Fundos de shoppings e corporativos ganham destaque em 2019

Após anos de crise e uma expectativa de retomada em 2018, frustrada logo depois do primeiro trimestre do ano, o mercado imobiliário volta a ter ânimo e expectativa de crescimento. O novo cenário deve impulsionar a rentabilidade dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), apontaram especialistas durante o GRI Fundos Imobiliários e o Fórum GRI Fundos Imobiliários, eventos realizados pelo GRI Club neste mês de dezembro em São Paulo.  

Entre os destaques desse tipo de aporte, estão os fundos corporativos e os de shoppings. Embora em ritmo mais lento do que o esperado e após anos difíceis, esses são dois segmentos imobiliários que já notam redução da taxa de vacância e melhoria nos negócios. 

"Dados recentes mostram a recuperação macroeconômica e da confiança do consumidor, a diminuição da vacância e o aumento do consumo. De forma gradativa, vemos o enxugamento do desemprego, a projeção [de ampliação] da massa salarial e, no setor de shoppings, há um incentivo adicional, do ponto de vista imobiliário, que são os novos desenvolvimentos, 13 deles para 2019", afirmou em um dos painéis  André Freitas, CEO da Hedge Investments.

Shoppings no novo ciclo

De acordo com informe da Confederação Nacional da Indústria (CNI) divulgado nesta quarta-feira (12 de dezembro), o crescimento econômico para 2019 será de 2,7%, com previsão de queda da taxa de desemprego para 11,4%.

"Estamos entrando em um novo ciclo e o segmento de shoppings possivelmente será um dos que mais vão crescer. Temos hoje cerca de 18% da indústria [de FIIs concentrados nesse ramo] e devemos triplicar essa participação no futuro", continuou Freitas.

"Outra característica é que o segmento de shoppings tem demonstrado maior resiliência e sofrido menos o impacto da crise macroeconômica. As revisões de aluguéis, por exemplo, são imediatas. Pela estrutura dos contratos, consegue-se acompanhar a retomada econômica muito mais rapidamente", corroborou Leandro Bousquet, sócio da Vinci Partners, na qual responde pela área de Real Estate. 


Caimi Reis (BFIN - Brookfield Financial), André Freitas (Hedge investments), Leandro Bousquet (Vinci Partners) e Pedro Carraz (XP Asset Management) | Flávio Guarnieri

Para Pedro Carraz, gestor imobiliário da XP Asset Management, há ainda o fator de que, no Brasil, diferentemente de outros mercados, os grandes centros comerciais possuem um perfil voltado ao entretenimento, com cinemas e centro de convivência. "Nossos shoppings estão se preparando há mais de dez anos para isso. Tanto os players quanto os fundos já trabalham na integração omnichannel", apontou.

Ainda que bem preparados, os shoppings, na ótica dos especialistas participantes de ambos os eventos do GRI Club, têm desafios a encarar diante da expansão do e-commerce. "Na Black Friday, notamos aumento das vendas online com coleta nas lojas, o que reforça o posicionamento estratégico [dos shoppings]. Por outro lado, há desafios, como o contrato de percentual de vendas. De quem seria a venda nesse caso?", questionou Carraz.

Com tranquilidade, André Freitas prevê uma mudança gradual e de pouco impacto do comércio eletrônico ao segmento. "Estamos caminhando para uma convergência e não para uma competição entre um ou outro modelo."

Ocupação das lajes corporativas

Simultaneamente, os FIIs de escritórios passam por um período importante. "Estamos em um momento de recuperação do mercado e podemos ter ganhos efetivos de capital nos fundos do segmento", apontou Regis Dall’Agnese, sócio da RB Capital, em uma discussão durante do GRI Fundos Imobiliários dedicada aos FIIs corporativos. 

De acordo com os executivos participantes desse encontro, o foco dessa indústria continuará sendo o eixo Rio-São Paulo. "Para o Rio de Janeiro, um cuidado é não tomar o risco da absorção, como comprar algo com muita vacância, pois a demanda pode demorar para acontecer. Olhamos para o Rio, mas com um atraso de três anos em relação a São Paulo", explicou Augusto Martins, head de Real Estate do Credit Suisse Hedging-Griffo.


Renan Rodrigues (XP Investimentos), Alessandro Estevam (Kinea Investimentos), Augusto Martins (Credit Suisse Hedging-Griffo), Regis Dall’Agnese (RB Capital) e  Vitor Bidetti (Integral Brei Real Estate) | Flávio Guarnieri

Na capital paulista, a expectativa é de que sejam absorvidos 400 mil metros quadrados dentro de quatro anos. "Gradativamente, vai haver uma ampliação da ocupação na cidade. Hoje, grande parte da vacância fica na região Sul, entre Faria Lima, Itaim, [avenida Engenheiro Luís Carlos] Berrini e [avenida] Chucri Zaidan, um estoque significativo e de qualidade e a absorção é previsíveis", complementou Dall'Agnese.

"A redução da vacância vem seguida de recuperação da renda, uma combinação que torna o fluxo dos ativos mais prenunciado e que gera ganho de capital. Em um quadriênio, é possível ter um aumento da renda real de 10% a 20%", concluiu o executivo da RB Capital. 


GRI Escritórios Brasil 2019

O potencial do mercado corporativo volta à discussão do GRI Club Real Estate em abril, durante a 5ª edição do GRI Escritórios Brasil, em São Paulo, com a participação dos principais tomadores de decisão do setor, incluindo investidores, desenvolvedores e bancos.
Nas últimas edições do evento, estiveram presentes nomes como Marcelo Fedak (Blackstone), Roberto Perroni (Brookfield), Rafael Birmann (Birmann SA), Daniel Cherman (Tishman Speyer), Tiago Alves (Regus), Martín Jaco (BR Properties), Patricio Fuks (WeWork), Nelson Barbosa (Ex Ministro da Fazenda), Felipe Goes (São Carlos Empreendimentos e Participações), Zeina Latif (XP Investimentos), Paulo Millen (GTIS) e Adriano Mantesso (Ivanhoé Cambridge). 
Saiba como participar do GRI Escritórios 2019.