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Mercado de outlets: até onde vai o potencial para expansão?

Em abril, a General Shopping anunciou um lançamento; em seguida, a JHSF comunicou a negociação e expansão de um ativo.

4 MIN READ May 07, 2019

Duas movimentações recentes na indústria de outlets trazem à tona uma importante questão: até onde vai o potencial desse segmento no País? Em 10 de abril, a General Shopping anunciou o lançamento de um novo empreendimento na região da Grande São Paulo; um dia depois, foi a vez de a JHSF vender uma fatia do Catarina Outlet para a XP Malls/XP Asset Management. Os recursos obtidos na negociação serão utilizados na expansão do mall.

Em comunicado ao mercado, a General Shopping informou o lançamento do projeto Outlet Premium Grande São Paulo. Localizado na Rodovia Ayrton Senna, próximo ao município de Mogi das Cruzes (SP), deve ter sua primeira etapa concluída no segundo semestre de 2020. "Quando totalmente desenvolvido, o projeto contará com 120 lojas distribuídas em 24 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL)", diz a mensagem da companhia.

Já a JHSF anunciou o aumento da participação da XP Malls no Catarina Fashion Outlet. Com a negociação, o fundo de investimento imobiliário (FII) XPML11 ampliará em 17,99 pontos percentuais a sua parcela no empreendimento, pelo valor aproximado de R$ 111,9 milhões, atingindo 49,99% ao final da operação.  "A Expansão 3 terá no mínimo 68% dessa etapa detidos pela [JHSF] Malls, tendo o XPML11 o direito de participar com os 32% restantes nas mesmas condições que as da Malls", anunciou a empresa aos investidores.

A equipe de reportagem do GRI Hub tentou contato com ambas as companhias, mas não obteve retorno até o fechamento desta reportagem.

Fatores atrativos

Pedro Carraz, gestor de FIIs da XP Asset Management, vê a postura da parceira JHSF como assertiva desde o início do projeto. "O Catarina está situado na principal praça do País, em São Paulo, muito próximo à capital, e, no entorno, há uma série de cidades com bastante renda, como Sorocaba, São Roque e Araçariguama. Essa estratégia de estar localizado no Estado de São Paulo e [de a JHSF ter optado por] um único empreendimento [na região] foi uma decisão acertada. Outro grande diferencial foi trazer as grandes marcas internacionais, que não estão nos concorrentes. Esse conjunto de fatores despertou o nosso interesse em entrar nesse empreendimento."

"Fizemos uma primeira aquisição em outubro do ano passado, comprando 32% do empreendimento. Agora, adquirimos mais 17,99%. Quando concluída a compra, entre 30 e 60 dias, teremos 49,99% e a JHSF fica com 50,01%", detalha Pedro Carraz.

"Se surgirem novas oportunidades de adquirir novos outlets, iremos avaliar, mas fomos muito assertivos nessa escolha", complementa o gestor imobiliário.

Potencial do mercado

A respeito da possibilidade de expansão dessa indústria e de haver espaço para novos empreendimentos, Carraz acredita que o mercado convencional ainda precisa amadurecer, etapa necessária para o crescimento dos outlets. "O grande limitador para novos empreendimentos no formato de outlets é a oferta. Sem mais vendas disponíveis e, principalmente, uma indústria de shoppings convencionais mais desenvolvida, com mais ABL [área bruta locável] ofertada, não há como escoar mais produtos [que sobram no estoque] ou gerar demandas de lojistas querendo abrir lojas nesse formato. Sem os locatários, não há como ter novos empreendimentos".

"Precisamos de mais alguns anos para o mercado convencional se desenvolver, a renda do consumidor aumentar e, naturalmente, ter mais espaço para empreendimentos do tipo", complementa ele.

Em declarações à GRI Magazine Real Estate, em julho de 2017, em  Thiago Lima, CEO da Saphyr, também se mostrava cauteloso em relação à evolução do segmento. “Quem está muito otimista deve levar em conta que uma parte da expansão recente é estrutural, mas a outra é conjuntural. O outlet se tornou uma alternativa para quem, na crise, não quer baixar seu padrão de compra de grandes marcas”, comentou, à época.

Shoppings convencionais

Sobre a indústria de shoppings como um todo, incluindo também os strip malls e os empreendimentos convencionais, Carraz crê que o decorrer do ano será positivo. "Estamos otimistas com o momento macroeconômico do País. Tivemos um primeiro trimestre aquém das expectativas, mas acreditamos que o segundo será um pouco melhor."

"O segmento de shoppings tem correlação direta com a economia e, se o mercado passa por uma inflexão, os shoppings também. Porém, já começamos a perceber o aumento de demanda, ao mesmo tempo em que a oferta é restrita. Nos próximos dois anos, com a equação aumento da demanda e oferta restrita, haverá melhoria dos malls já existentes", considera.

Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) apontam que a grande maioria dos outlets está localizada em rodovias (80%) próximas às cidades. Apenas 20% estão na região central-urbana. Nos prognósticos da entidade, para os próximos três anos, a oferta de outlets deve aumentar cerca de 50%.
 

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