o que desde já descarta a discussão relacionada ao artigo 21 da Lei de Locações[5], por exemplo. O enquadramento de tal relação como 'prestação de serviços' também foi recepcionado pelo Projeto de Lei Nº8.300/2017, o qual "dispõe sobre a regulamentação e funcionamento dos escritórios virtuais, business centers, coworkings e assemelhados em todo território nacional, e dá outras providências"[6].

Além disso, interpretar a relação entre a empresa de coworking e os coworkers como uma relação de sublocação reverberaria em outras esferas, tais como em discussões relacionadas à ação de despejo do locatário – vide artigo 59, § 2° da Lei de Locação – e eventual discussão atinente ao direito de o sublocatário legítimo ser comunicado da ação de despejo e sua intervenção na causa como assistente. Indo além, ainda restaria eventual discussão sobre a aplicação do artigo 16 da Lei de Locação, caso em que o coworker responderia subsidiariamente ao locatário no que tange às dívidas vencidas ou vincendas que aquele tiver com esse.

Por fim,  recomenda-se total transparência nas negociações entre o locador e a locatária (empresa de coworking), em especial quanto aos usos pretendidos para o imóvel e as características de sua implementação, de modo que o princípio da autonomia da vontade possa prevalecer sobre um sistema legal de rigidez positivista como o brasileiro.


José Paulo Marzagão é sócio e head da área de Real Estate e Private Equity Real Estate do Tauil & Chequer Advogados, associado a Mayer Brown, no Brasil e também é membro do comitê jurídico do GRI Club Real Estate Brazil.
Ludmila A. Braga é sócia da área de Real Estate e Private Equity Real Estate do Tauil & Chequer Advogados, associado a Mayer Brown, no Brasil.


[1] Termo cunhado por Clayton M. Christensen, professor de Administração da Universidade de Harvard, em um artigo publicado em 1995 juntamente com Joseph L. Bower.
[2] Observadas as disposições das Leis Federais nº 10.406/02 (Código Civil) e nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), conforme aplicável.
[3] Art. 25, parágrafo único, da Lei de Incorporação Imobiliária.
[4] TJ-PR, APL: 00038011020178160194 PR (Dúvida/ Exame de Competência), julgado em 16/05/2019.
[5]  Segundo o qual haveria uma limitação no valor da sublocação, no sentido de que essa não poderia, via de regra, ser proporcionalmente superior ao pago pela locação do imóvel utilizado pela empresa de coworking.
[6] PL 8300/2017 proposto por Marco Tebaldi (PSDB/SC) e arquivado em 31/01/2019 pela Mesa Diretora da Câmara dos Deputados nos termos do Artigo 105 do Regimento Interno da Câmara dos Deputados.

 

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