Fundos de loteamentos são aposta de gestores em 2021

Não há dúvidas de que a pandemia tem sido um fenômeno nocivo social e economicamente. Mesmo assim, houve atividades impactadas positivamente, ou seja, fomentadas pela Covid-19 e pelo cenário de isolamento social. No setor imobiliário, destacam-se os galpões logísticos e os loteamentos. 
 
Justamente por isso, fundos de investimentos imobiliários (FII) destes segmentos são algumas das principais apostas dos especialistas em 2021. Quanto aos fundos de galpões, eles foram a grande surpresa no ano passado, em função do crescimento do e-commerce e, consequentemente, da demanda por armazéns. 
 
Os FII de loteamento, por sua vez, estão sendo beneficiados por aspectos como o êxodo urbano, o desejo por casas maiores e a solidificação do trabalho remoto. "Foram fundos que performaram muito bem no ano passado e devem continuar assim neste ano. Na pandemia, muitas pessoas decidiram adquirir lotes fora das grandes cidades", diz Moise Politi, sócio da Real Estate Capital. 
 
"Houve um movimento de busca por mais espaço, que refletiu positivamente no ramo de loteamentos, inclusive com recordes de venda. Acredito em um bom desempenho desses fundos, ainda mais naqueles indexados ao CDI, por conta da tendência de alta nos juros", acrescenta Camila Almeida, sócia-fundadora e gerente de portfólio da Habitat Capital.  

Papel da securitizadora 

 Vale lembrar que a securitização é um instrumento comum para financiar os loteamentos, o que ocorre por meio da emissão e venda de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Uma vez que o CRI é um instrumento de dívida, os juros auferidos compõem a distribuição mensal que remunera os investidores. 
 
Quem define os juros da operação, por sua vez, é o mercado de capitais através do processo de distribuição de um CRI, em que de um lado existe o tomador dos recursos e de outro lado os potenciais investidores. Muitas vezes, quem distribui o CRI é a própria companhia securitizadora. Vicente Nogueira, sócio-fundador e presidente do conselho da Habitasec, empresa que já emitiu mais de 130 CRI, explica como funciona o processo de avaliação. 
 
"Analisamos informações sobre a carteira de recebíveis, o histórico de pagamentos, a loteadora, o loteamento e o estágio de obras. Também verificamos o contrato, para ver se é um contrato de compra e venda com alienação fiduciária ou uma promessa de compra e venda, se são utilizadas as tabelas SACOC ou PRICE, qual é o indexador e a taxa de juros, entre outros itens", diz o executivo. 
 
A partir disso, a securitizadora propõe uma estrutura de CRI, com os custos de operação, estrutura de garantias e lastro, além de taxa de juros e prazo, cabendo ao loteador decidir se aceita ou não os termos. 
 
Segundo Nogueira, o cenário de menor risco para investir no setor se caracteriza por um loteamento já pronto, em uma boa localização, com boas vendas, que tenha uma carteira com bom histórico de pagamentos e contratos com alienação fiduciária. Utilizar o sistema PRICE e ser uma loteadora de qualidade também são aspectos importantes para reduzir o risco de inadimplência.
 
Entretanto, o especialista lembra que existem investidores para diversos níveis de risco, de modo que quanto maior o risco, mais alta será a taxa de juros requerida no investimento.  
 
A securitizadora, então, cria um patrimônio separado para aquela emissão, em que no ativo estão o lastro e as garantias, e no passivo está a obrigação de pagar os investidores do CRI conforme um dado cronograma de amortizações, com um dado indexador e uma dada taxa de juros.
 
Os investidores são normalmente fundos imobiliários ou pessoas físicas diretamente, que compram os títulos. "Atualmente, existem mais de 50 FII focados em CRI, com saldo acima de R$ 30 bilhões", garante Vicente Nogueira.  

Atuação das gestoras dos fundos  

 Entre os fundos de CRI, HABT11 e RECR11 são dois que financiam os loteamentos. O primeiro é gerido pela Habitat Capital: "Atualmente, temos 51% do patrimônio investido em loteamentos, o que significa cerca de R$ 235 milhões. Nos próximos 60 dias, a ideia é investir mais R$ 55 milhões neste nicho", revela a sócia-fundadora e gerente de portfólio, Camila Almeida. 
 
O segundo é gerido pela Real Estate Capital, do sócio Moise Politi. O executivo esclarece diferenças dos fundos de CRI, como é o caso do RECR11, para os fundos de equity, que muitas vezes também têm o segmento de loteamentos como uma modalidade de investimento. 
 
"Participamos da atividade como financiador, ou seja, como instrumento de dívida. Mas há fundos que investem no equity do loteamento. Como é desenvolvimento, não há fluxo de caixa no início e o fundo fica um certo período sem rentabilidade. A partir do momento em que são feitas as vendas dos lotes, é feita a distribuição de dividendos", explica. 
 
Por fim, Almeida enaltece que mesmo participando menos do desenvolvimento, os fundos de CRI exigem um enorme monitoramento por parte da gestora. "Temos uma equipe de engenharia interna para validar todo o orçamento, acompanhar o cronograma e fazer visitas a cada dois ou três meses. É assim que conseguimos rentabilidades mais atrativas", finaliza.

Por Daniel Caravetti e Henrique Cisman

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