FIIs estão mudando radicalmente a dinâmica do setor

Confira artigo de Caimi Reis, sócio da Brookfield Financial e membro do comitê de fundos imobiliários do GRI Club.

23 de outubro de 2019Mercado Imobiliário
Caimi Reis*
 
O setor imobiliário é uma das classes de ativos mais importantes do mundo. É difícil encontrar um investidor que não tenha algum tipo de exposição ao setor, buscando os benefícios que um imóvel pode proporcionar: renda, proteção contra inflação, alguma estabilidade e ganho de capital. Com o cenário brasileiro de juros baixos, atingindo a mínima histórica, essa exposição deve aumentar de maneira muito significativa. Como consequência, o momento está muito favorável para a venda de imóveis. Qualquer venda, no entanto, deve ser cuidadosamente analisada para garantir que os preços já estão realmente levando em conta essa nova realidade do País, evitando deixar dinheiro na mesa.

Apesar dos diversos benefícios, deter um imóvel diretamente dá trabalho: fazer a locação, controlar recebimento do aluguel, gerir eventuais inadimplências, renegociar aluguéis, fazer reformas, ouvir reclamações dos locatários e lidar com baixa liquidez na hora da venda. Impulsionados pelos juros baixos, os
fundos imobiliários (FIIs) vêm exercendo um papel importante no sentido de tirar do proprietário esse peso todo da gestão direta do imóvel, enquanto acrescentam a grande vantagem do benefício fiscal, da gestão profissional e da liquidez na hora de vender o ativo. Não é à toa que os FIIs já são um dos maiores compradores de imóveis do País, desafiando grandes empresas imobiliárias. Isso tudo ancorado em uma base de investidores que já representa mais de 30% de todos os investidores da bolsa. Em um mercado aquecido assim, o maior desafio para os cotistas vai ser separar o joio do trigo (fundos com bons ativos e bons gestores), o que parece não estar ocorrendo ainda, conforme evidenciado pelos baixos spreads entre os diversos FIIs negociados em bolsa e pela ampla adesão a maior parte das novas ofertas.

Por outro lado, como os
gestores de FIIs estão captando recursos com mais facilidade do que conseguem investir, existe uma percepção de alguns players de que os preços estão começando a ficar inflacionados. Talvez isso seja correto se levarmos em conta os padrões históricos de preços. Porém, como nunca na economia brasileira tivemos um cenário de juros tão baixos, a verdade é que não sabemos exatamente qual o novo patamar de preços dos imóveis. Cada classe de ativos e cada região tem a sua especificidade, mas, se a taxa de juros permanecer baixa por um período prolongado, os preços poderão ser bem diferentes daqueles a que estamos acostumados. Por isso, nunca foi tão importante entender como funcionam os mercados de países mais desenvolvidos com taxas de juros baixas.

Para detentores de imóveis no Brasil, outro aspecto relevante é que os
FIIs podem ser muito mais do que apenas possíveis compradores de ativos: podem otimizar estruturas financeiras empresariais e familiares. Podem ser utilizados de maneira inteligente para operações específicas (por exemplo, sale-lease-back e built-to-suit). Há diversos casos em que empresas patrimoniais seriam muito mais eficientes e rentáveis se migrassem para uma estrutura de FII. Mesmo quando a venda de um imóvel já está decidida, é preciso pensar se não é oportuno fazer um FII específico para aquela operação. Não há uma resposta única e cada caso tem que ser analisado no detalhe. Enfim, eis um ótimo momento para todos os players do setor, incluindo os fundos de pensão, que estão com uma legislação mais restritiva para imóveis, repensarem suas estruturas e avaliarem se não faz sentido estruturar um novo FII.

Finalmente, os FIIs exercem um papel importante igualmente como fomentadores e financiadores do setor imobiliário: primeiro porque compram ativos maduros, dando saída para desenvolvedores renovarem o seu capital e iniciarem novos projetos; segundo porque alavancam operações do setor através dos fundos de recebíveis/desenvolvimento. Parte relevante desse papel que exercem se deve à
isenção fiscal dos FIIs. Seria um grande retrocesso se, nas discussões tributárias atuais, os FIIs entrassem na pauta. Pelo contrário, seria importante discutirmos como aperfeiçoar ainda mais o marco regulatório dos FIIs num momento em que eles devem ganhar um protagonismo que nunca se viu em toda a sua história.


*Caimi Reis sócio da Brookfield Financial e membro do comitê de fundos imobiliários do GRI Club Real Estate Brazil


Este artigo é de responsabilidade do autor e não necessariamente representa a opinião do GRI Hub. 

 

Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2020

Forum GRI de Fundos Imobiliários 2020

A terceira edição do Fórum GRI de Fundos Imobiliários já tem data marcada: 24 de março em São Paulo. O principal encontro especializado de FIIs do País vai reunir os principais investidores e gestores para discutir perspectivas e oportunidades no novo ano.
Saiba mais sobre a programação e garanta sua vaga.