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Galpões Logísticos - Quais as mudanças e as tendências do setor pós Covid-19?

6 MIN READJuly 23, 2020
 Em mais um eMeeting promovido pelo GRI Club, executivos do mercado imobiliário brasileiro se reuniram para discutir as perspectivas e visões para o setor industrial & logístico e quais as mudanças e tendências para o mercado de galpões logísticos.

A Covid-19 acelerou a demanda por galpões? Qual o reflexo da pandemia na taxa de vacância e no valor dos aluguéis? Poderá haver superoferta em algumas regiões? O momento é oportuno para investir em BTS? Há capital estrangeiro interessado em investir no País? Como a pandemia do novo Coronavírus afetou a logística de last mile?

Essas e diversas outras questões foram discutidas em um e-meeting, na tarde desta quarta-feira (22/07), que reuniu mais de 70 nomes do setor para compartilhar percepções e experiências. Confira abaixo os principais pontos discutidos:

Resumo

Com uma boa movimentação em 2019, o mercado de galpões logísticos e industriais no Brasil se preparava para um ciclo de crescimento, com projeções positivas para o futuro no país, principalmente pelo impulsionamento do setor de e-commerce. Vivendo uma realidade diferente se comparado aos demais setores do mercado imobiliário, o mercado de galpões viu o crescimento do e-commerce nos últimos meses e se encontra num movimento ascendente, com ótimas perspectivas para 2020 e o próximo ano. 

Com o início do segundo trimestre, muitos players do mercado imobiliário estavam curiosos em relação ao resultados do setor e a comprovação positiva do novo movimento que vem acontecendo nos últimos meses. Tais resultados, consolidados nas últimas semanas, de fato comprovam a tese de que o setor foi impactado positivamente pelo cenário atual. Com crescimento da absorção bruta e líquida, nota-se que os resultados estão em patamares elevados e alcançando a máxima desde 2014, reafirmando que o mercado continuou funcionando muito bem. A demanda também cresceu se comparada ao início do ano e atingiu diferentes regiões, seja o eixo-econômico RJ-SP, mais tradicional no país, ou outras localidades espalhadas pelo território nacional. 
 
Duas grandes teses ancoram a maior demanda vista no Brasil e a decisão tomada por muitos players em relação ao movimento que está ocorrendo no país, em partes parecido com o resto do mundo, que também viu resultados positivos para o mercado industrial e logístico. A primeira delas é que boa parte desta demanda se deu pelo crescimento das empresas do e-commerce e que operam no segmento online, com mais inquilinos deste setor entrando no portfólio dos principais players do país. Também merecem destaque as empresas dos ramos alimentício e farmacêutico. A segunda delas é em relação ao aumento de dias de estoque de bens de consumo duráveis e não-duráveis, seja pela ruptura no maior número de produtos a serem distribuídos na cadeia de consumidores, seja pelo fechamento de canais de distribuição, fazendo que mais espaço para estoque seja demandado para ambas situações.

Em relação às estratégias adotadas pela maior parte dos players, a principal delas continua sendo por terrenos no raio primário de São Paulo, principal região do país, além das regiões do ABC, Cajamar, Castelo Branco, Embu, Guarulhos e Jundiaí. Mesmo assim, também foi destaque projetos desenvolvidos na região Sudeste, como Rio de Janeiro e Minas Gerais, na região Sul e até mesmo na região Norte do país, com Manaus. Alinhado a isso, novos desenvolvimentos estão sendo feitos, principalmente pelo movimento de fly-to-quality adotado por muitas empresas que estão com seus espaços obsoletos se comparados à concorrentes e que agora buscam realizar projetos Built to suit (BTS). Muitos parques industriais-logísticos se encontram nesse raio primário e diferentes obras vêm sendo realizadas, com porcentagem significativa dos parques já locados, sejam para projetos BTS, de cross-docking ou fulfillment. Com estoques grandes a serem entregues, nota-se que as transações e entregas vêm sendo feitas com boa diligência pelos principais players.

No entanto, a disponibilidade de terrenos é cada vez mais difícil para essas regiões bem consolidadas e com bom acesso, com barreiras de entrada a esses mercados, seja por sua geografia ou preço, levando-nos a questionar se haverá uma super oferta no mercado. Para alguns, ela não virá, mas para outros é uma preocupação a ser considerada, principalmente pelo impulsionamento da demanda por novos projetos nos próximos meses e novos players chegando ao mercado, sejam nacionais ou com capital estrangeiro olhando novas oportunidades no país. 

Em relação ao mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), nota-se que o mercado está bem movimentado, com euforia geral com novas captações sendo feitas, procura maior por ativos e a busca por novos desenvolvimentos. As captações locais estão acontecendo em um novo cenário e realidade, com uma grande oferta de capital no mercado em um momento marcado pela mínima histórica da taxa básica de juros. Recentemente houve gestora que captou mais de R$ 900 milhões para FIIs de outra classe de ativos (escritórios), comprovando essa teoria de que de fato há recursos disponíveis para captações e IPOs de fundos neste momento. Neste mercado, cabe aos players estruturarem novos negócios, sem se deixarem ser levados pela efervescência do setor. Visões conservadoras, com fundamentos, diligência e que buscam o longo prazo, trazendo os fundamentos do mercado imobiliário em relação aos contratos, inquilinos, localização e qualidade dos ativos é fundamental para uma estratégia de crescimento resiliente nos próximos anos e atração maior de cotistas, que devem entender como cenários promissores e adversos serão cruzados pelos gestores de fundos.

Ao fim do debate, discutiu-se as visões do desenvolvimento de projetos last-mile no Brasil. Novas operações de entrega rápida, entre 02-04 horas na capital já estão sendo realizadas e as pessoas físicas estão demandando cada vez mais serviços de qualidade e com preço baixo. Neste cenário, ativos urbanos a serem retrofitados, próximos das grandes cidades e da malha rodoviária estão sendo procurados cada vez mais, sejam por players relacionados ao e-commerce, marketplace, omnichannel, operadores logísticos ou self-storages. Mesmo assim, os principais desenvolvedores e investidores do setor são cautelosos em relação a tais projetos.

A logística urbana por trás dos projetos de last-mile, cada vez mais rápida, é muito interessante para aqueles que precisam atender rapidamente seus clientes com melhores serviços para ganhar market share. Lá fora, isso já é uma realidade, com prêmios altos pagos a quem desenvolve esses projetos. No entanto, eles ainda parecem estar distantes por aqui e passarão a ser considerados em um momento de quebra de paradigma na relação entre consumidores e empresas, numa grande transformação ainda a ser anunciada por aqui. Grandes varejistas que atuam no Brasil já estão olhando para essa realidade que acontece em outras partes do mundo, mas que pode estar cada vez mais próxima do país. Sem dúvidas, a partir do momento que uma empresa começar a buscar mais e mais as operações de last-mile, com novos serviços e prazos enxutos que entreguem resultados, a tendência é que novos ativos e produtos surjam em volta do perímetro urbano, mesmo que com preços mais altos para aqueles imóveis com maior qualidade e mais bem localizados.

Por fim, tem-se muita convicção de que o mercado vem performando bem e novos tipos de demanda estão sendo aceleradas no cenário atual, o que pode representar um cenário promissor para o Brasil no médio e longo prazo. Cada vez mais os players estarão olhando novas oportunidades de desenvolvimento e investimento e o capital estrangeiro olhará para o país nos próximos anos. 


Acompanhe abaixo pesquisas consolidadas com os sentimentos dos principais players do setor: 

A Covid-19 acelerou a demanda por galpões/condomínios logísticos no Brasil?
Sim - 93%
Não - 7%

No período de retomada, poderá haver superoferta em algumas regiões? 
Sim - 53%
Não - 47%

O momento é oportuno para investir em BTS (Built to Suit)?
Sim - 73%
Não - 27%

Você acredita que a pandemia vai acelerar o segmento de Last Mile?
Sim - 93%
Não - 7%

Há atração para capital estrangeiro investir no setor Industrial & Logístico no Brasil neste momento?
Sim - 74%
Não - 26%

O debate contou com a moderação de Marcelo da Costa Santos (REC Gestão) e a participação de  Fernando Schilis (Fulwood), Fernando Terra (CBRE), Ricardo Antoneli (GLP), Rodrigo Abbud (VBI Real Estate), Stephen Tanenbaum (GTIS Partners), Steven Mathieson (Hines), entre outros. 

A agenda do GRI Club Real Estate no Brasil

A agenda de eMeetings do GRI Club Real Estate no Brasil para 2020 já está disponível. Conheça o que vem pela frente e programe-se.


Por Ludwig Menke
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