Multifamily prova tese no Brasil com altas taxas de ocupação

Por Henrique Cisman

Há uma série de fatores que justificam o investimento em unidades residenciais com vistas à locação, como o déficit habitacional, a mudança no estilo de vida da população mais jovem e a flexibilidade do modelo. Esse racional - somado ao sucesso de projetos nos Estados Unidos e na Europa - foi o responsável por atrair investidores para o mercado multifamily (ou built to rent - BTR) no Brasil nos últimos anos, tanto locais quanto internacionais. 

Mas não havia histórico para garantir o sucesso do modelo no país. E se os primeiros correm os maiores riscos, também são aqueles que tendem a colher os melhores frutos, e é isto que mostram os números dos ativos em operação, conforme apurado pelo GRI Club com quatro investidores e operadores do setor. 
 
Uma das primeiras a apostar neste segmento no Brasil, especificamente na alta renda da cidade de São Paulo, a JFL Realty criou um braço de aluguel - JFL Living - para combinar apartamentos 100% mobiliados com uma oferta de serviços que vão da limpeza a coworkings e bikes compartilhadas, oferecendo-os aos clientes em contratos com prazo mínimo de um mês. 

“Nosso foco é oferecer qualidade acima de tudo, tendo o cuidado de manter o padrão de luxo, despojado e eficiente, a um custo competitivo. O cuidado impresso em cada detalhe, a funcionalidade das instalações e equipamentos, o design contemporâneo, o conforto e a tecnologia são exigências da nossa marca”, afirma a CEO da JFL Realty, Carolina Burg. 

A empresa tem 550 unidades em operação distribuídas em cinco empreendimentos: VHouse (103 apartamentos, na Faria Lima), VO699 (131 apartamentos, na Vila Olímpia), JML747 (101 apartamentos, no Jardim Paulista), GO850 (108 apartamentos, na Vila Olímpia) e o recém-inaugurado JFL125 (107 apartamentos, em Pinheiros), com áreas privativas que vão de 36 a 431 metros quadrados. 

Em média, a taxa de ocupação nos ativos em operação há pelo menos um ano é de 83%, com preços que variam de R$ 190-257 o metro quadrado, o que significa um ticket mínimo de R$ 6.840 nas unidades de menor tamanho. O ativo em operação há mais tempo é o VHouse, desde setembro de 2018, com uma taxa de ocupação atual de 80% e um preço médio de R$ 242 por metro quadrado. 
 

Projeto	Localização	Unidades	Valor médio aluguel	Taxa de ocupação
VHouse	Faria Lima (SP)	103	R$ 242/metro²	80%
VO699	Vila Olímpia (SP)	131	R$ 252/metro²	83%
JML747	Jardim Paulista (SP)	101	R$ 257/metro²	86%
GO850	Vila Olímpia (SP)	108	R$ 190/metro²	82%
JFL125	Pinheiros (SP)	107

Na faixa de renda média, o modelo também está se provando um sucesso. A Brookfield Properties encerrou 2022 com 648 unidades em operação, distribuídas em três empreendimentos nos estados de São Paulo (Luggo Piqueri), Minas Gerais (Luggo Cabral) e Bahia (Luggo Vilas Parque). Nos dois primeiros, a ocupação é de 95%, enquanto no projeto que fica em Lauro de Freitas - inaugurado em setembro do ano passado - a taxa é de 74%. 

“A Brookfield atua neste segmento no Brasil desde 2021 com foco em projetos para famílias de média renda e aluguéis que variam de R$ 1,5 mil a R$ 3 mil, nas capitais e regiões metropolitanas. Os empreendimentos são operados pela Luggo, uma subsidiária da MRV. Há projetos desenvolvidos pela própria MRV e por outros parceiros”, afirma o vice-presidente de Investimentos da Brookfield, André Lucarelli.

Nos Estados Unidos, a Brookfield Properties é um dos maiores proprietários e gestores de ativos residenciais multifamily, com 172 propriedades e 60 mil unidades. “A percepção da população no que diz respeito a comprar ou alugar um imóvel vem mudando com o passar dos anos. Hoje, muitas pessoas da classe média optam por alugar. Essa é uma tendência global que vem se consolidando e tem potencial de crescimento muito latente”, completa Lucarelli. 

Para atrair o cliente, o processo é realizado de forma online - em um aplicativo - e não é exigido fiador, com uma avaliação de crédito feita em poucos minutos. Os apartamentos têm dois dormitórios e podem ser totalmente mobiliados ou semi-mobiliados (armários planejados, fogão e cortina). 

Os condomínios têm área comum com lavanderia, academia, espaço de coworking, piscina (em alguns empreendimentos), carro para locação, bicicleta elétrica, minimercado e até chopeira pay per use na área da churrasqueira, e os serviços são prestados por parceiros.
 

Projeto	Localização	Unidades	Valor médio aluguel	Taxa de ocupação
Luggo Cabral	Contagem (MG)	144	R$ 2.246	95%
Luggo Piqueri	São Paulo (SP)	288	R$ 2.528	95%
Luggo Vilas Parque	Lauro de Freitas (BA)	216	R$ 2.343	74%

A Vila 11 atende famílias com renda média-alta na cidade de São Paulo. A companhia investida pela Evergreen Investment Advisors estreou o primeiro empreendimento multifamily no Brasil em 2020, o Vila 11 Vila Madalena, no bairro homônimo, com 100 unidades e tipologias de 1 e 2 dormitórios. O aluguel, que inclui condomínio e IPTU, parte de R$ 4.100, e a ocupação atual é de 92%. 

Além deste, há outros três prédios desenvolvidos pela empresa na capital paulista, que totalizam 476 apartamentos: Vila 11 Bela Vista, com 142 unidades e 96% de ocupação; Vila 11 Paraíso, com 79 unidades e 70% de ocupação; e Vila 11 Frei Caneca, cuja operação iniciou em março deste ano e, em um mês, já havia alcançado 40% de ocupação em suas 155 unidades.

“Somos uma empresa brasileira que desenvolve, administra e opera projetos multifamily, exclusivamente destinados à locação na cidade de São Paulo, mas trazemos em nosso DNA décadas de experiência em mais de 14 mil unidades no mercado imobiliário global, em cidades como Londres, Los Angeles, Copenhague, Berlim e Tóquio”, diz o CEO & Managing Partner da Vila 11, Ricardo Laham. 
 

Projeto	Localização	Unidades	Valor mínimo aluguel	Taxa de ocupação
Vila 11 Vila Madalena	Vila Madalena (SP)	100	R$ 4.100	92%
Vila 11 Bela Vista	Bela Vista (SP)	142	R$ 3.800	96%
Vila 11 Paraíso	Paraíso (SP)	79	R$ 4.500	70%
Vila 11 Frei Caneca	Bela Vista (SP	155	R$ 3.700	40%*

A Yuca tem cerca de 800 apartamentos em operação, distribuídos em mais de 40 bairros na cidade de São Paulo. Boa parte do portfólio pertence a incorporadoras e proprietários pessoa física, e dois empreendimentos são “full-buildings”: Yuca Maranta e Yuca Terracota, ambos revitalizados. 

Os três bairros com maior presença da Yuca são Pinheiros, Vila Madalena e Jardim Caravelas. A taxa de ocupação estabilizada - razão entre as unidades operacionais há mais de 90 dias e unidades com contrato ativo - encerrou o primeiro trimestre em 90%, com um valor médio de pacote de R$ 3.400, incluindo aluguel, condomínio, IPTU e internet. 

“A Yuca vem se consolidando como uma plataforma que permite que qualquer player possa se conectar, construir e usufruir do mercado de locação residencial, seja ele um incorporador, um investidor, um proprietário ou um corretor. Nossa expertise está na reforma, comercialização, gestão e operação de unidades para locação, mas nosso modelo de negócios é verticalizado e abrange outras frentes periféricas”, afirma o co-fundador da empresa, Rafael Steinbruch. 

Mais milhares de unidades no horizonte

Além de novos entrantes que ainda não possuem ativos em operação, o mercado residencial brasileiro com foco em renda receberá novos projetos de Brookfield, JFL, Vila 11 e Yuca. A canadense tem nada menos do que 6.280 unidades contratadas com previsão de entrega até 2027, segundo André Lucarelli. 

“Até o fim do ano, teremos em torno de 1.800 unidades em operação nas cidades de São Paulo, Campinas, Curitiba, Lauro de Freitas (BA) e Contagem (MG)”, diz o executivo. Além das quase 5 mil unidades contratadas junto à MRV, a Brookfield acertou a compra de outros 2 mil apartamentos em oito projetos situados em São Paulo e Rio de Janeiro, que serão entregues entre 2024 e 2026.   

A JFL Realty tem 800 unidades no pipeline, considerando projetos em desenvolvimento e outros em fase de estruturação. Dois novos prédios devem ser inaugurados em 2023, um situado nas Nações Unidas e outro no Jardim Paulistano. 

A Vila 11 tem doze projetos no plano de expansão, dos quais dez já em fase de obras, adicionando mais 2 mil unidades ao seu portfólio até 2025. Além do Vila 11 Frei Caneca, já inaugurado, em 2023 devem começar as operações do Vila 11 Vila Mariana, na Rua Correia Dias, e do Vila 11 Pinheiros, na Avenida Rebouças, alcançando 801 apartamentos ativos até o final do ano. 

A Yuca afirma que os principais projetos de aquisição em 2023 estão em parcerias com incorporadoras, seja para gestão do estoque ou das unidades de proprietários, e em novos full-buildings - via revitalização ou compra através de investidores. “Temos diversas negociações em andamento, mas não podemos divulgar nomes e números ainda”.