Gestores apontam tendências para FIIs corporativos

Aumento de tamanho e possibilidade de alocação em desenvolvimento estão entre as apostas para esses fundos imobiliários.

5 de setembro de 2019Mercado Imobiliário

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O que esperar dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), particularmente os do segmento corporativo, nos próximos anos, num cenário de juros baixos, que deve contribuir para uma forte expansão desse tipo de veículo? Aumento de tamanho, gestão cada vez mais ativa por equipes com larga experiência em real estate em busca de geração de maior alfa, possibilidades de alocação de recursos em desenvolvimento de novos empreendimentos e, ao menos no horizonte mais imediato, manutenção de São Paulo como principal foco geográfico.

Essas são algumas das apostas de líderes das maiores gestoras desse mercado que participaram do Fórum GRI de Investimentos Imobiliários 2019 em agosto.

"Teremos de nos preocupar em trazer um alfa maior aos investidores, o que exige conhecer os mercados em profundidade para identificar oportunidades à medida que aparecem. Ainda estamos no aspecto básico, de ter fundos estabilizados, sem muita preocupação com ganhos de capital", diz Regis Dall'agnese, managing partner e líder de Ativos da RB Capital. "Os fundos terão de aumentar de tamanho. Assim, o gestor disporá de maior capacidade de negociação e poderá atuar correndo um pouco mais de risco na carteira", completa.

Espaço para desenvolvimento?

Carlos Martins, sócio executivo da Kinea Investimentos, tem opinião semelhante sobre a questão da escala dos FIIs, a fim de permitir mais liquidez e diversificação, e inclusive como forma de dar espaço ao desenvolvimento imobiliário na estratégia de aplicação do capital – algo hoje quase inexistente, diante de um investidor ainda predominantemente pessoa física, que deseja rendimentos constantes.

"O primeiro caminho é ser grande para alocar parte dos recursos em desenvolvimento, sem renda imediata. Outro ponto é a própria evolução do mercado, com o investidor se sofisticando e querendo fundos que vão desenvolver num primeiro momento e depois gerar renda. Vamos ter diferentes classes de ativos", afirma Martins.

Já Leandro Bousquet Viana, sócio e líder de Real Estate da Vinci Partners, pondera que o caminho para a inclusão de estratégias de desenvolvimento nos FIIs tende a vir menos via ampliação do tamanho dos fundos – e uso de uma fatia do total dos recursos para tanto – e mais a partir da dilatação da presença de investidores institucionais.

"Antes da discussão sobre os FIIs investirem em desenvolvimento, vem a de qual estratégia de investimento é mais exitosa: comprar ativos maduros ou desenvolver. Até nos Estados Unidos, o desenvolvimento é, eventualmente, um problema. Aqui no Brasil, isso é muito desafiador, pois, dependendo do segmento, o ciclo pode ser muito longo para se fazer greenfield – da decisão até a entrega. A chance de errar o ciclo é muito maior. O desenvolvedor precisa ter um mindset totalmente contracíclico", analisa Bousquet.

"Nos últimos meses, vimos com bons olhos investidores institucionais observando mais seriamente os FIIs [impulsionados pela decisão do Conselho Monetário Nacional que proibiu investimentos diretos em ativos imobiliários após um período de transição de 12 anos]. Nas ofertas recentes, já tivemos uma adesão maior deles, e isso vai abrir espaço para outras categorias de fundos, e talvez desenvolvimento", completa o sócio da Vinci Partners.

Dall'agnese, por sua vez, se mostra o mais cético quanto a investimentos dos FIIs em desenvolvimento tão cedo. "Creio que ainda está distante o momento de os fundos imobiliários fazerem desenvolvimento de prédios corporativos. O fundo teria de fazer parceria com algum desenvolvedor, e dificilmente conseguiria entrar na equação de risco dele. Penso que ainda não estamos preparados. Parece-me mais uma atividade para desenvolvedor e property company", assinala.

Por que São Paulo segue como localidade predileta

A preferência por São Paulo é nítida entre as diferentes casas gestoras, justificada pela escala desse mercado, pela sua recuperação – sinalizada por redução da vacância e início de movimento de renegociação de valores nas regiões mais consolidadas – e pela liquidez. "Estamos em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, mas nossa tendência, hoje, é de nos concentrarmos mais em São Paulo", diz Martins, da Kinea. "Gostamos do Rio e achamos que esse mercado volta; porém, dada a preocupação com geração de renda [ainda dominante], estamos mais restritivos agora."

"Temos de olhar localização e qualidade do ativo. Neste momento do País, buscamos naturalmente operações com menor risco, que estão em cidades como São Paulo", concorda Dall'agnese. Ele destaca oportunidades em empreendimentos classe A- e B. "Há uma gama de ativos que, por problemas de governança ou de outra ordem, estão parados no mercado. Nós, gestores, temos de identificá-los e trazê-los para proporcionar ganhos", indica. E ele traz um dado relevante, o de que, presentemente, 15% dos prédios acima de classe A na cidade de São Paulo são detidos por FIIs. "Isso é muito significativo, impressionante", comenta.

Já Bousquet demonstra mais apetite pelo Rio, apesar de reconhecer a aversão da maioria dos investidores por essa localidade por ora. "Pode ser uma aposta neste momento, considerando ganhos de capital. Contudo, o Rio, assim como São Paulo, precisa ser analisado região a região. Lá, é possível comprar ativos em mercados estruturalmente protegidos, até conciliando renda e ganho de capital", nota.

Reportagem de Giovanna Carnio, editora-chefe do GRI Hub

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