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Crédito: vanitjanthra / Envato
Real Estate

Galpões logísticos: vacância cai, mas preço de locação é estável desde 2015

Líderes do mercado debatem o tema em evento do GRI Club

May 14, 2021

 Nos últimos dias 11, 12 e 13, foi realizado o GRI Industrial e Logística eSummit 2021, que reuniu virtualmente as principais lideranças do setor imobiliário. No encontro, foi discutida a atual situação dos imóveis que têm relação com serviços logísticos, assim como o futuro deste mercado, que está em alta no país.

Isso porque a vacância dos galpões logísticos no Brasil vem caindo expressivamente nos últimos anos. Segundo dados apresentados pela SiiLA Brasil durante o evento, a taxa era de 26,28% em 2017, de 20,56% em 2018, 18,37% em 2019, e passou para 14,07% em 2020. No início de 2021, há uma nova queda, para 13,05%.

Os executivos apontaram o crescimento do e-commerce como principal vetor para a redução da vacância. A atividade, que já vinha ganhando espaço nos últimos anos, foi estimulada pelo cenário de isolamento social imposto pela pandemia de Covid-19. 

Não por acaso, de janeiro de 2020 até março de 2021, o comércio eletrônico aumentou em 27% a sua ocupação nos galpões logísticos, ultrapassando 1 milhão de metros quadrados locados, segundo a SiiLA. Materiais de construção e decoração, por exemplo, apresentaram alta de 26% na demanda por espaços de armazenagem, mas ainda representam uma pequena fatia do mercado, com 342 mil m² locados.

Observando o aumento na procura por este tipo de ativo, fundos e players do setor imobiliário têm aumentado o investimento. Para 2021 e 2022, a SiiLA projeta a entrega de quase 5,2 milhões de m² de galpões logísticos, sendo aproximadamente 3,1 milhões de m² (61%) em São Paulo e 980 mil m² (19%) no Rio de Janeiro.

Para os líderes do setor, porém, 'nem tudo são flores'. Se o mercado de galpões logísticos têm convivido com uma baixa na vacância, por que o preço de locação segue estabilizado ao longo dos últimos anos? Segundo a SiiLA Brasil, desde 2015 a média segue na faixa dos R$ 19 por m², o que, se considerada a inflação, significa uma redução real de preço.

Sem dúvida, a situação está relacionada com o aumento na oferta de galpões logísticos. Enquanto alguns investidores se preocupam com uma possível indisciplina do mercado, outros entendem que, mesmo com a entrega de novos imóveis, a tendência é que o valor de locação suba. De qualquer forma, 67% dos participantes do evento consideram necessário um reajuste de preços.

Novas oportunidades

Durante o encontro, também foram discutidas novas oportunidades para o mercado de galpões logísticos. Uma delas é a expansão para outras regiões do Brasil, uma vez que o Sudeste concentra 78,58% do segmento, com quase três milhões de m², e é a preferência dos desenvolvedores para os próximos anos, como citado anteriormente.

A informação foi compartilhada pela SiiLA, que coloca na sequência Nordeste (12,10%), Sul (7,03%), Norte (1,05%) e Centro-Oeste (0,40%). Dentre estas regiões, 27% dos executivos afirmaram que o Nordeste é atrativo, seguido do Sul, com 13%, e do Centro-Oeste, com 7%. A região Norte não recebeu votos.

Neste contexto, é importante enaltecer o estado de Minas Gerais, que mesmo inserido no Sudeste, apresenta um mercado menos maduro que São Paulo e Rio de Janeiro. Por isso, foi citado por 41% dos participantes do evento como local de grande atratividade para o desenvolvimento de galpões logísticos.

Fato é que para 57% dos players, a localização dos ativos é um fator determinante para o crescimento resiliente neste mercado. Em sintonia, a disponibilidade e o preço dos terrenos foram apontados como os maiores desafios atualmente, mencionados por 67% dos executivos. 

Neste quesito, o
aumento no custo da construção foi lembrado por 43% dos participantes. Mesmo assim, o desenvolvimento greenfield segue sendo a preferência de 65% dos integrantes do evento.

Se uma das estratégias é ampliar a atuação nacionalmente, a outra é seguir nos grandes centros urbanos, mas buscar localizações estratégicas no núcleo das cidades. Segundo os executivos, esta é uma forma de garantir a rapidez de entregas nas metrópoles, uma tendência do e-commerce alinhada com o conceito de experiência do cliente.

Desse modo, 98% deles apostam que projetos de last mile e self storage serão cada vez mais desenvolvidos nestes locais. Novamente, o principal foco é São Paulo, onde o preço de locação desses espaços deve estar entre R$ 30 e R$ 40 por m², de acordo com 40% dos participantes do evento. 

Seguindo no mercado da capital paulista, 57% dos executivos consideram que o cap rate adequado para um projeto industrial e logístico triple A é entre 7% a 8% ao ano. Considerando os ativos de maior tamanho, a cidade de Guarulhos é considerada o local mais atrativo na Região Metropolitana de São Paulo.

O eSummit teve a presença média de 120 executivos por dia, contando com nomes de peso como Fernando Terra (CBRE), Adriano Mantesso (Ivanhoe Cambridge), Cesar Corona (Goodman Group), Daniel Caldeira (Mogno Capital), Gabriel Martins (RBR Asset), Marcelo Fedak (Blue Macaw), Max Lima (HSI), Giancarlo Nicastro (SiiLA), Hailton Liberatore (Libercon Engenharia), Gastão Valente (GIC), Marcelo da Costa (REC), Stephen Tanenbaum (GTIS Partners) e Steven Mathieson (Hines).


Por Daniel Caravetti

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