Leilões de Ceasa Minas e Cais Mauá devem ocorrer no segundo semestre

O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) apresentou dois projetos de desestatização em estágio avançado para investidores do mercado imobiliário, na terça-feira (26), em São Paulo. O encontro foi organizado pelo GRI Club Real Estate Brazil. 

Representando o banco, estiveram presentes Bruno Laskowsky, diretor de Participações, Mercado de Capitais e Crédito Indireto, e Osmar Lima, head de Desestatização e Projetos, além do secretário extraordinário de Parcerias do Governo do Estado do Rio Grande do Sul, Leonardo Busatto. 

Antes da apresentação dos projetos aos investidores, Laskowsky destacou a transformação na estratégia do BNDES a partir do final de 2019, passando de um “hedge fund”, com R$ 125 bilhões aplicados em grandes empresas via BNDESPar, a um banco de fomento com orçamento destinado a setores prioritários para o desenvolvimento socioeconômico, como infraestrutura e real estate. 

“O parque imobiliário público brasileiro é gigante. O BNDES criou um squad imobiliário, mapeou oportunidades e está apresentando-as ao mercado, com destaque para a importância do melhor uso e aproveitamento dos ativos”, disse. 

A nova gestão do banco - liderado por Gustavo Montezano - tem uma visão de longo prazo. São mais de mil projetos no pipeline, uma agenda forte para os próximos anos, na qual se encontram, em estágio avançado, os projetos da Ceasa Minas, em Contagem (MG), e do Cais Mauá, em Porto Alegre (RS).
  Bruno Laskowsky (à direita) e Osmar Lima (centro) conversam com investidor após apresentação em reunião do GRI Club. Crédito: Flávio R. Guarnieri/GRI Club

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Ceasa Minas

As Centrais de Abastecimento de Minas Gerais (Ceasa Minas) ocupam uma área de 238 mil metros quadrados no município de Contagem, na Região Metropolitana de Belo Horizonte. Atualmente, a ocupação é de 98%, com 718 empresas estabelecidas, 53 mil pessoas transitando diariamente e R$ 7 bilhões transacionados por ano. Em 2021, a receita líquida foi de R$ 58 milhões. 

Apesar do nome, a companhia pertence ao governo federal e contempla uma área chamada Mercado Livre do Produtor (MLP) - de posse do Governo do Estado de Minas Gerais - destinada para a comercialização de alimentos dos produtores rurais mineiros. O MLP é operado pela Ceasa Minas via Contrato de Acordo de Cooperação com o Estado. 

O projeto de desestatização inclui uma área anexa de 800 mil metros quadrados, livre de restrições para desenvolvimento imobiliário e com maior vocação para empreendimento logístico ou residencial de baixa renda. 

O leilão traz a possibilidade de que o investidor faça proposta apenas pela companhia (lance 1), apenas pelo terreno greenfield (lance 2) ou para ambos os ativos (lance 3). O vencedor será aquele que gerar maior receita líquida para o governo federal. Os valores mínimos foram definidos em R$ 132,7 milhões pela Ceasa Minas e R$ 161,6 milhões pela área de 800 mil metros quadrados (sujeitos a ajustes após análise dos órgãos de controle). 

O data room do projeto foi aberto em novembro do ano passado e a expectativa é que o edital seja publicado em junho. O leilão é esperado para o mês seguinte, com a liquidação da operação em setembro, de acordo com Osmar Lima. O comprador da Ceasa Minas vai assinar um contrato de privatização da companhia, que já inclui a concessão estadual do MLP. 

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Cais Mauá

O Cais Mauá é uma área de 65 mil metros quadrados situada na parte desativada do porto, separada do restante da capital gaúcha na década de 1970 mediante a construção de um muro para proteger a cidade de enchentes graves, como a que ocorreu em 1941. 

O ponto de partida do projeto, segundo o head de Desestatização e Projetos do BNDES, é substituir o muro por um novo sistema de proteção, que será um piso elevado de 1,5 metro + sistema removível de mesma altura, igualando os três metros da construção atual, mas que permita a integração do Cais à cidade. 

Parte da orla será explorada via concessão, em um contrato de parceria público-privada (PPP) que exigirá o retrofit dos armazéns, a construção do novo sistema de proteção e o desenvolvimento de atrativos - gastronomia, arte, cultura etc. Já a área das docas terá a propriedade transferida para a empresa privada como contraprestação imobiliária da PPP, com valor estimado em R$ 94,3 milhões.

Nesta área, poderão ser desenvolvidos empreendimentos imobiliários, como prédios residenciais, lajes corporativas e hotéis. 

O road show do projeto deve durar até o mês que vem, quando o Tribunal de Contas do Estado (TCE) dará seu parecer. Se tudo caminhar conforme o esperado, o edital será publicado em julho, com leilão previsto para setembro e assinatura do contrato em dezembro. Vence o leilão quem der o maior desconto sobre o valor da contrapartida estadual. 

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Segundo Lima, a carteira imobiliária do BNDES é bastante diversificada para “criar exemplos” em relação às diferentes tipologias e aos órgãos públicos envolvidos. 

Sobre a perenidade deste novo braço de atuação do banco, Laskowsky acredita que uma eventual mudança de governo após as eleições presidenciais não vai significar a ruptura do trabalho: “É uma política de Estado. Os projetos de saneamento, como a Cedae, no Rio, são um bom exemplo. A restrição orçamentária dos governos estaduais requer a manutenção da desestatização imobiliária”, encerra. 
 
Por Henrique Cisman