Modelo de fibra chega ao Peru para impulsionar real estate

Embora recente no país, veículo já se mostra alternativa atrativa para investidores e players da indústria imobiliária.

15 de agosto de 2019Mercado Imobiliário
Instrumento importante para a evolução do mercado imobiliário, ao permitir investimento com recursos captados via mercado de capitais, a figura do Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (fibra) chegou ao Peru recentemente e já registra bons resultados. 

Com um portfólio diversificado – composto de ativos industriais, shoppings centers, hotéis e escritórios –, a Fibra Prime se tornou a primeira fibra peruana. Em sua Oferta Pública Inicial (IPO, em inglês) na Bolsa de Valores de Lima (BVL), em dezembro de 2018, superando as expectativas, captou US$ 22,5 milhões – por meio de mais de 140 investidores, incluindo pessoas físicas e investidores institucionais.

Na sequência, em junho deste ano, levantou US$ 26,5 milhões e, nos próximos meses, estão previstas novas rodadas de captação e efetivação de aportes. "Vamos realizar uma absorção de US$ 25 milhões em novembro e uma aquisição financiada de US$ 10 milhões. Com isso, o patrimônio [da Fibra Prime] deve terminar o ano em US$ 85 milhões", conta o fundador Ignacio Mariátegui. Para 2020, o grupo planeja adicionar US$ 150 milhões em ativos imobiliários, totalizando US$ 220 milhões. 

Inspiração mexicana

O Peru ruma no sentido de replicar o modelo bem-sucedido de fibras do México, país que vem avançando na institucionalização do mercado de capitais e se tornou referência para seus vizinhos na tropicalização do modelo americano Reit – que chega a mais de 225 fundos, atingindo US$ 1 trilhão. Aprovada no Peru em dezembro de 2016, a lei que promove o desenvolvimento do mercado de capitais (nº 20532) entrou em vigor em 01 de janeiro de 2017. 

No México, embora o primeiro IPO de fibra na Bolsa Mexicana de Valores (BMV) tenha sido realizado apenas em 2011, já foram captados 176,5 milhões de pesos (equivalente a US$ 9 milhões), segundo a Associação Mexicana de Fibras Imobiliárias (Amefibra).

"Há muitas lições aprendidas. Vivenciamos um intenso intercâmbio de informações com os mexicanos, o que possibilitou trazer as boas práticas desse país, como a autonomia do comitê técnico e os altos padrões de governança corporativa,  transparência e informação [...]. Implementamos muitas das coisas que funcionaram, além de aprender com o que não foi tão bem, mas que pode ser aperfeiçoado no Peru", recorda Mariátegui.
 
Para o lançamento da primeira fibra peruana, também foi essencial o suporte dos órgãos responsáveis. "Começamos a trabalhar em janeiro de 2017 com o BBVA. Nos anos de 2017 e 2018, tivemos o suporte por parte de todos os reguladores, da Superintendência do Mercado de Valores (SMV), do Ministério da Economia e Finanças e [da equipe da] Bolsa de Valores de Lima", continua ele. 

Ajustes legais

Em outro ponto relevante para o progresso desse mercado no Peru, em agosto de 2018, o Executivo do país publicou um decreto (nº 1371) que modifica a nova norma e também o decreto legislativo nº 1188, com o objetivo de aperfeiçoar o tratamento tributário preferencial aplicável e a rentabilidade do Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces e do Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (Firbi) – outro modelo de investimento possível no setor. 

Uma das novas medidas diz respeito ao valor retido no Imposto de Renda (IR), instituído em 5% sobre a renda bruta aplicável para arrendamentos ou cessões de uso de bens imóveis. Antes, tal porcentagem era calculada sobre a renda líquida e, embora tributado, o montante é bem menor em relação a outras formas de investimentos imobiliários, com taxas que chegam a mais de 29%, aponta a consultoria EY Perú em uma análise sobre as perspectivas para esse mercado em 2019. 

"Obviamente, é uma norma que ainda pode ser aperfeiçoada. Mas, da forma como está hoje, a consideramos muito boa", diz Mariátegui. Segundo ele, há fibras que têm aspirações internacionais, de atuar em outros mercados, o que é complexo sob a legislação atual. 

Peru GRI 2019

O avanço das fibras no Peru é de grande importância ao setor imobiliário do país, fator que fez com que a primeira edição do Peru GRI seja aberta com um painel sobre a participação desses veículos para estimular o mercado de real estate.

"Falamos com os principais players e entendemos que as fibras vão adquirir um papel importante no desenvolvimento da indústria local", explica Leonardo Di Mauro, líder do Setor Imobiliário do GRI Club para a América Latina.

A conferência também será uma oportunidade para analisar soluções aos principais desafios das fibras no mercado de capitais peruano e esclarecer pontos-chave, tais quais, como cita Mariátegui, os efeitos do endividamento, das coberturas de proteção e das variações cambiais para esses veículos. 

Para impulsionar essa indústria, "será fundamental a eventual incorporação das AFPs [Administradoras de Fondos de Pensiones, em espanhol], o que dará volume e, consequentemente, liquidez [aos fideicomissos]", considera o fundador da Fibra Prime.

A primeira edição do Peru GRI ocorre nos dias 20 e 21 de agosto, em Lima, e reunirá cerca de 100 líderes do setor imobiliário atuantes na região andina. Mais informação no site do evento.