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La IED es crucial para reactivar el sector de oficinas de Centroamérica

6 MIN READAugust 27, 2020
Hay gran especulación sobre lo que sucederá con los espacios de oficinas en mercados maduros como la ciudad de Nueva York y Londres, pero ¿cuál ha sido el impacto de la pandemia en los mercados emergentes de América Central y el Caribe? 
 
La absorción de oficinas depende del crecimiento económico del país y durante los últimos años, los mercados de América Central y el Caribe han dependido en gran medida de la Inversión Extranjera Directa (IED) para ocupar los m² de oficinas. En este momento, los factores que preocupan a los promotores locales de esta región son el exceso de espacio de oficinas y la falta de nueva demanda generada por la pandemia. Los miembros de GRI Club se reunieron para discutir la situación de los mercados inmobiliarios de oficinas en Honduras, Guatemala, Panamá y Costa Rica y las tendencias que dominarán los mercados. 

¿Cuál es la situación del sector de oficinas de América Central? 

Honduras

Honduras es uno de los países más emergentes en el tema de real estate en comparación de Guatemala y Panamá, y otros países en la región. El mercado apenas va creciendo y más personas invierten en oficinas Clase A. El país ha estado en cuarentena desde el 16 de marzo, y se cerró por completo la economía. Actualmente el país sigue en la Fase 1 de reapertura de la economía con una extensión de horario y el 20% de la economía abierta operando de 8:00-20:00 hrs. Green Value Industrial Park y Altia Smart City fueron dos proyectos que detonaron la inversión extranjera en el sector de Real Estate en Honduras. 

Costa Rica

Costa Rica ha tenido una tasa de desocupación bastante estable en los últimos años. La tasa pre-COVID estaba en un 11% y históricamente ha variado entre 9,5-15%. El precio de alquiler promedio estaba en US$19,20/m² mensual y se veía una activación de inversión extranjera directa (IED) bastante atractiva. En el 2T20, la tasa de desocupación subió de 11,5 a 13,4%, más que nada por clientes que han desocupado espacios que son de segunda generación. Costa Rica actualmente tiene una absorción neta negativa de aproximadamente 35.000m² debido a la desocupación de espacios, y no tanto por oferta nueva que esté entrando al mercado. 
 
Un desarrollador compartió que lo más complicado cuando empezó la pandemia era cómo hacerle para que todos los inquilinos pudieran poner su fuerza laboral a trabajar desde su casa. Como landlord, apoyaron en la distribución de sillas, equipos de cómputo y otros temas como si fueran el asset manager del parque. Construcción sigue, proyectos que habían arrancado pre-covid, pero nuevos proyectos aún no se sabe. 

Panama

Ahorita se ve que en los metros cuadrados que se construyeron en los últimos 10 años, hay un inventario muy grande. En el 2019, el mercado tenía 50.000m² de oficinas nuevas, o en oficinas clase B que se cambiaban a A. Había suficiente inventario para los próximos 6-7 años. Hoy en día, las empresas se están reduciendo entre 20-30% en tamaño por la pandemia, lo que significa que Panamá tendrá un inventario para los próximos 8-9 años. 
 
Un desarrollador comentó que no habrán nuevas construcciones de oficinas en Panamá por estos números y porque toma 5 años desde que decides hacer una construcción hasta que se entrega. El RE en panamá se hace to SPEC, no muchos son build-to-suit. Se ha apostado que vendrán multinacionales a Panamá y que la economía crecerá, sin embargo al apostar así sin tener clientes sólidos, se han generado inventarios altos en el país.

Guatemala

Guatemala ha tenido un crecimiento interesante en la demanda de oficinas. Entre 2017-2018 hubo un incremento de 43.000m² a 63.000m² disponibles en venta. A finales de 2019 estaba en construcción para salir al mercado en 2020-2021 aproximadamente 170.000m² de oficinas. Sin embargo la oferta era más que eso porque la gran parte del sector de oficinas sigue con el modelo antiguo, donde cada quien compra un espacio de oficinas. 
 
Entre las nuevas tendencias, ahora hay una mayor demanda por espacios de oficinas cada vez más pequeños. Había cierta disponibilidad de espacios de oficinas de niveles completos, pero aun así había mucha inversión y con la crisis, la venta se paró. Hay mucha disponibilidad de liquidez pero los grandes grupos están siendo muy cautos. Un desarrollador compartió que por el cierre de la economía, se vaciaron las oficinas pero se empieza a ver mas movimiento. La parte más complicada es cómo vas regulando y cómo le das la bienvenida a tus usuarios y los clientes y cómo lograr retomar esa confianza? 

El rol de la Inversión Extranjera Directa (IED) en el sector de oficinas centroamericanas 

La demanda nacional para varios de los países en centroamérica es muy baja y no se ha visto un incremento de la demanda que ya existía. IED es muy importante para el desarrollo del sector de oficinas de los países, en particular Costa Rica y Panamá. Por ahora, la pandemia no ha causado que las empresas extranjeras se salgan de la región. Se ha visto mucho movimiento en los sectores de tecnología, farmacéuticos y de logística. Estos tres sectores han crecido en estos periodos, y los desarrolladores deben atraerlos a invertir en cada país. 
 
Los miembros de GRI opinaron que será importante enfocarse en nearshoring ya que muchas empresas en Asia, están buscando diversificar su portafolio geográfico. Sin embargo, cada país y sector debe prepararse para recibirlos con espacios de oficinas, logística y la infraestructura que buscan estas empresas multinacionales, pero más importante: mano de obra calificada. Si los países no cuentan con la mano de obra, las multinacionales se verán obligadas a salir rápidamente. 
 
Mientras unos miembros opinaron que es la responsabilidad de los desarrolladores de atraer a estas multinacionales a invertir en la región, otros opinaron que es la responsabilidad del gobierno crear los incentivos y condiciones necesarias para que las empresas inviertan. Por ejemplo, Panamá está estableciendo acuerdos con empresas extranjeras que desarrollarán parques tecnológicos para que los panameños aprendan y puedan desarrollar mano de obra calificada. Sin embargo, si es la responsabilidad del desarrollador colocar sus proyectos y trabajar de la mano con las agencias públicas y gobierno que se dedican a la atracción de IED, Al final del día los que nos beneficiamos son los desarrolladores inmobiliarios. 
 
Guatemala es un país que no tiene una agenda nacional para atraer IED como otros en la región. Los desarrolladores se enfocan en el mercado local lo cual demanda más creatividad para atraer inquilinos. El modelo de negocio tiene que ser flexible, creando contratos a la medida. Esto incluye crear espacios como business centers, quitándole espacio fijo que casi no usa, y hacer más espacios comunes. Hay más demanda por espacios al aire libre y thinking patios. También son importantes las Certificaciones sustentables, pero no solo es eso, sino pensar que los proyectos estén adaptados a medidas de bioseguridad y con más flexibilidad en los servicios. 

El impacto del Home Office en activos centroamericanos 

¿El teletrabajo está para quedarse en el mercado centroamericano? Es una pregunta con muchas respuestas, pero la mayoría de los miembros de GRI opinan que sí será una tendencia duradera, pero si el sector se prepara bien, no debería de haber repercusiones negativas. Un desarrollador opino que el sector tiene que estar preparado si esto es una tendencia que se queda y que definitivamente habrá un cambio fuerte al work from home pero dependerá mucho del tipo de cliente. 
 
El teletrabajo se quedará, pero algo que tendrá que cambiar son los hogares. El segmento residencial tendrá que acomodar y crear soluciones para que la gente pueda trabajar desde casa. Aunque no sea 100%, los colaboradores van a querer tener la opción de trabajar desde casa. Esto significa que menos gente llegará a las oficinas, pero aun así habrá varios que no cuenten con el espacio, el internet o incluso hasta electricidad para trabajar desde casa, lo cual demandará un espacio de oficina. 
 
Otro desarrollador opina que el 15% de los empleados se moverán de un espacio de trabajo a otro, creando un ecosistema de trabajo, pero los m² por empleado se incrementarán. Aún no se sabe exactamente cómo afecta la pandemia y estos factores al m² por empleado, pero se piensa que la demanda podría quedarse igual por los temas de distanciamiento. Será muy importante que los desarrolladores se preparen y que sus edificios este COVID Ready, ya con elementos de bioseguridad y nuevas tecnologías para rápidamente generar confianza entre los usuarios. En Panamá se ha visto un fuerte movimiento de clientes de edificios más antiguos a edificios nuevos.  
 
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Este es un resumen de nuestra última eMeeting con el GRI Club de Centroamérica y el Caribe: Las oficinas del futuro: ¿Qué proyectos son los más atractivos en Centroamérica?.

Las oficinas del futuro: ¿Qué proyectos son los más atractivos en Centroamérica?
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