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GRI Loteamentos debate futuro do setor e das cidades

8 MIN READSeptember 19, 2019

O GRI Club Real Estate realizou nestas quarta e quinta-feira (18 e 19 de setembro), no hotel InterContinental São Paulo, o GRI Loteamentos, conferência que reúne as lideranças desse segmento no País. Neste ano, o encontro foi iniciado com uma análise dos principais desafios enfrentados pelas cidades,  comunidades planejadas e como pensar os novos desenvolvimentos imobiliários, apresentada pelo especialista James Rayner, líder de Urbanismo do escritório de arquitetura Broadway Malyan. 
 
Entre outros pontos, ele abordou a necessidade de mudanças de mindset nos negócios, com foco nas novas gerações e atenção a fatores externos – como aquecimento global, crescimento demográfico e avanço tecnológico – que vão impactar todos os mercados, inclusive o de real estate. Rayner trouxe ainda iniciativas de seu escritório em todo o mundo, como o projeto localizado aqui no Brasil, em Goiânia (GO), que propõe uma nova centralidade urbana. 

Na sequência, mais um convidado internacional, Colin Doyle, managing partner do LW Design Group, apresentou detalhes do City Walk High Street, em Dubai, projeto que envolve varejo, residenciais e todo um desenvolvimento pensado para incentivar as pessoas a aproveitarem o ambiente externo, se conectarem e se movimentarem sobretudo a pé, num conceito de empreendimento até então inexplorado localmente. Simultaneamente, Eitan Blanche, executivo do Google, abordou a importância de prever atalhos para responder a necessidades dos consumidores, utilizando dados para reinvenção de modelos de negócios. A ocasião foi oportuna para que os players do segmento de lotes conhecessem os passos que a gigante de tecnologia tem dado nesse quesito. 

Desafios internos e externos

A sexta edição do GRI Loteamentos trouxe discussões sobre temas fundamentais para o avanço dessa indústria, incluindo o pano de fundo macroeconômico e político do País. A avaliação do primeiro ano do governo federal e seus impactos na economia foram assuntos do painel com os economistas Constantin Jancsó (Bradesco), Gabriel Hartung (SPX Capital), Roberto Padovani (Banco Votorantim) e Tatiana Pinheiro (BNP Paribas Asset Management), com moderação de  Denise de Pasqual (Tendências Consultoria Integrada). 

Eles destacaram, entre outros pontos, o cenário externo que vai se tornando mais desafiador e questões internas como a perspectiva de manutenção de juros baixos, a necessidade de continuidade da 'onda' reformista – com aprovação final da reforma da Previdência e concretização da tributária – e de correção da aritmética fiscal pública. Também ressaltaram medidas que têm impactado positivamente o setor imobiliário – como a nova linha de financiamento da Caixa Econômica Federal atrelada ao IPCA – e sinais de que poderá haver crescimento nacional ligeiramente mais consistente a partir de 2020 – bem longe de exuberante, mas em bases mais sólidas, ganhando força em alguns anos.

Realidade do setor de loteamentos

No segundo dia do evento, um dos relevos foi a apresentação de uma pesquisa encomendada pelo GRI Club, apresentada pela Brain Consultoria e Pesquisa, sobre expectativas dos loteadores para o horizonte próximo, apontando, por exemplo, para um movimento de aumento de lançamentos e redução de estoques. O estudo também indicou o tempo de aprovação dos projetos como a maior preocupação do segmento hoje. 

Este último tema, aliás, dominou parte das discussões do painel na sequência, com Klausner Monteiro (Alphaville Urbanismo), Flavio Amary (Governo do Estado de São Paulo), José Eduardo Ferreira (ITV Urbanismo), Caio Portugal (Aelo) e moderação de Fábio Tadeu Araújo (Brain Consultoria e Pesquisa). Eles trataram de expectativas para o setor loteador no horizonte próximo e impactos da tendência de residenciais para renda sobre o negócio de lotes, entre outros aspectos. Amary também compartilhou esforços da administração paulista rumo à desburocratização de trâmites à implementação de loteamentos.

Principais temas da agenda

Ao longo de todo o segundo dia, apresentações e discussões deram o tom dos desafios do segmento loteador pela frente. 

Na sala sobre funding, ficou claro o aumento do apetite dos investidores pelo setor, a médio e longo prazos, num cenário de juros baixos e busca por maior prêmio, mas também a necessidade de avanços em padronização de contratos e formalização de processos por parte dos loteadores para dar mais conforto ao investidor e garantir atratividade ao capital. Há concordância de que está se dando uma curva de aprendizado importante envolvendo loteador, investidor e securitizador. Os participantes também debateram vantagens e desvantagens de uma venda definitiva de carteira versus securitização.

Já na sessão dedicada a questões legais, dominaram a pauta conversas a respeito de condomínios de lotes versus loteamentos de acesso controlado, aplicação da lei dos distratos a loteamentos, e benefícios e dificuldades resultantes da opção por relação de parceria com terrenista ou estruturação societária. 

Regiões geográficas

O potencial do mercado do Estado de São Paulo foi tema específico de uma das sessões, na qual se discutiram a expectativa em relação ao consumidor local tanto nas cidades maiores quanto em pequenos municípios, e outros pontos – como os desafios da tabela Price.

Na análise sobre oportunidades fora do território paulista, foram discutidos assuntos como barreiras culturais de determinadas localidades, desafios de cada legislação municipal, custos de operações, perspectivas futuras e potencial de crescimento em regiões como Sul e Nordeste.

Um tema frequente dos debates e das conversas informais durante todo o evento foi a queda da taxa de juros – anunciada na quarta-feira (18 de setembro) pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central –, que passou de 6% a 5,5%, atingindo novo marco histórico.  

Cases inspiradores

Com a proposta de propiciar benchmarking aos participantes do evento, o GRI Club Real Estate trouxe à programação histórias de sucesso e grandes cases do segmento. Foram apresentados os projetos de Parque Una Pelotas, um novo conceito de moradia da cidade sulista; o empreendimento Praia da Grama – Fazenda da Grama, que uniu praia e campo; o bairro planejado da ITV Urbanismo na região Oeste de Uberlândia; a utilização de inteligência artificial no mercado imobiliário; a revolução dos negócios em suas diferentes fases – lançamento, estoque e segunda moradia, apresentada pela NewHouse; e como impulsionar a gestão de obras de loteamentos com o uso de drones. Outros dois casos expostos foram o projeto North West Cambridge e o de criação de valor a famílias empresárias, por Verónica Tapia, líder de Marketing da consultoria Cambridge Family Enterprise Group.

Quase no final do dia, Guilherme Machado, fundador do Quebre as Regras, falou aos participantes do GRI Loteamentos sobre o mercado imobiliário 4.0, que foca as pessoas – e sua busca por significado – e no qual as empresas vendem valor e propósito. E, para terminar a programação, uma última sala de debates tratou das comunidades planejadas, questionando se são uma aposta ou uma realidade de fato para o futuro

Estiveram presentes cerca de 200 loteadores, empresários e executivos desse segmento, incluindo Bruno Nunes (Casa & Terra), Celso de Mendonça (Furtado e Mendonça Empreendimentos), Luana dos Santos (Grupo Lumis), Eduardo Scopel (Scopel Empreendimentos e Obras), Flávio Oliveira (Granja Marileusa), Gerson Baduy Filho (Baduy Desenvolvimento imobiliário), Gilberto de Freitas (Brasif), José Eduardo Ferreira (ITV Urbanismo), Luiz Henrique Taboada (Taboada Negócios), Luiz Augusto Almeida (Sobloco Construtora), Marcelo Puntel (Tamboré Urbanismo), Marcos Dei Santi (Cemara Loteamentos), Nilo Stefani (Construtora Stefani), Roberta Alves (Grupo Lírios) e Vicente Pacheco (Sonda Engenharia). 
 

Visitas técnicas 

Ao longo da semana, uma comitiva do GRI Club – composta por empresários e loteadores do segmento – visitou reconhecidos e inovadores projetos do segmento de lotes e comunidades planejadas, proposta iniciada neste ano com o objetivo de maximizar a experiência dos participantes da conferência. 

Na terça-feira (17 de setembro), o grupo esteve na Fazenda Boa Vista e no Tamboré Jaguariúna. No dia seguinte (18 de setembro), a comitiva seguiu para os empreendimentos Villa Flora – Villa Flórida. A programação continua nesta sexta-feira (20 de setembro), percorrendo empreendimentos disruptivos na cidade de São Paulo – Spaces Vila Madalena, V.House e Uliving 433. 


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