Fundo de investimentos imobiliários em educação

Anita Spichler Scal*

O segmento de fundos de investimentos imobiliários [FIIs] se expandiu rapidamente nos últimos anos, principalmente nos últimos 18 meses. De acordo com relatório divulgado pela B3, passamos de 331 fundos registrados na CVM [Comissão de Valores Imobiliários] em dezembro de 2017 para 442 fundos até julho de 2019, sendo que apenas 186 fundos imobiliários são listados na B3. Também houve um crescimento em relação ao valor de mercado dos fundos Listados, passando de R$ 55,6 bilhões em janeiro de 2019 para R$ 70,2 bilhões até o final de julho de 2019. Com isso, houve um crescimento no número de investidores que começaram a investir nessa categoria, alcançando quase a marca de 400 mil, ou seja, foram mais de  240 mil novos investidores nos últimos 12 meses, um crescimento 160% na base total. 

Com o crescimento da indústria, além das teses de fundo de investimento imobiliário nos segmentos de escritórios, shoppings, galpões e CRIs [certificados de recebíveis imobiliários], nas quais se concentrou boa parte das ofertas de fundos imobiliários até então, teses alternativas de investimento começaram a ganhar espaço, movimento já percebido em mercados mais consolidados, como nos reits (fundos de investimentos imobiliários americanos), que são altamente segmentados e possuem diversas  teses de investimento englobando resorts, data centers e até comercialização de madeira.

Com o crescimento da indústria dos fundos, os investidores cada vez mais poderão se beneficiar de teses de investimento diversificadas e obter retornos através de investimentos imobiliários alternativos. Um dos segmentos ainda pequenos que compõem a carteira do IFIX, mas com grande potencial de crescimento, é o educacional. Isso porque o Brasil é o 5º maior mercado de ensino superior do mundo¹. 

As instituições privadas possuem grande relevância nesse mercado, compreendendo 75% de aproximadamente 8,0 milhões de alunos e 88% das 2,4 mil instituições de ensino². A região Sudeste lidera a concentração de instituições de ensino superior no Brasil, com 46%, seguida ao Nordeste, com 21%. Entre os estados, São Paulo detém 611 instituições, das quais 510 são privadas, representando 25% do total do País. Das companhias de ensino, somente o Grupo Kroton tem 155 unidades universitárias, espalhadas em todos os estados do Brasil e quase 900 mil alunos de ensino superior. 

O potencial desse mercado também pode ser visto pelo crescimento sustentável no número de matrículas. Desde 2007, as matrículas em cursos de educação superior aumentaram 56%, crescendo em média 4,6% ao ano e atingindo 8,3 milhões em 2017.

Essa modalidade de investimento possui suas particularidades. As principais vantagens são:  

• Contratos atípicos: devido às particularidades de construção de um imóvel educacional, eles normalmente são feitos sob medida, com contratos de locação atípicos. Isso significa que existe uma multa significativa na rescisão antecipada para os inquilinos, normalmente de todo o fluxo de locação, e não há revisional de valores, trazendo mais previsibilidade de distribuição de rendimentos aos investidores e mais segurança no investimento;

• Coeficiente de aproveitamento: é comum que as cidades, dentro dos planos diretores estabelecidos por seus prefeitos e vereadores, apliquem um coeficiente de aproveitamento maior para construção de imóveis com finalidade educacional. Grosso modo, isto significa que é possível ter aprovação das prefeituras para construir mais área locável em um imóvel educacional do que em outros tipos de imóvel, beneficiando os proprietários deste tipo de empreendimento;

• Localização: usualmente, as faculdades trazem um grande fluxo de pessoas para o imóvel, trazendo uma oferta de serviços e infraestrutura que tende a valorizar a microrregião. Usualmente, também é difícil um locatário educacional decidir por mudar o seu campus de lugar, uma vez que ele perderia boa parte da base de alunos, o que costuma inviabilizar essa mudança;

• Risco de crédito: as principais empresas de capital aberto educacionais possuem baixo risco de crédito, demonstrando que os investidores aceitam prêmios bastante reduzidos devido à eficiência operacional e à possibilidade de crescimentos dessas empresas. 

Os riscos desse tipo de operação também são bastante específicos. O principal deles é o despejo por falta de pagamento. A Lei do Inquilinato prevê que, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação de uma faculdade em caso de inadimplência coincida com o período de férias escolares. Esse fato traz morosidade para rentabilizar os investimentos com uma eventual falta de pagamento. Portanto, é importante que o investidor de fundos imobiliários entenda esse risco e o precifique na sua tomada de decisão de investimento. 

Outro risco é o crescimento do ensino à distância (“EAD”), que dará mais eficiência às universidades no aproveitamento do espaço. A nova legislação imposta pelo Ministério da Educação em dezembro de 2018 permite que empresas educacionais ampliem o limite de 20% para 40% de conteúdo online para os cursos presenciais caso atendam exigências impostas pelo MEC. Contudo, entendemos que o ensino presencial continuará sendo uma ferramenta essencial de aprendizagem. Não por acaso, nenhuma das principais empresas educacionais (Ânima, SER, Kroton e Estácio) atende esses requisitos de qualidade regulatórios, limitando a oferta de ensino à distância 20%. 

Hoje, segundo dados da Kroton, a taxa de evasão dos alunos EAD é  22% maior do que a de evasão dos presenciais, demonstrando que o aluno também enxerga mais valor em estar conectado com outras pessoas e com a comunidade. Portanto, acreditamos que o EAD poderá dar mais eficiência, mas não vai concorrer diretamente com os produtos mais sofisticados e de tíquete mais alto que as faculdades oferecem, que são os cursos presenciais, o que manterá os ativos imobiliários importantes e ainda deverá melhorar as margens operacionais das empresas, consequentemente melhorando o seu risco de crédito. 

De forma análoga, as empresas também se utilizaram de novas tecnologias, principalmente do home office, que permite aos funcionários trabalharem de casa, para economizar espaços e melhorar sua eficiência operacional em seus escritórios. Ainda assim, os espaços corporativos continuam sendo essenciais para as operações das empresas, pois promovem um ambiente de integração e criatividade que ainda não é possível se ter somente no mundo online. 

Portanto, entendemos que o investimento em ativos imobiliários educacionais poderá crescer de forma significativa nos próximos anos dentro da carteira do IFIX, conforme a indústria de fundos imobiliários diversificar suas teses de investimento para o seu crescimento sustentável. Atualmente, o único fundo de gestão ativa educacional do IFIX é o Rio Bravo Renda Educacional, que possui um valor de mercado de R$ 130 milhões com dois ativos educacionais locados para a Kroton com contratos atípicos de dez anos, e possui mais R$ 1 bilhão aprovados em capital autorizado para crescimento nos próximos anos. 

 

¹ Dados do MEC/INEP em 2016

² Fonte: Censo do Ensino Superior 2017
 

*Anita Spichler Scal é sócia e diretora da Investimentos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos, e também membro do comitê de fundos imobiliários do GRI Club Real Estate Brazil
 

Brazil GRI 2019

As perspectivas de investimento no mercado imobiliário brasileiro seguem na pauta do GRI Club em novembro, na décima edição do Brazil GRI. O evento vai abordar o apetite estrangeiro, os próximos passos dos fundos imobiliários e outros temas fundamentais à indústria de real estate no País.

Conheça os detalhes da programação do Brazil GRI, que se consolidou como o grande ponto de encontro dos líderes imobiliários atuantes em território nacional, e veja como participar.


Este artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião do GRI Hub.