Fundos de investimento imobiliário – Crescimento sem fim?

Impulsionado pelos sinais de recuperação econômica do Brasil, pela queda da Selic a um patamar histórico, encerrando 2019 a 4,5%, e pela retomada do setor imobiliário, um novo ciclo de otimismo predomina na indústria de fundos de investimento imobiliário (FIIs). Após um crescimento de quase 100% desse segmento entre 2017 e 2019, a perspectiva é de continuidade da boa fase, com uma expansão ainda maior a médio prazo, melhor liquidez para o investidor pessoa física e maior participação de investidores institucionais. 

Essa é a percepção reinante entre gestores de FIIs e empresários do mercado imobiliário, como ficou patente em uma discussão sobre o tema realizada durante o Brazil GRI 2019 a portas fechadas, que a reportagem do GRI Hub pôde acompanhar com exclusividade. 

Entre os pontos que ratificam o retrato positivo dos fundos imobiliários, estão o volume recorde de transações, em especial no mercado secundário, e a evolução na relação risco-retorno. O índice de fundos imobiliários (Ifix) da bolsa de valores, a B3, acumulava, em dezembro de 2019, evolução de mais de 24% ao ano, considerada equilibrada em relação à do Ibovespa, que teve alta de 26,44% no mesmo período. 

2019: um marco

De fato, 2019 configura um marco para o ramo de FIIs. Segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), o volume de novas emissões – incluindo fundos listados na B3 e não listados – atingiu R$ 32,5 bilhões de janeiro a novembro, mais que o dobro do recorde anterior, de R$ 16,1 bilhões, registrado em 2011. 

"Tivemos um volume recorde de captações [ao longo de 2019], um crescimento no número de investidores – ultrapassando a marca de 500 mil cotistas – e uma valorização consistente dos FIIs, com Ifix acumulado e liquidez dos fundos subindo", considera Leandro Bousquet, sócio e líder de Real Estate da Vinci Partners e membro do comitê de fundos imobiliários do GRI Club Real Estate. Ele conversou com a equipe do GRI Hub durante sua participação no Brazil GRI 2019.

"Sem dúvida, o ano foi surpreendente. A velocidade do crescimento está acima da nossa expectativa, mas ocorrendo de forma muito saudável. Quando olhamos para as transações que estão sendo concluídas, vemos que são operações que fazem sentido do ponto de vista de preço e de aderência dos ativos que estão sendo adquiridos. Quanto às estratégias dos fundos, temos visto um crescimento maior dos de gestão ativa, com cinco ou seis gestores liderando esse processo e todos com equipes experientes. A indústria está se expandindo rapidamente; porém, reitero, de forma muito saudável", continua Bousquet.

Ainda assim, os especialistas ouvidos pelo GRI Hub reconhecem que há desafios pela frente – por exemplo, chegar a uma relação equilibrada entre os dividendos distribuídos pelos fundos imobiliários e o preço das cotas; mostrar aos investidores que há resultados que podem se tornar mais expressivos a longo prazo; e assegurar que os investidores ampliem seus conhecimentos sobre esse tipo de aplicação, a fim de tomarem decisões assertivas e adequadas a seus perfis, e que os agentes autônomos, fundamentais no processo de distribuição dos fundos, também ganhem crescente know-how para promover vendas cada vez mais qualificadas. 

Nessa busca por mais informação, instituições-chave como a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e a B3 disponibilizam vasto conteúdo educativo. Comunicados e outros materiais elaborados pelos próprios gestores de FIIs igualmente cumprem um relevante papel. Na plataforma GRI Hub, também há diversos conteúdos sobre o segmento de FIIs disponíveis gratuitamente.

Recuperação do setor imobiliário

Conhecer a fundo o mercado imobiliário é outro aspecto que facilita a tomada de decisão e o aproveitamento do ciclo virtuoso dos FIIs. Parte fundamental do setor imobiliário, a construção civil encerra 2019 em alta pela primeira vez após cinco anos consecutivos de queda. Dados divulgados em dezembro pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV), apontam que o Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil deve fechar 2019 com crescimento de 2%. O resultado positivo coloca fim a um período de retração que perdurou entre 2014 e 2018, quando o PIB setorial encolheu 30%. 

A pesquisa Termômetro do GRI divulgada em novembro corrobora a perspectiva positiva. Realizada junto a empresários e investidores do mercado imobiliário, a sondagem revelou que, de acordo com 71% suas companhias estão investindo e/ou ampliando negócios no País. Sobre o desempenho do setor nos 12 meses a seguir, 82% revelaram acreditar em melhora, um fatia muito acima dos 69% que tinham a mesma opinião no final de 2018. Mantidas essas tendências, 2020 promete ser o ano mais favorável da história recente da indústria imobiliária. 

Integrados a esse cenário, os FIIs tendem a ter seu desempenho impulsionado pela melhora da performance dos ativos físicos. "Estamos no início de um ciclo de recuperação do mercado imobiliário e isso ainda não se refletiu nos resultados operacionais da maioria dos fundos. Vamos ver um crescimento da renda, que virá em função da melhoria da economia e que vai gerar, possivelmente, outra rodada de valorização", afirma Bousquet, da Vinci Partners. 

Visão do investidor institucional

Outro movimento esperado em 2020 é o aumento do apetite por fundos imobiliários por parte de investidores institucionais – não apenas fundos de pensão, mas também fundos de fundos, de private equity e multimercado, entre outros. 

Isso deve se dar como reflexo da ampliação da liquidez dos FIIs e, em especial, por conta da resolução nº 4.661/2018 da CVM, que proíbe aos fundos de pensão, após um período de 12 anos de transição a partir de sua publicação, a aquisição de imóveis diretamente. 

De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), o patrimônio dos fundos de pensão brasileiros atingiu R$ 939 bilhões em junho de 2019, 4,3% mais do que no fim de 2018. Os imóveis representam 3,5% dos ativos das fundações, o equivalente a R$ 31,5 bilhões.

O interesse crescente desse tipo de investidor por FIIs ficou patente no Brazil GRI 2019. Deles, se ouviu no evento que os fundos são uma alternativa relevantes para a composição de carteiras diversificadas, ao lado de investimentos no exterior e em crédito imobiliário. Também estudam se o melhor caminho para seus atuais ativos imobiliários é transferi-los a um fundo próprio ou desinvestir.