Investidores migram recursos para o mercado imobiliário dos EUA

Visando se proteger dos riscos associados ao país e diversificar a carteira, alguns investidores brasileiros têm migrado recursos para o exterior. Pela segurança e retornos atrativos no longo prazo, o setor imobiliário norte-americano é um dos mercados mais procurados, principalmente no segmento residencial para locação.

Marson Cunha, diretor de Vendas Institucionais e Pesquisa da Midtown Capital Partners, informa que o veículo de investimento tem 20% de seus recursos alocados em imóveis estadunidenses e justifica: "É uma classe de ativos que têm aderência com a cultura de investimento do Brasil”. 

Fabio Vidigal, CEO da CIX Capital, complementa: “Por suas raízes ancestrais, o brasileiro gosta de investir em imóveis". Atualmente, o grupo tem um portfólio de USD 350 milhões em solo americano e planeja uma operação de USD 250 milhões junto à AHS, subsidiária da MRV nos Estados Unidos.

Os executivos apontam que os destinos mais procurados são Flórida, Califórnia e Nova York. “O brasileiro, como qualquer outro investidor, gosta de alocar recursos em lugares com os quais tem familiaridade. A diversificação pode trazer um novo elemento de redução de risco, mas, via de regra, são de preferência os locais mais conhecidos”, diz Vidigal.

“Eles geralmente optam por investir em locais onde possuem conterrâneos, seja por conta de haver uma grande comunidade brasileira ou por ser um destino de turismo a lazer ou a negócios", acrescenta Cunha.

Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset Management, ressalta a alta procura por investimentos imobiliários especificamente em Nova York. Trata-se de um dos mercados mais resilientes dos Estados Unidos, sem tantas volatilidades e riscos de vacância. "Nos piores momentos, ele se mostrou mais seguro do que outros destinos”, aponta.

Segundo o executivo, o RBR Club 1, primeiro veículo de investimento do grupo, tem USD 60 milhões investidos em 23 prédios nos condados de Manhattan e Brooklyn. Enquanto isso, o RBR Club 2 adquiriu dois prédios em Nova York e deve destinar outros USD 40 milhões para investimentos na cidade.

Dificuldades de investir no exterior

Entretanto, engana-se quem pensa que investir em ativos imobiliários norte-americanos é uma tarefa fácil. Para Cunha, o primeiro desafio é entender as diversas especificidades do mercado local, incluindo os aspectos jurídicos.

“Nos Estados Unidos, há mais segurança, suporte e amadurecimento legal, o que justamente faz uma série de investidores globais se exporem a este mercado. Caso o prazo de um contrato de locação comercial não seja cumprido, por exemplo, pode haver um pedido de falência da empresa”, afirma.

Por sua vez, Vidigal frisa que nos Estados Unidos cada estado possui órgãos e legislações específicas. Pensando nisso, recomenda que o investidor procure sempre se aproximar de players locais.“Ter conexões é fundamental”, garante.

Em sintonia com os demais executivos, Almendra recorda que a RBR Asset começou a observar o mercado norte-amercano em 2016, mas fez o seu primeiro investimento apenas dois anos depois. Atualmente, considera que a principal dificuldade é ter um fluxo de negócios forte.

Variação cambial

Outro tema que envolve investimentos fora do país é a variação cambial. Considerando o mercado dos Estados Unidos, já fazem quase oito meses que a cotação do dólar permanece acima dos R$ 5. Na ótica de Cunha e Vidigal, porém, este fator não pode ser colocado como prioridade.

“Muitos investidores esperam pela situação cambial perfeita para migrar seus recursos, mas não observam que no mercado imobiliário é impossível entrar e sair de um investimento em menos de três anos. Tentar adivinhar essa curva não agrega para o produto”, assegura o diretor da Midtown Capital.

“O câmbio é apenas um dos elementos. Prefiro olhar para o longo prazo e discutir sobre a qualidade do ativo ou a estratégia que estamos empregando no exterior”, completa o CEO da CIX Capital.

Para Almendra, inclusive, mesmo que a desvalorização do Real seja um aspecto importante neste movimento, outro fator tem estimulado brasileiros a alocar recursos fora do país: “Quanto mais instabilidade política e menos confiança houver na economia local, mais vontade o investidor tem de diversificar a carteira”.

Multifamily properties

As multi family properties são uma das principais classes de ativos nos Estados Unidos. Trata-se de empreendimentos nos quais todos os apartamentos ou as casas estão sob uma só escritura e são legalmente tratadas como um imóvel único.

Desse modo, a propriedade pertence a uma pessoa física ou jurídica e todos os moradores do complexo são inquilinos. De acordo com Vidigal, o multifamily demanda cerca de 330 mil unidades por ano nos Estados Unidos.

“É o maior mercado do mundo neste segmento. Ao longo dos últimos anos, está havendo um empobrecimento da classe média americana, cada vez menos capaz de comprar imóveis”, justifica o executivo.

Almendra soma outro motivo ao sucesso do multifamily: “Nas novas gerações, o interesse pelo aluguel tem crescido em função da flexibilidade. Jovens não querem mais se comprometer com financiamento imobiliário de 30 anos”.

Gradualmente, este conceito também vem sendo inserido no setor imobiliário brasileiro, através de algumas incorporadoras. Cunha observa o movimento, mas acredita que o mercado nacional ainda representa somente 1% do norte-americano.

“Nas décadas de 1980 e 1990, houve a alta do ramo de flats no Brasil. Mesmo que semelhante, tratava-se de um componente mais próximo da hotelaria do que do mercado residencial. O multifamily deve crescer aos poucos no país, conforme o amadurecimento e o ciclo do mercado”, conclui.