Incorporadores e investidores criam residenciais para renda

Iniciativas de desenvolvedores e investidores voltadas a empreendimentos residenciais que, já na sua origem, têm objetivo de locação começam a pipocar no cenário nacional. Sinais de melhora da economia, em especial a tendência de declínio dos juros, vêm incentivando players – de viés disruptivo e também tradicionais – a experimentar o conceito. O foco é, em vez da venda de unidades, oferecer seu usufruto a perfis de público que não podem ou não querem ser proprietários, agregando ao pacote um conjunto de serviços.

Empresas em vários cantos do Brasil estão tateando oportunidades. “Ainda existe um processo de aprendizagem das próprias incorporadoras, mas estão surgindo diversos projetos, não só no eixo Rio-São Paulo”, afirma Marcos Kahtalian, sócio da consultoria Brain, com base em sondagens realizadas nas regiões Sul, Norte e Nordeste. “Este é um momento de difusão do conceito inclusive para os investidores e consumidores”, completa.

Ele destaca que companhias estão se aprofundando no assunto para eventualmente dar novos passos. "Não se trata de lançar um produto, e sim de investir em um conceito que se torne uma marca e depois um modelo de negócio.”

Track record

Há aí um caráter inovador, ainda sem track record para alicerçar as decisões de investimento no País – mesmo considerando a larga experimentação do formato no exterior. “Aconteceu da mesma maneira com os imóveis corporativos, que sofreram algum tipo de restrição de crédito e credibilidade até que provassem ter um retorno consistente”, lembra Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon.

“Estamos buscando investidores institucionais para novos projetos. É um caminho duro e longo. O mais difícil é convencê-los sobre a comprovação da tese do investimento e as premissas do negócio”, confirma Juliano Antunes, CEO da Uliving Brasil.

José Manoel Alvarez Lopez, sócio da Mauá Capital, ressalta que, como tendência de longo prazo, aportar recursos nesse mercado faz muito sentido. Contudo, é preciso que venha a se configurar uma realidade que combine elementos como juros mais baixos e valores de locação superiores aos atuais.

Na visão de Alexandre, existe um caminho a ser percorrido até que as carteiras de aluguéis sejam percebidas como lastro para financiamentos tão relevante quanto as de compradores. "Quando as instituições financeiras tiverem segurança de que essa renda é consistente e uma fonte potente de receita, vão começar a financiar a TR. Então, o modelo vai voar de forma muito mais intensa, pois a demanda existe”, prevê.

Super nichos

O mercado naturalmente vai se estabelecendo de forma nichada. As possibilidades de atuação são inúmeras. Vão da oferta de condomínios de casas para a terceira idade (senior housing) a camas para universitários, passando por instalações para millennials, casais com ou sem filhos e executivos. As modalidades de locação podem ensejar longos períodos ou temporadas curtas de até 90 dias.

Esse movimento, embora ainda tímido, promete atender a uma demanda latente. É o caso das gerações mais jovens que já não demonstram apego à propriedade e buscam mobilidade e conveniência. “Vínhamos enxergando isso há bastante tempo e agora estamos partindo para a execução”, conta o CEO da Vitacon.

Foco e especialização

Um dos nichos mais desafiadores, por conta da sazonalidade e do perfil dos ocupantes, é o de student houses, no qual a Uliving desenvolve e opera empreendimentos há cinco anos. São 225 vagas (locação por cama, em quartos individuais ou duplos) em três unidades (São Paulo, Sorocaba e Vespasiano, em Minas Gerais) exclusivamente para estudantes.

“A especialização é muito relevante para entender nosso cliente e entregar conforto, serviço, praticidade e preço competitivo”, diz o CEO e sócio-fundador, Juliano Antunes. "Uma lição importantíssima é não misturar o público", adiciona.

Juliano revela ter projetos em diversas fases, com os quais a Uliving alcançará mais de mil camas. Os primeiros devem chegar ao mercado no começo de 2018, fruto de retrofit. Já os greenfield vão ficar prontos em 2019 e 2020.

Com vistas a um mercado de 6,5 milhões de estudantes on campus no Brasil, a Mitre Realty criou a Share Student Living. Dois projetos na capital paulista estão em andamento: o Share Student Living Consolação e o Share USP. O primeiro, a 400 metros da Universidade Presbiteriana Mackenzie, inicia operação em janeiro de 2019, com 222 camas. O segundo fica a menos de mil metros da Universidade de São Paulo e deve funcionar com 620 camas a partir de janeiro de 2020.

A Share Student Living prevê disponibilizar 2500 camas em São Paulo nos próximos três a quatro anos com aporte de R$ 350 milhões (capital próprio e de investidores institucionais). “Alguns fundos investiram em lajes corporativas e se machucaram bastante na atual conjuntura. Por isso, buscavam alternativas para diversificar o risco”, revela Fabricio Mitre, CEO da Mitre Realty. De acordo com ele, a fase 2, de expansão nacional, vai trazer ao mercado 10 mil camas.

A Share tem feito negócio também com incorporadoras que têm terrenos perto de universidades e anseiam por parcerias.

Em casa

Outro nicho a ser explorado é o de long stay, que basicamente se diferencia dos flats e hotéis por não ter 'cara' de hospedagem.

“Queremos que a pessoa se sinta em casa”, comenta Carolina Burg, CEO e sócia da JFL Realty, que está montando uma plataforma para criar e administrar residenciais para recém-casados ou separados, casais sem filhos, casais maduros e altos executivos estrangeiros que precisam se estabelecer no País por um longo tempo. “A maioria das unidades terá 70 m² em média e diferenças em relação a um quarto de hotel, como tanque, lavabo, cozinha fechada e maior quantidade de armários, em localizações líquidas e nobres na cidade de São Paulo”, adianta ela.

A JFL pretende lançar cinco empreendimentos novinhos de 80 a 100 unidades cada nos próximos três anos. A obra do primeiro deve ter início ainda em 2017. Antes disso, entra em operação um edifício adquirido pronto com 100 unidades, no qual a companhia terá o controle total do condomínio.

Guilherme Vilazante, diretor e sócio da JFL, estima que, para obter mais eficiência na gestão, é necessário ter cinco ou seis empreendimentos ativos. “A maturação demora sete ou oito anos, considerando o ciclo de incorporação”, pondera. “Pretendemos deter um bom market share desde o início. Vimos na desarbritagem de preços do mercado brasileiro de locação uma forma de ganhar dinheiro investindo em ativos que, no longo prazo, vão gerar bons resultados.”

A meta é alcançar retornos acima de 1% ao mês, com base em eficiência operacional e na perspectiva de valorização dos imóveis. “O time da JFL coloca 20% em todo investimento. Hoje, temos comprometidos US$ 50 milhões e pretendemos captar US$ 200 milhões em até duas tranches a serem alocados em três anos”, explica Carolina. Os projetos são financiados por um banco, investidores estrangeiros e um pool de investidores locais.

Mais que um hotel

A Vitacon, que vem pleiteando presença em vários ramos, fundou recentemente a Vita Stay. A startup se centra na locação short stay, unidade a unidade, e faz toda a gestão, desde a mobília até a operação do dia a dia. “Por uma política estratégica de formação de preço, temos o ativo inteiro e o controle total do ambiente”, diz o CEO.

A Vita Stay é uma solução 100% online para quem deseja alugar por no máximo 90 dias. Um dos diferenciais é plugar os imóveis a plataformas como Airbnb, Booking e Expedia. O primeiro prédio vai ser inaugurado no segundo semestre e há um pipeline de projetos em estudo.

Para Alexandre Frankel, essa tem tudo para ser uma relevante classe de ativos imobiliários para renda no País. “Em pouco tempo, vai superar a atratividade de lajes corporativas e de logística e deve se transformar na número um do Brasil”, acredita.

Senior housing

Os idosos, outro dos nichos visados, estão na alça de mira de uma nova parceria entre a BKO e a Brazilian Real Estate Investments (Brei). A dupla promete um active adult living com 550 casas compactas decoradas nas proximidades da capital paulista.

A ideia é atrair recém-chegados à terceira idade para um condomínio-resort muito parecido com o que se vê na Flórida. “Vamos ter quadras, eventos, cursos e formar uma grande comunidade”, vislumbra Joe Khzouz, CEO da BKO.

“Estamos na fase de captação de recursos e pretendemos concluí-la no último trimestre deste ano para começar a levantar o empreendimento no início de 2018”, revela ele. A BKO ficou responsável pela incorporação e a Brei vai criar, lançar e gerir o fundo imobiliário específico. A operação será da Colliers International, subsidiária da FirstService Corporation, a maior operadora de residenciais da América do Norte. Existe ainda um quarto sócio, um fundo de pensão cujo nome não foi revelado.

Em paralelo, BKO e Brei iniciaram o desenvolvimento de condomínios residenciais para renda voltados a outros públicos. A ideia é usar a experiência da incorporadora para customizar e entregar as unidades “com tudo dentro e funcionando”.

Multifamily

O modelo de negócio mais consagrado entre as moradias para renda é o multifamily. Como os demais, é administrado de forma centralizada e em larga escala.

“Utilizamos uma filosofia de investimento de longo prazo, resiliente e focada em minimizar perdas, maximizando o fluxo de caixa e alcançando retornos ótimos, líquidos de impostos e custos de transação”, afirma Rachel Ridley, managing director da Avesta Communities, que tem 12 mil unidades na Flórida e no Texas, no valor de quase US$ 1 bilhão, voltadas às classes A, B e C.

As características dos players desse segmento nos Estados Unidos varia bastante, assim como o tamanho dos empreendimentos, que podem ir de uma dezena até centenas de unidades. Segundo Pedro Barreto, CEO da Ativore, intermediadora de investimentos brasileiros nos EUA, em 2015 e 2016, esse mercado foi o líder em volume de transações imobiliárias em território americano, superando escritórios.

O prazo mais comum dos planos de negócio contempla cinco anos e estratégias de agregação de valor. “No primeiro triênio, diversas melhorias são feitas e a propriedade entra na fase de estabilização. No fim, é comum haver um refinanciamento, aproveitando a valorização da propriedade”, conta Pedro.

A Conti Real Estate Investments prefere adquirir imóveis prontos. Opera quase 5 mil apartamentos no Texas, que lhe valem aluguéis mensais entre US$ 700 e US$ 1.300. Em dez anos no mercado, já investiu mais de US$ 120 milhões e ultrapassa US$ 500 milhões em propriedades.

“Um investidor que tivesse apostado no nosso primeiro ano teria hoje um ganho anual médio de 13,28%. Devido a esse desempenho, a demanda nos cinco últimos projetos que lançamos foi tão alta que tivemos de devolver equity. Somos conservadores e isso é fundamental. Nos dois empreendimentos mais recentes, asseguramos pelo menos 7% de retorno inicial”, diz o CEO, Carlos Vaz.

Para Rachel, o lucro deriva de uma execução bem-sucedida do plano de negócios, o que inclui reposicionar os complexos de moradias por meio de melhorias e ganhos de eficiência operacional, possibilitando aumentos de aluguel e fidelidade dos inquilinos.

Dos EUA, vêm lições importantes para o mercado brasileiro. Carlos sustenta que, para que o segmento avance aqui, é preciso criar um suporte operacional forte e profissionalizar os gestores, além de contar com uma regulação consistente. “Temos uma associação específica que regula todos os contratos padrão e provê amparo legal”, diz.